房市回暖的消息終于來了。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，11月上海新房成交大幅回升，量?jī)r(jià)齊漲，共成交約9506套，成交量較10月大幅上漲87%；11月南京的新房成交量為4564套，相比10月份的3179套提升了近44%，是今年以來單月漲幅最多的一個(gè)月。

顯然，這是市場(chǎng)信心與預(yù)期好轉(zhuǎn)的直接結(jié)果，從11月12日的防疫“二十條”到12月7日“新十條”的先后頒布，防疫政策發(fā)生重大優(yōu)化，無疑給市場(chǎng)打了兩劑強(qiáng)心針。新的防疫政策有利于人員與貨物的跨區(qū)流動(dòng)，市場(chǎng)的修復(fù)帶來的是信心的修復(fù)，預(yù)期的樂觀助推了房市的回暖，“貨能暢其流”帶來的是“地能盡其利”。

【資料圖】

但房地產(chǎn)的救市之路依舊困難重重，矛盾猶存。距離2022年結(jié)束僅剩十余天，國(guó)內(nèi)商品房銷售仍然不容樂觀。多家機(jī)構(gòu)測(cè)算稱，2022年國(guó)內(nèi)商品房銷售額約為13.5萬(wàn)億元，同比跌幅約為25%，對(duì)應(yīng)銷售額減少約4.7萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一年多來的下滑，其實(shí)是市場(chǎng)多方因素的綜合產(chǎn)物?！胺科笕谫Y三條紅線”“房貸集中度管理”等政策打擊了高杠桿融資，一年多來多家房企的“債務(wù)爆雷”也打擊了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

新冠與一刀切、層層加碼的防疫對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊則是房地產(chǎn)市場(chǎng)不振的直接原因：人員流動(dòng)困難重重，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，收入預(yù)期受損，就業(yè)市場(chǎng)萎縮，消費(fèi)指標(biāo)不振，自然嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)成交額。

潛在購(gòu)房者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，直接決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰沉浮。如果潛在購(gòu)房者預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)向好、就業(yè)與收入的前景樂觀，那么他們就會(huì)更傾向于“長(zhǎng)期主義”理財(cái)，投資購(gòu)房的意愿隨之上升。

而如果潛在購(gòu)房者假定未來經(jīng)濟(jì)難有好轉(zhuǎn)空間，就業(yè)與收入的前景悲觀，那么他們就更容易走向“及時(shí)行樂”的消費(fèi)理財(cái)策略，自然也就不會(huì)有長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄、購(gòu)置房產(chǎn)的規(guī)劃，從而拉低房地產(chǎn)的交易量。

一句話，市場(chǎng)能給潛在購(gòu)房者多少預(yù)期的信心空間，就意味著房地產(chǎn)業(yè)在未來能有多大的成交量空間。

支撐房?jī)r(jià)的主要要素本就不僅僅是一堆融資端與供給端的利好政策，而是購(gòu)房需求端的市場(chǎng)預(yù)期與信心。企業(yè)愿意擴(kuò)大投資與生產(chǎn)，就業(yè)市場(chǎng)興旺走高，消費(fèi)市場(chǎng)重新興盛——宏觀經(jīng)濟(jì)面的向好，才是房地產(chǎn)業(yè)的最大“托底”。

一旦購(gòu)房者具備很好的收入預(yù)期，對(duì)長(zhǎng)期主義計(jì)劃充滿信心，那么其購(gòu)房意愿勢(shì)必與購(gòu)房能力同步增長(zhǎng)，帶來的購(gòu)房需求最終傳導(dǎo)到供給端，為開發(fā)商與建筑商購(gòu)買與開發(fā)土地創(chuàng)造融資需求，托起房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)行業(yè)：房?jī)r(jià)凝結(jié)的乃是各方對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期信心、對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的期望，而不僅僅是一塊以立方米計(jì)的水泥盒子，或是計(jì)算器里變來變?nèi)サ臄?shù)字。

從“930新政”到“金融十六條”，今年密集出臺(tái)的救市政策依然是“就房產(chǎn)而論房產(chǎn)”，要么融資端與供給端上閃轉(zhuǎn)騰挪、給房地產(chǎn)從業(yè)者留出緩沖時(shí)間，要么在購(gòu)房資格與首付/按揭上做文章、刺激人們的購(gòu)房意愿。但無疑地，如果市場(chǎng)沒有更多潛在購(gòu)房者涌入，如果不能為市場(chǎng)創(chuàng)造旺盛的購(gòu)房需求，如果人們的信心與預(yù)期難以提振，那么這些救市舉措都無法做到治標(biāo)治本，充其量只能推遲樓市衰落的時(shí)間。

因此，拯救房地產(chǎn)行業(yè)仍需從宏觀經(jīng)濟(jì)的高度，在政策工具箱里找到更順手的治本工具。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，直接牽涉各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門的興衰，其“國(guó)民經(jīng)濟(jì)晴雨表”的性質(zhì)在中長(zhǎng)期內(nèi)仍然不會(huì)改變。房地產(chǎn)市場(chǎng)的陰晴圓缺，反映的乃是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的沉浮枯榮，與就業(yè)、收入、消費(fèi)等指標(biāo)緊密相連：宏觀經(jīng)濟(jì)面的風(fēng)吹草動(dòng)直接關(guān)涉購(gòu)房者的信心與預(yù)期，“功夫在詩(shī)外”方是提振房地產(chǎn)業(yè)的題中之義。

“后防疫時(shí)代”已是人們展望未來經(jīng)濟(jì)的高頻詞匯，顯見公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的殷殷期待：人們企盼有更多的政策牛肉促進(jìn)投資、提振消費(fèi)與就業(yè)，讓經(jīng)濟(jì)回到新冠之前的上行軌道，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入涓涓不壅的源頭活水。

因此除了松綁限購(gòu)限貸、放寬房貸按揭要求、為上游房企紓困等政策以外，面向整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的政策發(fā)力，方是提振房產(chǎn)市場(chǎng)的治本之道。

王兢

標(biāo)簽： 跳出房市救房市修復(fù)預(yù)期與信心至為關(guān)鍵