老百姓買(mǎi)房，房貸永遠(yuǎn)是個(gè)繞不過(guò)去的坎兒。咱們國(guó)家人均收入不高，但房貸利率卻高得離譜，不說(shuō)遠(yuǎn)的歐美，就連隔壁的日本、韓國(guó)，人家的房貸利率漲了好幾次，還是一點(diǎn)幾；咱們國(guó)家的房貸利率降了這么久，才到三點(diǎn)幾。

也難怪今年大家排著隊(duì)要提前還貸，這日子過(guò)得屬實(shí)扎心。

【資料圖】

01 房貸利率，銀行吸血

考研名師張雪峰，最近被房貸整破防了。

2月20日，張雪峰在微博抱怨房貸利率太高，“還了6年房貸，每年10萬(wàn)，一共還了3萬(wàn)本金，57萬(wàn)利息……這合理么？”

可能連他自己都沒(méi)想到，就這么隨便一吐槽，話題直接就爆了。

有人質(zhì)疑他夸大說(shuō)辭，房貸利率不可能這么高，“還了60萬(wàn)利息怎么可能只有3萬(wàn)是本金”；還有人覺(jué)得張雪峰是在炒作，“既然這么不喜歡房貸，那他為什么不全款買(mǎi)房”。

眼看爭(zhēng)議越來(lái)越大，最后張雪峰認(rèn)慫，主動(dòng)出來(lái)道歉了——

然而，張雪峰帶來(lái)的風(fēng)波并沒(méi)有因?yàn)樗牡狼付Y(jié)束，他雖然神隱了，但網(wǎng)友們的討論仍在持續(xù)。

大家之所以興致這么高，主要就因?yàn)樽罱荒甑姆抠J利率確實(shí)離譜。自從樓市開(kāi)始萎靡，各地紛紛出政策救市，2022年房貸利率一降再降，如今很多城市的首套房貸利率都已經(jīng)邁進(jìn)了“3”時(shí)代。

利率走低，確實(shí)有利于吸引新一屆買(mǎi)房人入局，但在2022年之前買(mǎi)房的人，卻被襯托成了倒霉蛋——他們當(dāng)年的首套房貸利率大多在5%—6%，甚至有部分人的首套房貸利率超過(guò)6%。

遠(yuǎn)的不說(shuō)，就說(shuō)北京。2021年底，北京的首套房貸利率是5.2%。如果你2021年在北京貸款200萬(wàn)買(mǎi)房，年限30年——

選擇等額本息（每月等額還款），30年產(chǎn)生的利息大概是195.38萬(wàn)；

選擇等額本金（逐月遞減還款），30年產(chǎn)生的利息大概是156.43萬(wàn)。

而現(xiàn)在，北京的首套房貸利率已經(jīng)降到了4.85%，同樣貸款200萬(wàn)，30年期限，需要支付的利息可要少一大截——

選擇等額本息，30年產(chǎn)生的利息約為179.94萬(wàn)；

選擇等額本金，30年產(chǎn)生的利息約為145.90萬(wàn)。

從這兩組數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出來(lái)，利率下降后，購(gòu)房者至少能省下十幾萬(wàn)的利息錢(qián)。

這還是在北京，房貸利率也就從5.2%降到了4.85%。如果是那些房貸利率降幅更大的地方，能省的利息就更多了。

這也意味著，你早一步買(mǎi)房，不僅撈不著好，需要支付的利息反而更多。

所以，在房貸利率不斷創(chuàng)下新低之后，民間呼吁存量房貸下降的聲音也越來(lái)越大了。但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，一口肥肉都進(jìn)了肚了，沒(méi)道理再吐兩口出來(lái)。所以，不管民間的呼聲有多高，銀行始終視而不見(jiàn)。

當(dāng)然，買(mǎi)房人也不是坐以待斃的主兒，眼看存量房貸下降無(wú)望后，那些買(mǎi)在利息高位的倒霉蛋們直接在銀行窗口排成了長(zhǎng)龍，目的就一個(gè)——

提前還貸。

既然你銀行不愿意給我降低利率，那我就把本金提前還了，讓你連利息都收不上來(lái)，直接釜底抽薪。

最近幾個(gè)月，提前還貸蔚然成風(fēng)，很多銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約都爆了，想要提前還貸，起碼提前1個(gè)月預(yù)約，等上兩三個(gè)月的也不稀奇，因?yàn)橐崆斑€貸的人實(shí)在是太多了。

02 提前還貸，如何操作？

老百姓爭(zhēng)著提前還貸，除了房貸利率急速下降的影響，還有整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變。

經(jīng)過(guò)疫情3年的沖擊之后，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不容樂(lè)觀，老百姓能夠接觸到的投資理財(cái)渠道越來(lái)越少，就連定期存款的利率都降了。

這是個(gè)相當(dāng)可怕的現(xiàn)象，因?yàn)樗馕吨X(qián)在你手里不僅不會(huì)增值，甚至還會(huì)貶值。

你現(xiàn)在要提前還貸，誰(shuí)也不會(huì)攔你，前提是你有一筆足夠的資金用來(lái)還貸，而不是采取“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”的方式。

“以貸還貸”的套路早就有了，甚至有專門(mén)做這個(gè)的中介，他們會(huì)找到合作的第三方金融公司為你提供過(guò)橋資金，收購(gòu)一家公司，然后你再通過(guò)公司申請(qǐng)低利率的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，提前還房貸。

以北京為例，現(xiàn)在首套房貸利率降到4.85%，但是經(jīng)營(yíng)貸利率已經(jīng)降到了4%以下，如果真能將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)貸，確實(shí)能省下一大筆錢(qián)。

但這種操作的風(fēng)險(xiǎn)不小。首先，第三方金融機(jī)構(gòu)提供的過(guò)橋資金，是需要收取利息的；其次，收購(gòu)公司也需要額外繳納一筆手續(xù)費(fèi)，后期還需要維護(hù)公司運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用；最后，中介替你忙前忙后，你難道不給人付錢(qián)嗎？

這些費(fèi)用算到一塊，也不是一個(gè)小數(shù)目。

就算成功將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)貸，也不代表你已經(jīng)成功“上岸”了，因?yàn)槠胀ń?jīng)營(yíng)貸通常只能貸3年，到期后需要續(xù)貸。如果是房抵貸，各行情況不盡相同，以招行為例，最多也只能貸到10年?？傊唐谶€貸的壓力都比較大。一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，那等著你的就是逾期。

這不是沒(méi)有前車(chē)之鑒，2020年前后，深圳房?jī)r(jià)大漲時(shí)，炒房的人相當(dāng)多，有錢(qián)的自然可以直接上車(chē)，資金不足的炒房客就四處借錢(qián)，以貸養(yǎng)貸，最后資金鏈斷裂，千辛萬(wàn)苦買(mǎi)來(lái)的房子也被查收了（《倒在套路貸陷阱的炒房客，讓樓市黑鏈條徹底曝光》）。

此外，經(jīng)營(yíng)貸畢竟是個(gè)漏洞，一旦政策收緊，銀行就會(huì)開(kāi)始嚴(yán)格追查。2021年就發(fā)生過(guò)這樣的情況，銀行揪出一批人將經(jīng)營(yíng)貸用于房貸，迅速通知抽貸。到時(shí)要是沒(méi)有足夠的資金填上這個(gè)坑，可能會(huì)就面臨錢(qián)房?jī)墒У娘L(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)營(yíng)貸的低息看著誘人，但里面它需要很強(qiáng)的專業(yè)性和靠譜的資源，沒(méi)那金剛鉆，最好別入坑。

真要提前還貸，最好還是照著規(guī)矩來(lái)。之前站長(zhǎng)就在《提前還貸潮，來(lái)了……》一文中提到過(guò)，到底什么樣的買(mǎi)房人需要考慮提前還貸——以5年為一個(gè)期限，已還款年限不足5年的，趕緊查查自己還有多少本金未還，能提前預(yù)約還款的不妨趁早還了；已還款年限多于5年的，因?yàn)橐呀?jīng)付出了不少利息成本，其實(shí)提前還貸的必要性沒(méi)那么強(qiáng)。

概念性不強(qiáng)的小伙伴可以看看下面這張圖。很明顯，無(wú)論你選的是等額本金還是等額本息，區(qū)別只在于本金的含量，而利息其實(shí)區(qū)別不大，我們最初還貸的大頭兒都是利息，越往后，利息含量越少。所以如果你還貸年限已經(jīng)足夠長(zhǎng)，銀行該收的利息也收得夠本兒了，人家不虧。

總之，要不要提前還貸，關(guān)鍵還是在你的選擇。

不過(guò)，站長(zhǎng)建議你不要一次性將房貸全還清，可以留一點(diǎn)點(diǎn)，畢竟背房貸可以每月抵消1000塊個(gè)稅。另外，公積金也同理，如果你把公積金貸款全還請(qǐng)了，后續(xù)提取公積金會(huì)很麻煩，需要符合當(dāng)?shù)靥崛l件才能動(dòng)用這筆錢(qián)。

這點(diǎn)兒羊毛不薅白不薅，反正銀行掙你利息的時(shí)候，也沒(méi)考慮過(guò)你的經(jīng)濟(jì)情況呀！

03 結(jié)語(yǔ)

買(mǎi)房人苦房貸利率久矣。

銀行放開(kāi)的還貸年齡越來(lái)越大，從80歲到95歲，恨不得讓老百姓一輩子都來(lái)供房貸；貸款的種類也越來(lái)越離譜，農(nóng)行在雄安新區(qū)推出了“接力貸”和“連心貸”，父母和子女一起還貸，未婚男女朋友一起還貸，真的很會(huì)創(chuàng)新。

這種貸款產(chǎn)品，銀行敢推，就有人敢貸。

他們可能只是為了買(mǎi)套房上車(chē)，知道利息多，也硬著頭皮上了。只是買(mǎi)完房，很多人才真正意識(shí)到：

草，利息竟然這么多。

標(biāo)簽： 知道買(mǎi)房利息多 但沒(méi)想到竟然這么多 房貸利率