本報(bào)記者 莊靈輝 盧志坤 北京報(bào)道

“翹尾”現(xiàn)象雖如期而至，2022年土地市場(chǎng)整體仍呈收縮態(tài)勢(shì)。

【資料圖】

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)主要城市住宅用地供應(yīng)與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平；同時(shí)各能級(jí)城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，各能級(jí)城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。

集中供地市場(chǎng)方面也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，集中供地批次增加的同時(shí)，供求規(guī)模、土地出讓金以及溢價(jià)成交地塊占比等數(shù)據(jù)同比上一年下降明顯，多地未完成全年供地計(jì)劃，各城市間市場(chǎng)熱度也持續(xù)分化。

“2022年集中供地有明顯多批次分散供地特征，預(yù)計(jì)2023年仍以此為主，同時(shí)將繼續(xù)減少配建與自持面積、提高限價(jià)、降低地價(jià)與資質(zhì)要求、下調(diào)保證金比例等，從而進(jìn)一步降低土拍門檻。”中指研究院高級(jí)分析師張曉飛認(rèn)為，2023年土地市場(chǎng)熱度難有根本性恢復(fù)，預(yù)計(jì)全年成交量較2022年有小幅回落，同時(shí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化更加明顯。

供求雙降

供應(yīng)、成交雙雙下滑成為2022年全國(guó)土地市場(chǎng)一項(xiàng)重要特征。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%；成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應(yīng)與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，2022年截至12月7日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。

“即使土地市場(chǎng)‘翹尾’現(xiàn)象如期而至，但2022年12月全國(guó)300城土地成交規(guī)模難敵去年同期，在此影響下，2022年土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大，全年降幅大概率在四成。”克而瑞方面指出，2022年全國(guó)300城土地總成交規(guī)模將創(chuàng)近十年新低。

除供求規(guī)模外，2022年全國(guó)主要城市住宅用地出讓金、溢價(jià)率等數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯收窄。得益于土地供應(yīng)質(zhì)量提升，2022年全國(guó)主要城市住宅用地成交樓面均價(jià)則出現(xiàn)小幅上漲。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)300城住宅用地成交平均溢價(jià)率為3.12%，較上一年下降7.8個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%；成交樓面均價(jià)則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

“在市場(chǎng)表現(xiàn)低迷等因素影響下，全國(guó)土地供應(yīng)傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性小幅上漲?！敝兄秆芯吭悍矫嬷赋?，2022年土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化成重要趨勢(shì)，降低配建及自持面積等被普遍采用，以降低土拍門檻，提高房企拿地積極性，但土拍情緒未有明顯改善，溢價(jià)率等指標(biāo)仍在低位徘徊。

市場(chǎng)分化

各項(xiàng)指標(biāo)下滑的同時(shí)，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，集中供地市場(chǎng)仍以底價(jià)成交為主。

“2022年，各線城市推出、成交住宅用地規(guī)模同比走低，土地出讓金收窄明顯，各線指標(biāo)下滑?！睆垥燥w指出，2022年各線城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，一線城市熱度較高，一、二線城市成交樓面均價(jià)同比出現(xiàn)走高，各線城市土地出讓金均出現(xiàn)同比下滑，但二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年新低。

類似情況也出現(xiàn)在集中供地市場(chǎng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，重點(diǎn)22城集中供地累計(jì)推出規(guī)模較2021年下降超五成，部分城市供應(yīng)規(guī)模降幅超六成。同時(shí)，2022年22城集中供地共成交1.4億平方米，較2021年下降45.8%，土地出讓金1.8萬億元，較2021年下降31.9%。

“整體來看，房企在2022年初對(duì)市場(chǎng)能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng)，首批次土拍之際表現(xiàn)相對(duì)更為積極。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，2022年集中供地市場(chǎng)底價(jià)成交占比呈逐批次走高趨勢(shì)，其中首批次有39%的地塊溢價(jià)成交，此后底價(jià)成交比例則逐批走高，第三批次時(shí)底價(jià)成交地塊占比為80.1%，第五、六批次底價(jià)成交地塊占比已超九成。

張凱還指出，2022年集中供地市場(chǎng)熱度較好的城市有北京、上海、深圳、杭州、廈門、合肥等，部分城市還超額50%完成了全年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，而2022年重點(diǎn)22城整體供地計(jì)劃完成率只接近六成，部分城市全年宅地供地計(jì)劃完成率則不足三成。

此外，多批次分散供地以及降低土拍門檻等也成為2022年集中供地市場(chǎng)重要趨勢(shì)，分析人士認(rèn)為相關(guān)趨勢(shì)在2023年或?qū)⒊掷m(xù)。

“2022年重點(diǎn)22城集中土地推出批次較去年增加，多城已供地四輪，部分城市還推出了五、六批次。”張曉飛預(yù)計(jì)，2023年集中供地市場(chǎng)仍將延續(xù)多批次分散供地，降低土拍門檻等趨勢(shì)，保障性住房用地公開供應(yīng)也將成為重要趨勢(shì)。

（編輯：盧志坤 校對(duì)：張國(guó)剛）

標(biāo)簽： 宅地成交規(guī)模降至近十年新低 2022年土地市場(chǎng)持續(xù)分化 住宅用地 中指研究院 土地市場(chǎng)