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在4月12日舉行的“新發(fā)展模式下的住房租賃”論壇上，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)表示，過去，我國城鎮(zhèn)住房短缺，快速城鎮(zhèn)化，大規(guī)模房屋拆遷等不斷產(chǎn)生大量的住房需求。房企高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)可以快速做大，甚至彎道超車，形成了以三高為主要特征的數(shù)量擴(kuò)張型發(fā)展模式。近年來，支撐房地產(chǎn)業(yè)快速增長的原有動(dòng)力減弱，三高發(fā)展模式難以為繼。

柴強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的核心內(nèi)容是從解決住房有沒有，轉(zhuǎn)向解決住房好不好。同時(shí)，實(shí)行租購并舉兼顧好住房保障，有效盤活存量優(yōu)化增量，平衡好開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理。開發(fā)投資和租賃投資均要有活力回報(bào)，能良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式中，住房租賃將唱主角，特別是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不再都是一賣了之，而是逐漸增加長期持有、出租經(jīng)營的比重。做好住房租賃有助于推動(dòng)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬指出，“2021年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出了探索新的發(fā)展模式，2022年又提出推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新模式平穩(wěn)過渡。新模式包含哪些目前沒有權(quán)威官方解釋，但是大家肯定形成共識的，一個(gè)要去除三高，還有一個(gè)肯定要支持租賃市場的發(fā)展。所以，促進(jìn)租賃市場發(fā)展是我們住房領(lǐng)域最重要的一個(gè)工作。”

在虞曉芬看來，從供給端來講因?yàn)樽赓U住房項(xiàng)目稅收貢獻(xiàn)少，所以地方政府項(xiàng)目落地普遍不到位。從市場化運(yùn)作來講，由于租售比偏低，投資回報(bào)率達(dá)不到合理回報(bào)，所以重資產(chǎn)的開發(fā)與持有的意愿是偏低的。從需求端來講，核心是沒有實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，沒有獲得感。

不過，柴強(qiáng)在論壇上提到，我國住房租賃發(fā)展還有很大空間。城鎮(zhèn)化帶來的人口流動(dòng)是未來城鎮(zhèn)住房租賃需求的重要影響因素。2022年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為65%，我們認(rèn)為，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%才算基本飽和，未來還有10個(gè)百分點(diǎn)的提升空間。大約1.4億農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，未來新市民和青年人大多需要租房住，人口越來越多在城鎮(zhèn)間流動(dòng)，特別是大城市，因?yàn)榇蟪鞘芯蜆I(yè)機(jī)會(huì)多，收入較高，城市越大租住率越高，研究表明未來10到15年，我國城鎮(zhèn)化常住人口達(dá)到75%，城鎮(zhèn)居民將其收入三分之一用于住房消費(fèi)。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，搞好城鎮(zhèn)住房租賃反過來可以推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口適齡化，進(jìn)而推進(jìn)租賃住房發(fā)展。

對于租賃企業(yè)而言，自如董事長、CEO熊林在會(huì)上提到，現(xiàn)在，中國企業(yè)單純的規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過去了，需要通過質(zhì)變推動(dòng)量變。住房租賃行業(yè)本質(zhì)是存量經(jīng)營行業(yè)，存量經(jīng)營行業(yè)和房屋出售等行業(yè)不同，更聚焦未來收益的可持續(xù)性和上升空間。此前很多租賃企業(yè)無以為繼，正是因?yàn)槟Ｊ降倪x擇透支了未來3到5年的發(fā)展。而在經(jīng)過10年粗放式增長后，住房租賃企業(yè)必須向著更健康持久、長周期的運(yùn)營模型轉(zhuǎn)型。

此外，演講嘉賓認(rèn)為，我國住房租賃行業(yè)已進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段，新一代的租賃住房需求日益旺盛，住房租賃市場增長空間依然很大。保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目取得了良好的示范效應(yīng)，將推動(dòng)租賃住房REITs范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著租賃住房用地、金融支持等政策的繼續(xù)發(fā)力，住房租賃行業(yè)將取得更大發(fā)展，在助力房地產(chǎn)業(yè)向“低負(fù)債、低杠桿、高品質(zhì)”的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型上積極發(fā)揮作用。住房租賃企業(yè)要抓住新發(fā)展階段發(fā)展機(jī)遇，借助數(shù)字化技術(shù)，積極探索商業(yè)模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，探索深化政府、產(chǎn)業(yè)、金融多方融合方式，不斷提升運(yùn)營效率；要深入挖掘市場客戶需求，打造企業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目，促進(jìn)住房租賃市場向?qū)I(yè)化、品牌化發(fā)展。嘉賓同時(shí)指出，要警惕長租房市場存在的行業(yè)過度資本化、客群加速“士紳化”、規(guī)模趨于巨型化等發(fā)展陷阱，推動(dòng)長租房真正成為高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的示范領(lǐng)域。

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