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1月5日，據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站消息，深圳市住房和建設(shè)局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（以下簡稱《方案》）的通知?！斗桨浮诽岢觯诙址俊皫а哼^戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

此外，《方案》還提及，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

(資料圖片)

不過，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在1月5日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“政策還是太謹(jǐn)慎了。我認(rèn)為，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮，再加上評估價(jià)模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過戶。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進(jìn)換房需求良性循環(huán)，促進(jìn)連環(huán)單交易，也能帶動整個(gè)市場穩(wěn)定?！?/p>

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深圳推廣二手房“帶押過戶”政策

所謂二手房“帶押過戶”模式是指，存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。

在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方可選擇二手房“帶押過戶”，可通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

此外，若是在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預(yù)告登記”辦理流程。

值得一提的是，《方案》還指出，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

不過，李宇嘉則認(rèn)為政策過于謹(jǐn)慎。他認(rèn)為，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮，再加上評估價(jià)模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過戶。

為何推廣二手房“帶押過戶”？

李宇嘉指出，“深圳去年以來二手房月交易量一直在2000套左右徘徊，創(chuàng)十幾年新低?，F(xiàn)在，國家對于住房改善、換房需求扶持力度較大。深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。所以，就出臺了這樣的政策?！?/p>

根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套，日均成交量約為59套。從成交面積看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，遠(yuǎn)低于北京、上海的1334萬平方米、1330萬平方米。

同時(shí)，深圳房產(chǎn)中介孫佳（化名）也于1月5日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這對買房人是個(gè)利好。如今費(fèi)用降低了，以前深圳一直是買家出贖樓費(fèi)用，現(xiàn)在帶押過戶就不需要出這筆費(fèi)用了。

而當(dāng)記者問及“帶押過戶”模式能給買家省下多少錢的時(shí)候，孫佳透露，主要看業(yè)主欠款多少錢，贖樓費(fèi)是欠款額的2個(gè)點(diǎn)。

此外，值得注意的是，上海蘭迪律師事務(wù)所高級合伙人馬佳律師曾在2022年8月份向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，“帶押過戶”政策雖為二手房轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造了有利條件，但是其中的法律風(fēng)險(xiǎn)仍需引起買賣雙方的重視。

馬佳律師表示，從買方角度而言，銀行作為抵押權(quán)人仍享有該房屋的優(yōu)先受償權(quán)，買方的所有權(quán)不能對抗優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，銀行是否行使優(yōu)先受償權(quán)一般取決于賣方。一旦賣方不能按時(shí)還款，買方即會面對房屋被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

“從賣方角度而言，自身的還款義務(wù)并未消滅。如果發(fā)生了觸發(fā)提前還款的情形（如房屋損毀、滅失），賣方即會失去貸款的期限利益，因貸款加速到期承擔(dān)巨大的資金壓力?！瘪R佳律師說道。

同時(shí)，馬佳律師也指出，“帶押過戶”仍受到“禁止/限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)約定”的限制。購房者（即二手房交易中的賣方）申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或者抵押預(yù)告登記的，若和抵押權(quán)人約定禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)，該約定依法應(yīng)由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載。為了保障自身權(quán)利，抵押權(quán)人往往更傾向于要求禁止/限制轉(zhuǎn)讓。二手房交易中，買方需注意到房產(chǎn)登記部門查詢核實(shí)。

而在李宇嘉看來，“帶押過戶”的風(fēng)險(xiǎn)可控。公證處是買賣雙方及抵押權(quán)人信任的，具有政府信用背書的獨(dú)立第三方權(quán)益保障、資金保全的機(jī)構(gòu)?！稗D(zhuǎn)按揭”最主要的環(huán)節(jié)，就是在公證處完成二手房交易“公證提存+免贖樓帶押過戶”的三方協(xié)議。而且，有公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性，能消除各方對風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。

“有公證處的‘公證提存+免贖樓帶押過戶’協(xié)議，將賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設(shè)立抵押這些流程全部整合起來。退一步講，只要在合同中規(guī)定，出現(xiàn)上述幾方可能的擔(dān)心，付款、過戶、解除抵押等都無效，房源、資金原路返回，問題就不存在了。”李宇嘉說道。

超過20個(gè)城市推出二手房“帶押過戶”模式

據(jù)悉，自2022年8月份以來，有超過20個(gè)城市宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫、濟(jì)南、東莞等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。像臨近深圳的東莞已于2022年12月30日發(fā)布推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知，并指出推行存量商品房“帶押過戶”模式可有效降低房屋交易風(fēng)險(xiǎn)和成本，縮短房屋交易周期。

李宇嘉也提到，廣州人民銀行曾發(fā)文，希望在轄區(qū)內(nèi)推廣帶押過戶，但具體實(shí)施落地情況并不樂觀，除了買賣雙方貸款銀行為同一家銀行，有二手房“帶押過戶”的案例，非同一家銀行實(shí)施的效果不佳。主要原因是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產(chǎn)的評估價(jià)值有差距。

“更重要的是，房貸也是吸收個(gè)人存款、發(fā)展個(gè)人金融業(yè)務(wù)的載體。非同一家銀行，提前還貸贖樓，并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了。先贖樓，再辦理按揭，對辦理過橋的‘銀行的影子’來說，是巨大的收益，這也是一直存在的寄生鏈條，帶押過戶后，這個(gè)收益沒有了，部分銀行也不太同意?！崩钣罴握f道。

此外，李宇嘉也指出，房產(chǎn)近年來出現(xiàn)跌價(jià)，前期投資客違約多，背后的違規(guī)融資、產(chǎn)權(quán)陷阱也有，部分銀行擔(dān)心帶押過戶會有風(fēng)險(xiǎn)。

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