先看看我們國家的宏觀杠桿率。

(資料圖片僅供參考)

宏觀杠桿率顯示的是一國的債務(wù)余額與 GDP 之間的比例，是衡量一國債務(wù)水準的重要指標(biāo)。

居民杠桿率：前些年，中國的居民杠桿率相比較發(fā)達國家仍有距離，但在過去幾年中，中國卻是杠桿率上升最快的國家。

從 2011 年初的 27.8%上升至 2020 年末的 62.2%，最新的數(shù)據(jù)顯示：居民部門杠桿率為61.9%（數(shù)據(jù)截至2022年12月）。這是遠高于新興市場的平均值。

究其原因在于過去經(jīng)濟衰退時，中國多以 “房地產(chǎn)” 作為主要擴大內(nèi)需的手段，包括 2008 年金融海嘯（美國次貸危機）后的4萬億承接美元的流動性。

2012年歐債危機下放松金融創(chuàng)新的監(jiān)管以及2015 年配合供給側(cè)改革出現(xiàn)的棚改貨幣化，也讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟托底的重要工具，這就是導(dǎo)致居民杠桿率快速飆升的原因。

另外中國的總體宏觀杠桿率已經(jīng)上升到273.2%了（這很高了，比歐美還要略高一些），同比上升了10.4個百分點，在當(dāng)下高杠桿、弱預(yù)期與低需求的環(huán)境下，如何通過政策（財政、貨幣）刺激消費，穩(wěn)住經(jīng)濟，提升居民收入預(yù)期是個大問題。

房地產(chǎn)行業(yè)支撐起了我國過去20年飛速的工業(yè)化與城市化建設(shè)。期間，地方政府通過土地出讓和抵押，將土地資源貨幣化，進而完成了原始資本的積累。投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并招商引資。

在此過程中，經(jīng)濟高速增長，居民生活質(zhì)量提高，提升土地資源附加值，吸引了更多的人口流入，帶動購房需求。從而帶動GDP增長，稅收增加，再償還債務(wù)，最終形成一套動態(tài)耦合的經(jīng)濟閉環(huán)模式。

城鎮(zhèn)化率：截至2022年末，中國的城鎮(zhèn)化率已高達65.22%，城鎮(zhèn)化是過去40年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮和經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力力。

從1979年是18%，到2000年36%，2010年50%，2022年65.22%，另外如果疊加人口老齡化的進程和生育率曲線考慮，城鎮(zhèn)化率的峰值可能已近來臨。

未來城鎮(zhèn)化進程將是一個斜率顯著放緩的過程，這將意味著接下來會有一系列的結(jié)構(gòu)性變化。

下圖：我們可以看到央行向市場釋放了大量的流動性，2023年1月份的M2同比增長為12.6%，已連續(xù)11個月保持在同比10%以上增長，貨幣供應(yīng)量與居民中長期貸款同比增速的分化剪刀差達到歷史之最。這和以往都大不相同。

而與此同時，2022年居民超額儲蓄（存款余額-貸款余額）規(guī)模為7.4萬億，亦是歷史罕見。

從居民部門的可支配收入/GDP（居民債務(wù)承擔(dān)能力）、居民債務(wù)/可支配收入的比值看：

中國居民債務(wù)負擔(dān)能力還是比較低的，不到50%，而美國高達70%，日本達到60%左右。

另外中國居民的債務(wù)負擔(dān)（居民債務(wù)/可支配收入）卻已經(jīng)超過了140%多，目前美國和日本居民的債務(wù)負擔(dān)只接近100%。

對我們來說，接下來幾年是持久戰(zhàn)，不管是貨幣還是財政的強刺激，都需要“托而不舉”，一味的大水漫灌使不得了，如何在貨幣和財政政策的有機搭配雙管齊下下，有條不紊地打贏場攻堅戰(zhàn)至關(guān)重要。

高杠桿下、居民購房負擔(dān)能力到了一定極限的情況下，高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)運行模式走到盡頭的情況下，除了房地產(chǎn)外，我們該怎么做才能贏得先機、降低本身的脆弱性和風(fēng)險？

2022年，全國一般公共預(yù)算收入203703億元，全國一般公共預(yù)算支出260609億元。赤字約5.69萬億。疫情3年、地產(chǎn)天花板臨近、逆全球化加劇等等，財政赤字創(chuàng)下歷史新高。

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，截至2020年年底，中國政府債務(wù)為46.55萬億元，負債率為45.8%。

其中，中央政府債務(wù)余額20.89萬億元，地方政府債務(wù)余額25.66萬億元，地方政府隱性債務(wù)余額數(shù)據(jù)不可能有官方統(tǒng)計，市場估計在30~50萬億元。

更有市場方人士利用財經(jīng)數(shù)據(jù)平臺，搜集各地城投公司債務(wù)余額，加總竟有65萬億元之多。

對這些數(shù)據(jù)很難作出準確的判斷，反正總的情況是數(shù)量巨大，而且同房地產(chǎn)公司債務(wù)高企，居民債務(wù)率快速上升交織在一起，蘊藏著系統(tǒng)性風(fēng)險。

最近樓市方面的消息挺多的，貌似有回暖跡象，但是全行業(yè)周期性回暖還有待考量.......最近聽到了相關(guān)財政赤字貨幣化權(quán)威人士的討論，這個世界，債務(wù)/財政赤字貨幣化早已經(jīng)不是什么新鮮事了。

甚至股市都已被貨幣化（比如美股）都說股市是經(jīng)濟的晴雨表，現(xiàn)在看股市的好壞和經(jīng)濟的關(guān)系真心沒有那么絕對。

希望能夠逐一化解目前經(jīng)濟體系中所存在的一些結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，那個房地產(chǎn)啊，預(yù)售制趕緊取消吧。對于我們購房者來說風(fēng)險太大了。

還有公攤面積，我實在是想不通這個公攤面積存在的合理性，現(xiàn)在HK好像也于前幾年取消了公攤.....一般家庭在一二線城市買個房子，真的可以把6個錢包給掏干，我們啥時候能.......

有時候想想除了自己多掙點錢以外，想太多貌似也沒啥用。只有多多掙錢才能給自己安全感。

標(biāo)簽： 老百姓真的買不動房了