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(資料圖片僅供參考)

日前，一份自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》顯示，取消集中供地制度！

原文件如下：

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中國房地產(chǎn)市場月報2022年12月

在這個情況下，民企開發(fā)商能夠重返戰(zhàn)場嗎？未來核心城市的土拍市場上，是否會看到越來越多的民企開發(fā)商身影呢？

民企開發(fā)商參與核心城市土拍的機(jī)會肯定會越來越多，因?yàn)槭袌錾袭吘惯€存在很多信用良好，區(qū)域深耕能力足的民企開發(fā)商在等待拿地。但是最終拿地結(jié)果的格局上，民企開發(fā)商恐怕暫時還無法和國企開發(fā)商抗衡。

1.絕對資金實(shí)力對比懸殊：核心城市的地價貴，動輒一塊地都要幾十億元，國企開發(fā)商在這方面具有資金的絕對優(yōu)勢，授信足、利率低。而民企開發(fā)商信用問題雖得到緩解，但是還需要時間來休養(yǎng)生息。當(dāng)下大部分民企開發(fā)商其實(shí)資金依然緊張，而北京市這樣的城市土地價格很高，土地資源越來越稀缺，民企開發(fā)商有能力參與的數(shù)量在減少，而且如果這些城市限價不放松，外圍的土地民企開發(fā)商依然不敢拿。只拿核心區(qū)的地塊的話，自然又和國企迎面撞上，競爭不過，還浪費(fèi)了拿地的機(jī)會。

2.市場邏輯發(fā)生改變：這兩年以來，房地產(chǎn)市場邏輯發(fā)生了深刻變化，“房住不炒”理念深入人心，投資客離場。在前幾年的分散供地時代，民企開發(fā)商的主戰(zhàn)場在一二線城市的外圍市場，依靠產(chǎn)品和品牌做溢價。這樣的地區(qū)限價控制不嚴(yán)格，地價也便宜，容易做出來溢價，加上民企開發(fā)商的快周轉(zhuǎn)模式，可以在外圍市場賺錢。

但是這兩年以來，買房需求變成了改善買房客戶為主，改善客戶喜歡城市核心區(qū)的房子，外圍的市場基本賣不動了。開發(fā)商為了投資安全，紛紛回一線城市，回城市中心區(qū)。開發(fā)商從過去追求利潤的投資理念變成了追求投資安全，結(jié)果就是民企開發(fā)商和國企開發(fā)商的投資選址地是趨同的，依然是難以競爭過國企開發(fā)商的。

3.優(yōu)質(zhì)地塊競爭更激烈：分散供地以后，國企開發(fā)商可以更從容調(diào)集資金去競爭優(yōu)質(zhì)地塊。過去集中供地的情況下，經(jīng)常遇到北京、上海、杭州這樣的熱點(diǎn)城市集中供地時間差不多的情況。尤其是集中供地頻次改為四五次以后，核心城市集中供地時間沖突是常有的事情，由于這些城市地價都很貴，即便是央企開發(fā)商也要調(diào)集資金集中于優(yōu)質(zhì)地塊才可以保證拿下。對于一般地塊多數(shù)選擇放棄，這樣就給了濱江這樣區(qū)域深耕型民企開發(fā)商機(jī)會，可以在央企開發(fā)商的顧此失彼當(dāng)中分一杯羹。

如果集中供地改為分散供地模式，央企和國企開發(fā)商在集中土拍時的資金壓力就沒有了，對于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊必然是寸土必爭，這樣反而讓民企開發(fā)商在優(yōu)質(zhì)地塊上的競爭壓力更大。如上所述，央企、國企開發(fā)商在融資成本、開發(fā)成本等方面的競爭優(yōu)勢決定了優(yōu)質(zhì)地塊更多被央企、國企開發(fā)商拿走。

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