作者：子非魚

01 | 深圳樓市傳來(lái)大消息

(資料圖片僅供參考)

去化率不高的深圳人才房，即將成為絕版，退出?歷史舞臺(tái)。

因?yàn)榫驮?月6日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了一則關(guān)于“修訂地價(jià)測(cè)算規(guī)則”的征求意見通告。

在這份《征求意見稿》中，深圳明確提出：

目前，市住房建設(shè)局正在牽頭制定我市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會(huì)主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，同時(shí)對(duì)保障性住房的租金、售價(jià)水平進(jìn)行了調(diào)整。

可以看到，深圳不僅取消了人才房，還取消了?安居型商品房。未來(lái)深圳在政策性住房結(jié)構(gòu)中，只有兩種房子，一種是保障性租賃住房?，一種是共有產(chǎn)權(quán)住房。

事實(shí)上，關(guān)于深圳取消人才房和安居型商品房的消息，年初就有傳言。無(wú)風(fēng)不起浪，這一次深圳自然資源部的文件，算是蓋棺定論了這?一傳言。

人才房是面向戶籍人才提供的一種居住保障，由于其價(jià)格只有市場(chǎng)的6折，在滿足真正的人才需求方面，確實(shí)提供了幫助，降低了成為深圳人的成本?。

既然如此，關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，深圳為何要取消人才房，取消會(huì)帶來(lái)什么影響？

02 | 深圳為何取消人才房？

第一，高層改變了公共住房的制度設(shè)計(jì)。或者如有專家所說(shuō)的，深圳的公共住房政策與中央的住房政策“對(duì)撞”了。

深圳2018年啟動(dòng)“二次房改”，制定的未來(lái)新增住房結(jié)構(gòu)是公房：私房=6:4，其中公房分為（可租可售的）人才房、（以售為主、5折完全產(chǎn)權(quán)的）安居房、（面向戶籍中低收入者的）公租房。

但2021年22號(hào)文，國(guó)家政策的三類公房制度設(shè)計(jì)變?yōu)椤o(wú)完全產(chǎn)權(quán)的）共產(chǎn)房、（面向新市民新青年的）保租房、（面向戶籍低收入者的）公租房。其中沒(méi)有人才房，也沒(méi)有安居型商品房?。

作為國(guó)家“雙范”城市的深圳，需要體現(xiàn)制度優(yōu)勢(shì)。既然上面定下了公房制度，那么深圳就只能選擇跟隨。

?這是深圳取消人才房和安居型商品房的底層邏輯。?

既然中央定下了共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性租賃住房、公共租賃住房的公房制度，那么在深圳打響取消人才房和安居型商品房第一槍之后，其他城市?必然也會(huì)跟進(jìn)。

第二，高房?jī)r(jià)的深圳，即便打6折的人才房依舊高價(jià)，已經(jīng)很難滿足低收入人群的居住需求，需要推出更加合理和有效的方式滿足人民群眾的住房需求。

?深圳人才房的發(fā)展歷程可以追溯到1990年代初期，當(dāng)時(shí)深圳市政府提出了“招商引資，引進(jìn)人才，增強(qiáng)創(chuàng)新活力”的政策，為吸引高層次人才到深圳創(chuàng)業(yè)工作提供了人才房保障。

1994年，深圳市政府正式出臺(tái)了《深圳市人才住房管理辦法》，規(guī)定了人才房的分配條件、購(gòu)買方式、售價(jià)等相關(guān)規(guī)定。此后，深圳市政府陸續(xù)推出了一系列人才房相關(guān)政策，如完善人才房售價(jià)管理制度、建立人才住房管理機(jī)構(gòu)等，進(jìn)一步優(yōu)化了人才房政策體系，提高了人才房的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

?人才房的本質(zhì)，是給戶籍本科以上學(xué)歷人才提供低價(jià)上車的機(jī)會(huì)，以此留住人才，推動(dòng)城市發(fā)展。

但是，隨著過(guò)去十年房?jī)r(jià)飛漲，深圳如今的?商品房已經(jīng)高不可攀。即便人才房打6折出售，也仍是一個(gè)很難逾越的?天塹。

比如今年已經(jīng)推出的深圳南山的深鐵熙府，6折之后均價(jià)已經(jīng)高達(dá)5.94萬(wàn)元/平方米。安居同樂(lè)馨苑均價(jià)?4.62萬(wàn)元。其余原關(guān)外的幾個(gè)人才房項(xiàng)目，?6折之后價(jià)格也基本都在3萬(wàn)以上。

這些價(jià)格，相比于普通商品房，當(dāng)然低很多，但價(jià)格的絕對(duì)數(shù)據(jù)，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，仍?高不可攀。

這是深圳人才房難賣的原因之一。

此外，人才房的申請(qǐng)，需要戶籍本科人才，此前更是需要?全家都得是戶籍家庭。不久前，深圳略微放松了人才房申購(gòu)條件，增加了第二梯隊(duì)。

第二隊(duì)列申購(gòu)人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計(jì)三年以上。共同申購(gòu)人不受戶籍限制，申購(gòu)人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購(gòu)人應(yīng)年滿30周歲。

但要等第二梯隊(duì)選完，第二梯隊(duì)才能補(bǔ)上。

即便是申購(gòu)門檻有所調(diào)整，但只安放在第二梯隊(duì)，率先選房的還是第一梯隊(duì)。第一梯隊(duì)的門檻非常高，不但要求主選人是全日制本科學(xué)歷、深圳戶籍，還要求全家都得是戶籍人口。

符合第一梯隊(duì)的人數(shù)還是非常少。

深圳盡管有1768.16萬(wàn)人（深圳統(tǒng)計(jì)局披露的2021年年末數(shù)據(jù)），但本科學(xué)歷人口只有258萬(wàn)人。

258萬(wàn)本科以上學(xué)歷人口，疊加戶籍要求，既擁有本科以上學(xué)歷又是戶籍的人口，至少得打個(gè)6折，也才154萬(wàn)人。

154萬(wàn)目標(biāo)人群中，有一部分人買了房，沒(méi)了資格。有一部分人買不起，無(wú)法構(gòu)成有效需求，排除在外?。最終154萬(wàn)目標(biāo)人群，真正能參與申請(qǐng)人才房的數(shù)量，也就幾十萬(wàn)人?了。

此外，還有一個(gè)非常重要的原因，買人才房，得鎖定十年，十年內(nèi)這房子的完全產(chǎn)權(quán)還不是你的。這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請(qǐng)人該時(shí)間限制），并且按照屆時(shí)政策取得人才房完全產(chǎn)權(quán)以后才能上市買賣。

10年，?時(shí)間太長(zhǎng)變數(shù)太大，部分人選擇人才房，只想過(guò)渡一下，等有錢了再買商品房。再加上如今房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代的現(xiàn)狀，讓部分人不愿去購(gòu)買人才房?。

既然當(dāng)下的人才房，一方面難賣，另一方面價(jià)格高昂，實(shí)現(xiàn)不了低門檻滿足戶籍人才居住的初衷，那順勢(shì)取消，建立新的住房制度，?也是水到渠成的事情。

03｜取消人才房有什么影響？

有人看到取消人才房和安居型商品房，會(huì)有點(diǎn)慌，這不是讓低收入人群更買不起房，更難實(shí)現(xiàn)?居住需求嗎？

其實(shí)剛好相反，取消人才房和安居型商品房之后，深圳未來(lái)的重點(diǎn)是提供門檻更低的保障性租賃住房和?共有產(chǎn)權(quán)住房。換句話說(shuō)，對(duì)低收入人群，是利好。

以共有產(chǎn)權(quán)住房來(lái)說(shuō)，它的購(gòu)買門檻比人才房?低很多。

一方面共有產(chǎn)權(quán)住房的土地，本來(lái)就是市政府低價(jià)出讓，建成之后，出售價(jià)格會(huì)比商品房低很多，基本和?6折的人才房?jī)r(jià)格差不多。

除此之外，共有產(chǎn)權(quán)住房，只需購(gòu)房者購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，這一模式，大大降低了上車門檻?。

舉一個(gè)例子?說(shuō)明一下。比如，南山區(qū)的一塊地，如果建立商品房在市場(chǎng)上掛牌出讓，地價(jià)可能要6萬(wàn)元/平方米，未來(lái)房?jī)r(jià)的價(jià)格可能要12萬(wàn)元/平方米。一套?100平米的房子，需要1200萬(wàn)元。

但如果給指定的開發(fā)商用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，價(jià)格會(huì)大大降低，可能只需要2.5萬(wàn)元?/平方米，未來(lái)新房售價(jià)?可能只需要5萬(wàn)元。一套100平米的共有產(chǎn)權(quán)住房，總價(jià)為5?00萬(wàn)元。

但共有產(chǎn)權(quán)住房和人才房最大的區(qū)別是，只需購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，就可以擁有?百分之百的使用權(quán)。

目前北京的共有產(chǎn)權(quán)房最低是50%，也即申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的人，最低需要購(gòu)買50?%的產(chǎn)權(quán)。

以這個(gè)比例來(lái)看深圳這套500萬(wàn)的共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房者只需250萬(wàn)元購(gòu)買50%的產(chǎn)權(quán)即可?。

大大降低了低收入?人群的上車門檻。

深圳取消人才房和安居型商品房，目的就是滿足低收入居民的住房需求，對(duì)于低收入人群是利好?。具體有四點(diǎn)?：

第一，增加低收入人群的住房選擇：取消人才房后，深圳市政府將更多的資源投入到了保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)中，這對(duì)于低收入人群來(lái)說(shuō)是一個(gè)好消息，他們有更多的住房選擇。

第二，提供更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住房：保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的售價(jià)或租金相對(duì)較為低廉，這對(duì)于低收入人群來(lái)說(shuō)，可以降低他們的住房負(fù)擔(dān)，提供更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住房。

第三，緩解低收入人群的租房難題：保障性租賃住房的設(shè)立可以為低收入人群提供更加便宜的租房選擇，緩解低收入人群的租房難題，減少他們的經(jīng)濟(jì)壓力。

第四，提高低收入人群的居住品質(zhì)：共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)立可以讓低收入人群通過(guò)購(gòu)買一部分房產(chǎn)，獲得更高品質(zhì)的居住環(huán)境和更好的社區(qū)配套設(shè)施，提高低收入人群的居住品質(zhì)。

總之，深圳取消人才房，設(shè)立保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，是未來(lái)深圳低收入人群能夠在深圳安家的一個(gè)契機(jī)。

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