2022年下半年以來，部分個人住房貸款借款人加快提前償還貸款。特別是歲末年初之際，國內(nèi)多地居民住房貸款提前還款顯著增多，漸成“提前還款潮”。同時，據(jù)多家媒體報道，居民在提前還貸時遇到了排隊時間長、申請門檻高等問題。申請?zhí)崆斑€貸為何成為“熱潮”？銀行為何提高提前還貸門檻、扎堆提前還款又有何影響？

從“等待銀行放房貸”到“提前還款”

早些年，無論是媒體還是社交平臺上都有不少“借錢買房”的故事居多。居民現(xiàn)在為何想要提前還房貸？

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據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財收益波動較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財之間收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。

2022年LPR已多次向下調(diào)整，全國多地也多次下調(diào)房貸利率。其中，5年期以上LPR總共下降三次，利率LPR利率從4.65%下調(diào)到4.3%。大部分人的房貸利率是在每年的1月1日按最新利率計算月供，最新房貸利率也就是在4.3%的基礎(chǔ)上基點或者減點。1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。其中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

截至2023年2月1日，首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制建立近一個月以來，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經(jīng)降至4%以下，進(jìn)入“3”階段。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》提到，受內(nèi)外部多重因素影響，2022年投資理財收益普遍較差，甚至跑不贏房貸利率。在這種情況下，普通居民投資風(fēng)險偏好趨向保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。

央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點；傾向于“更多投資”的居民比上季減少。南都灣財社記者從人民銀行深圳市中心支行了解到，2022?年全年，深圳市人民幣存款增加?11273.38?億元，同比多增?918.68?億元。其中，住戶存款增加?4077.66?億元。

銀行提高“提前還貸”門檻

2023年春節(jié)后，深圳多家國有大行APP的線上提前還房貸的通道已經(jīng)關(guān)閉，系統(tǒng)提示需要到網(wǎng)點人工辦理預(yù)約申請。某大行客戶經(jīng)理坦言，這個變化是從去年第四季度開始的，客戶需要到網(wǎng)點人工提交申請。深圳某大行的貸款經(jīng)理向南都灣財社記者表示，客戶提交申請表后，正常情況下， 需要等待3～4個月以上。如果個人還貸的金額較少，速度也可能快一些。另一家大行則表示，現(xiàn)在申請，預(yù)計一季度內(nèi)能完成提前還貸。有的銀行表示，目前新申請?zhí)崆斑€款客戶需等待7個月左右，相當(dāng)于下半年才能還貸。

此前，據(jù)《第一財經(jīng)廣播》報道，上海市民李女士表示，她和老公拿到年終獎后第一件事就是預(yù)約提前還部分房貸，沒想到今年提前還房貸的人這么多，手機(jī)銀行APP卻直接關(guān)閉了這個功能，最后只能去銀行線下網(wǎng)點預(yù)約辦理，并且每日限制辦理名額。一頓折騰還是要排隊等到三月份之后，此外還要支付一筆違約金。

銀行為何提高“提前還貸”門檻？

界面新聞在一篇報道中提到，銀行的收入主要來自利息，以農(nóng)業(yè)銀行為例，利息收入占營收比重達(dá)到75%以上。而利息收入中，很大一部分來自房貸業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，去年我國商品房銷售面積和銷售額分別下降24%和27%，跌至2015年的水平。2022年國內(nèi)商品房銷售額13.3萬億元，按年減少4.9萬億元。截至2022年9月30日，農(nóng)行利息凈收入同比增長4.27%。而在2020年同期，增幅達(dá)到9.24%。2022年的增速不到兩年前的一半。

據(jù)經(jīng)濟(jì)日報報道，在扎堆提前還款的背景下，少數(shù)銀行采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本；多數(shù)銀行以提前預(yù)約、長時間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。

官媒：貸款利率還有下行可能，提前還貸需慎重

《經(jīng)濟(jì)觀察報》采訪行內(nèi)人士稱，“個人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻?！?博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博認(rèn)為，但銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動改善服務(wù)，而不是對提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對于短時利潤，長期的信用更有價值。如果購房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費者可以向銀保監(jiān)會進(jìn)行申訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。

2月1日，《經(jīng)濟(jì)日報》發(fā)文，部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為與擔(dān)當(dāng)，更好服務(wù)社會。2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。

同時，《經(jīng)濟(jì)日報》也指出，當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？杉涌煲龑?dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)。如何采取有效措施，減少住房貸款提前還款行為，引導(dǎo)居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費和投資，將為恢復(fù)和擴(kuò)大消費、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會加快復(fù)蘇提供有力支撐。

綜合自經(jīng)濟(jì)日報、經(jīng)濟(jì)觀察報、界面、南方都市報等

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