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11月28日晚間，中國(guó)恒大公告（03333.HK）稱(chēng)，11月26日公司的附屬公司恒大集團(tuán)與深圳市安和一號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂協(xié)議，恒大將其持有的一塊位于深圳市的商業(yè)地塊轉(zhuǎn)讓給深圳市安和一號(hào)房地產(chǎn)公司，總代價(jià)約為75.43億元。

實(shí)際上，公告中提及的商業(yè)地塊正是恒大之前計(jì)劃用于打造深圳總部的地塊。同時(shí)，恒大還預(yù)計(jì)出售該地塊將虧損約1.63億元。

(資料圖片僅供參考)

此外，11月24日，恒大公告稱(chēng)，武漢市江夏區(qū)政府作出關(guān)于無(wú)償收回恒大武漢科技旅游城項(xiàng)目11宗土地的行政決定，該決定書(shū)僅針對(duì)該項(xiàng)目其中11宗土地，不涉及該項(xiàng)目的其他地塊。對(duì)此，恒大表示，正與武漢市江夏區(qū)政府進(jìn)行溝通，并將就此事提出行政復(fù)議以保障公司合法權(quán)益。

值得注意的是，2021年以來(lái)，恒大有多個(gè)項(xiàng)目地塊被政府無(wú)償收回，如海口8宗地、青島西海岸地塊等。

對(duì)此，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在11月30日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，地方政府無(wú)償收回未按期開(kāi)發(fā)宗地的依據(jù)，一般是基于土地出讓協(xié)議的約定，或者直接依據(jù)相關(guān)法規(guī)，因此雖然意味著有關(guān)房企拿地所付出的成本將付之東流，卻并不違法違約。不按之前拿地的價(jià)格收回而迫使開(kāi)發(fā)商付出代價(jià)，也是開(kāi)發(fā)商不履行土地出讓協(xié)議中有關(guān)開(kāi)發(fā)期限約定的必要對(duì)價(jià)。

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恒大深圳總部地塊預(yù)計(jì)虧損1.63億元

11月26日，據(jù)深圳公共資源交易中心官網(wǎng)消息，恒大位于南山深灣片區(qū)的T208-0054地塊，被深圳市安和一號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“安和一號(hào)”）以底價(jià)75.4億元競(jìng)得。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，該T208-0054宗地正是恒大于2017年12月以55.52億元拿下，土地使用年限30年，為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，原計(jì)劃打造成為恒大深圳總部，不過(guò)該建設(shè)項(xiàng)目因資金問(wèn)題自2021年9月開(kāi)始停工。

目前，該項(xiàng)目基底承臺(tái)和坑中坑尚未完成，宗地將按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，項(xiàng)目可能存在包括但不限于基坑變形、滲漏裂隙及積水、鋼筋等材料銹蝕、影響片區(qū)地下道路建設(shè)、臨時(shí)用地收地、安全隱患等一系列問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)，以及存在包括但不限于臨時(shí)用地使用期已滿(mǎn)、逾期使用欠費(fèi)、拖欠工程款，合同相對(duì)方索賠、維權(quán)等問(wèn)題。

值得注意的是，恒大于11月28日披露，截至2021年12月31日，該土地的資產(chǎn)凈值約為72.84億元，而此次出售預(yù)計(jì)將虧損1.63億元。

恒大表示，集團(tuán)流動(dòng)性問(wèn)題對(duì)該土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)的進(jìn)度造成負(fù)面影響，出售事項(xiàng)將用于償還該土地的相關(guān)債務(wù)，有利于集團(tuán)專(zhuān)注于其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，維護(hù)各利益相關(guān)方共同權(quán)益。

同時(shí)，恒大指出，該土地目前處于抵押狀態(tài)。在對(duì)價(jià)付清之日起3個(gè)工作日內(nèi)，轉(zhuǎn)讓方恒大將負(fù)責(zé)完成解除該土地的抵押登記手續(xù)，并在解除抵押登記手續(xù)后3個(gè)工作日內(nèi)申請(qǐng)辦理該土地的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。而在辦妥該土地的產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，深圳公共資源交易中心會(huì)將該土地75.43億元的對(duì)價(jià)全部劃給恒大。

對(duì)此，柏文喜表示，恒大深圳總部地塊設(shè)置了抵押，應(yīng)該是應(yīng)抵押權(quán)人的要求進(jìn)行的化解債務(wù)的轉(zhuǎn)讓交易，甚至目前的交易也是抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的結(jié)果。這個(gè)肯定是屬于被動(dòng)性轉(zhuǎn)讓?zhuān)@也很好的解釋了該宗地虧本出讓的表象。

值得一提的是，該地塊的接盤(pán)方背后，顯現(xiàn)了萬(wàn)科的身影。

據(jù)悉，該地塊最終由安和一號(hào)拿下。天眼查數(shù)據(jù)顯示，安和一號(hào)于今年9月26日成立，由深圳安穩(wěn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股，而后者由深圳安興一號(hào)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“安興一號(hào)”）持股99%。

此外，通過(guò)天眼查股權(quán)穿透后，興業(yè)國(guó)際信托有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“興業(yè)信托”）持有安興一號(hào)98%股份，深圳恒嶼實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳恒嶼”）和深圳安居建業(yè)投資運(yùn)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳安居建業(yè)”）則分別持股1%。

截圖自天眼查

雖說(shuō)興業(yè)信托間接持有安和一號(hào)的絕大部分股份，但恒大在公告中只提及，接盤(pán)方為深圳市安居建業(yè)的附屬公司，只字不提興業(yè)信托。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，該地塊后續(xù)發(fā)展應(yīng)該是由深圳安居建業(yè)為主導(dǎo)，興業(yè)信托扮演資金疏導(dǎo)的角色。

據(jù)了解，深圳安居建業(yè)由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司、深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司、深業(yè)集團(tuán)有限公司及萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司共同持股40%、20%、20%、20%。

此外，值得一提的是，就在恒大在深圳灣總部基地拿地的2017年，其正式將總部從廣州市搬遷至深圳。公開(kāi)資料顯示，2017年6月1日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的注冊(cè)地已更改為深圳市南山區(qū)海德三道126號(hào)卓越后海金融中心3901房，同時(shí)，注冊(cè)資本由28.78億元變?yōu)?3.83億元。

但在2021年出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)后，恒大又將總部的多個(gè)部門(mén)遷回了廣州恒大中心。2022年1月10日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)恒大集團(tuán)已從深圳總部大樓搬離，彼時(shí)，恒大官方回應(yīng)稱(chēng)，為節(jié)約成本，公司于2021年12月辦理了卓越后海中心退租手續(xù)，搬遷至深圳自有物業(yè)辦公。目前，恒大集團(tuán)官網(wǎng)仍顯示其總部所在地位于深圳市南山區(qū)海德三道126號(hào)。

近期，一位接近恒大內(nèi)部人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，恒大總部已搬回廣州，不過(guò)深圳也還有總部的人，目前在深圳南山南油片區(qū)辦公。

恒大多宗地塊被政府收回

除了出售深圳總部地塊引發(fā)關(guān)注外，恒大近期被武漢江夏區(qū)政府無(wú)償收回11宗土地的事情也引起了市場(chǎng)熱議。

11月24日，恒大發(fā)布公告對(duì)近期其位于湖北武漢市江夏區(qū)11宗地塊被收回一事作出回應(yīng)。公告信息顯示，2022年11月16日，武漢市江夏區(qū)人民政府作出關(guān)于無(wú)償收回恒大武漢科技旅游城項(xiàng)目11宗土地的行政決定。該決定書(shū)僅針對(duì)該項(xiàng)目其中11宗地塊，不涉及該項(xiàng)目的其他地塊。

據(jù)了解，恒大武漢科技旅游城項(xiàng)目總計(jì)24宗土地，凈用地面積為5065.8畝，本次政府無(wú)償收回的11宗土地涉及凈用地面積為2071.3畝。

其實(shí)，恒大科技旅游城的歷史最早可以追溯到2009年。當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目名為“巴登城”，由廣東恒豐投資集團(tuán)全資子公司武漢巴登城投資有限公司建設(shè)。

2010年7月，嘉凱城集團(tuán)以2.85億元獲得武漢巴登城51%股權(quán)，獲得該項(xiàng)目的控制權(quán)，按照規(guī)劃，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)用6年時(shí)間完成。不過(guò)，根據(jù)嘉凱城集團(tuán)2016年年報(bào)顯示，巴登城預(yù)計(jì)總投資額為100億元，實(shí)際已投資38.19億元，截至2016年年底已完工建筑面積為0。

2017年4月，嘉凱城集團(tuán)宣布以9.2億元的現(xiàn)金收購(gòu)武漢巴登城余下的49%的股權(quán)。同年7月，嘉凱城集團(tuán)公告稱(chēng)，擬以不低于30.39億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓武漢巴登城投資有限公司100%的股權(quán)。

2017年12月，恒大以56億元購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目，將巴登城項(xiàng)目更名為武漢恒大科技旅游城，規(guī)劃打造集游樂(lè)、文化、休閑、商業(yè)、居住為一體的文化旅游大盤(pán)，于2018年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。

目前，該項(xiàng)目已開(kāi)工約126.1萬(wàn)平方米，已銷(xiāo)售64.9萬(wàn)平方米（5330套房），已交樓36萬(wàn)平方米（2654套房），仍有28.9萬(wàn)平方米（2676套房）未完成交付。

值得注意的是，恒大在公告中強(qiáng)調(diào)，將就武漢市江夏區(qū)人民政府作出關(guān)于無(wú)償收回恒大武漢科技旅游城項(xiàng)目11宗土地的行政決定提出行政復(fù)議以保障公司的合法權(quán)益，目前該項(xiàng)目12批次保交樓項(xiàng)目中10個(gè)已正常施工，2個(gè)處于恢復(fù)施工過(guò)程。公告還稱(chēng)，自2018年以來(lái)，恒大與武漢市江夏區(qū)政府一直就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)事宜保持溝通。

對(duì)此，柏文喜指出，武漢市江夏區(qū)政府能無(wú)償收回恒大11宗地塊，應(yīng)該有兩個(gè)原因，一個(gè)原因是可能是恒大違反了當(dāng)初的土地出項(xiàng)協(xié)議中關(guān)于開(kāi)發(fā)期限的約定并觸發(fā)了協(xié)議中的無(wú)償收回條款，另一個(gè)原因是恒大暴雷后確實(shí)無(wú)力開(kāi)發(fā)也很難尋求合作開(kāi)發(fā)而被政府依法無(wú)償收回。

“國(guó)有土地限期不開(kāi)發(fā)，如果是非政府方原因則有可能會(huì)被收回，但是這只是觸發(fā)被收回宗地的條件之一而非充分條件，因?yàn)槭聦?shí)上大多數(shù)未按期限開(kāi)發(fā)的土地并沒(méi)有被收回。這確實(shí)和房地產(chǎn)行業(yè)歷史遺留中的‘囤地亂象’有關(guān)，但在當(dāng)初發(fā)生‘囤地’的那些公司手中卻并未收回，只是到了恒大手里才被無(wú)償收回。比如，前有新世界中國(guó)長(zhǎng)期囤地不開(kāi)發(fā)而轉(zhuǎn)讓給恒大的位于?？诘亩嘧谕恋乇粺o(wú)償收回，后又有位于武漢江夏由泛海集團(tuán)‘囤地’多年未開(kāi)發(fā)而轉(zhuǎn)讓給恒大后的多宗土地被無(wú)償收回?！卑匚南脖硎?。

此外，據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，自2021年以來(lái)，到目前為止，恒大有多個(gè)項(xiàng)目地塊均被政府收回，被沒(méi)收地塊超1萬(wàn)畝。其中，包括恒大?？?宗地塊的3300畝土地。

2021年12月31日，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱(chēng)，根據(jù)《?？谑腥嗣裾疅o(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》、《?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局、?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局關(guān)于無(wú)償收回土地使用權(quán)的請(qǐng)示》，均存在因公司原因超過(guò)約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條和《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》第二十九條規(guī)定，決定依法無(wú)償收回恒大地產(chǎn)海南公司所屬的8宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

“恒大在全國(guó)各地多宗項(xiàng)目地塊被無(wú)償收回，這對(duì)恒大而言意味著資產(chǎn)負(fù)債表上相關(guān)資產(chǎn)的直接消失，對(duì)于恒大深陷泥潭的債務(wù)更是雪上加霜。”柏文喜說(shuō)。

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