深圳新房庫存創(chuàng)新高 業(yè)界：三季度或有變化

“去年介紹過的新盤項目今年又有中介打電話來推介，優(yōu)惠點數(shù)比去年更大?！奔以谀仙降牧盒〗銖娜ツ觊_始關(guān)注深圳的新房市場，作為首套剛需買家的她在看過不少新房后最大的感觸就是，深圳的新房不好賣了。

梁小姐的感受反映了深圳上半年新房市場的現(xiàn)狀。“上半年，新房開盤日的去化率如達到30%-50%，就屬于銷售情況比較好的樓盤，而10%-20%的去化率比比皆是?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受記者采訪時提到，目前深圳新房供過于求，跟新房的消化速度較慢有直接關(guān)系。

【資料圖】

A

供應(yīng)端：新房大增，去化周期增至接近16個月

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，超過14個月的去化周期，已經(jīng)達到該城市新房的警戒值。但據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，按近半年的平均銷售水平來計算，2023年6月深圳新房的去化周期已達到接近16個月，而該數(shù)據(jù)在2022年12月時還只接近13個月。

預(yù)售面積同比大幅上漲84%

深圳去化周期的增長和庫存壓力不無關(guān)系。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳一手住宅預(yù)售面積達到324.56萬㎡，環(huán)比下跌14%，同比卻大幅上漲84%；在供應(yīng)大增的同時，庫存壓力再度上漲，深圳新房庫存量在2022年時隔7年超400萬㎡后，2023年上半年增長至436.82萬㎡，創(chuàng)歷史新高。

“可售型人才房的預(yù)售套數(shù)被統(tǒng)計在新房可售量上面，這在一定程度上推高了庫存數(shù)量，供應(yīng)端的數(shù)字也因此上升?！焙钨蝗阏f。

今年上半年，深圳多個可售型人才房集中入市，6887套的大供應(yīng)量拉高了庫存數(shù)量，但部分位置優(yōu)越的項目的兩房單位在選房后不久即售罄，一定程度上也增加了新房成交量。

下半年還將有大批新房入市

盡管上半年深圳新房庫存壓頂，樓市面臨著較大的去化壓力，但下半年深圳還將有大批產(chǎn)品入市。今年5月9日，深圳住建局發(fā)布了《深圳市住房發(fā)展2023年度實施計劃》，提出預(yù)售和現(xiàn)售商品住房6萬套，上半年新房預(yù)售新增至3萬套左右，還遠(yuǎn)沒有達到計劃供應(yīng)的全部體量。

7月3日，深圳市住房和建設(shè)局公示了今年三季度計劃入市商品房房源信息情況，公告顯示三季度深圳預(yù)計供應(yīng)房源16984套，預(yù)計供應(yīng)房源面積為1734907.52平方米，計劃入市34個商品房項目，其中包括14957套住宅。

分片區(qū)來看，三季度供應(yīng)量最大的是龍崗片區(qū)，有3871套住宅房源，其次是寶安，有3070套住宅房源；光明、坪山各有2000多套住宅房源；另外福田區(qū)兩個項目均位于沙頭街道，分別為尚悅府、環(huán)灣名苑，共486套住宅房源；南山區(qū)共408套房源，兩個項目分別為深業(yè)世紀(jì)山谷花園二期、方直瓏樾山花園；羅湖區(qū)僅1個項目，京基天韻府預(yù)計供應(yīng)住宅244套。

B

需求端：市場分化，兩類客戶群體表現(xiàn)差異巨大

“現(xiàn)在市場這么不好驗資還這么嚴(yán)格。”近日有網(wǎng)友在社交平臺吐槽深圳前海某新房看房流程的繁瑣，該項目不僅要300萬驗資還要驗購房名額，在他看來，在當(dāng)前并不火熱的買方市場行情下，開發(fā)商不應(yīng)該如此有底氣。

6月熱銷不等于市場情緒好轉(zhuǎn)

網(wǎng)友口中驗資嚴(yán)格的房源是位于前海的深業(yè)云海灣花園。6月24日，項目開盤。項目方消息顯示，該項目歷時15小時線上選房，最終成交900套，開盤當(dāng)日去化率超98%，單盤攬金100億，成為2023年深圳樓市一次性推售套數(shù)最多、去化套數(shù)最多、成交金額最高的項目。

三天后，位于寶安的越秀潮樾府1棟三、四單元正式選房，407組客戶排隊選擇237套房源，入圍比例1：1.71。據(jù)項目方消息顯示，潮樾府此次推盤首日去化87%，銷售16.35億元，剩余31套房源。而在兩周之前，位于福田的資深“網(wǎng)紅”項目海德園A區(qū)正式選房，項目開盤再次創(chuàng)造“日光”記錄。

6月以來，深圳的新房市場似乎掀開了“宴席”的罩子，打破了購房者眼中深圳樓市成交平淡的印象。但在業(yè)內(nèi)人士看來，新房市場的成交與供應(yīng)關(guān)系密切，因此6月的熱銷并不意味著市場情緒的好轉(zhuǎn)。

部分項目開盤即打折促銷

“6月幾個賣得好的項目，其自身的優(yōu)勢比較明顯，因此不具備普遍性。”何倩茹告訴記者，目前深圳市場客戶分化比較嚴(yán)重，購買普通住宅的客戶群體受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，一邊擔(dān)心樓價會繼續(xù)下跌，一邊擔(dān)心自身支付能力的可持續(xù)性，因此入市非常謹(jǐn)慎；非普通住宅的客戶群體，本身資金實力就比較雄厚，再加上目前受經(jīng)濟環(huán)境的影響比較小，因此遇到合適的房產(chǎn)會出手。兩個類別的客戶群體表現(xiàn)非常不一致。

事實上，6月深圳一共有17個項目拿到預(yù)售證，其中新增住宅預(yù)售套數(shù)9777套，預(yù)售面積93.56萬㎡。除了云海灣等少數(shù)項目開盤實現(xiàn)熱銷外，多數(shù)項目的開盤成績略顯尷尬，記者在深圳龍崗、坪山和光明多個片區(qū)實探時發(fā)現(xiàn)，部分項目售樓處工作日到訪者寥寥，開盤即大力度打折促銷已成為常態(tài)。

數(shù)讀

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年，深圳一手住宅預(yù)售量新增31859套，其中包含6887套可售型人才房。一手住宅備案量為16209套，與去年同期相比上升0.5%。新房去化速度不佳，導(dǎo)致目前一手住宅庫存量處于高位，為43237套。

觀察

新房市場“小陽春”在4月較為明顯 三季度市場能否延續(xù)上升走勢？

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2023年6月，深圳新房網(wǎng)簽3049套房源，比上月增262套，網(wǎng)簽面積31.04萬㎡，同比上月增約8.5%。從上半年每月一手住宅成交走勢來看，二季度行情顯然比一季度要好，新房市場的小陽春在4月較為明顯。主要是在疫情期間部分積壓了2年多的需求開始逐步釋放，落地在二季度的市場交易量上。

或出現(xiàn)“以價換量”

那么按照這樣的趨勢，深圳三季度市場是否會延續(xù)同樣的上升走勢？何倩茹告訴記者，就目前的市場環(huán)境看，如果沒有政策刺激，下半年尤其是三季度，市場的交易氣氛將與二季度差不多，不會出現(xiàn)較大的好轉(zhuǎn)。下半年如果經(jīng)濟環(huán)境及市場環(huán)境沒有好轉(zhuǎn)，應(yīng)該會出現(xiàn)“以價換量”的情況。

但對購房者來說，當(dāng)前卻是可以考慮入市的時機。何倩茹提到，其實在新房限價政策和二手房參考價政策的影響之下，新房和二手房價格基本能保持穩(wěn)定，再加上國家已準(zhǔn)備推出刺激經(jīng)濟增長的一系列方案，預(yù)計下半年隨著經(jīng)濟環(huán)境的好轉(zhuǎn)能帶動樓市回暖，因此購房者目前是可以考慮入市的。

市場情緒大多回歸理性

在對上半年市場的分析中，樂有家研究中心同樣指出，無論是業(yè)主還是客戶，市場情緒大多已回歸理性，投資客退場，首套置業(yè)及改善置業(yè)的剛需客群中占主導(dǎo)，此時市場需要的是穩(wěn)定且符合城市規(guī)模的交易量。房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位被重新強調(diào)，足以證明政府對樓市向上發(fā)展的認(rèn)可。過去一年里，包括深圳以內(nèi)的全國多個大中城市都陸續(xù)適當(dāng)放松政策。

樂有家研究中心認(rèn)為，預(yù)計最快三季度，深圳樓市將迎來新的變化，成交價格穩(wěn)定，交易量回升。剛需的出手速度會加快，改善客戶成交的火熱現(xiàn)狀也會持續(xù)下去。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽

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