原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)

作者 | 塞爾達(dá)

(資料圖片僅供參考)

在一系列密集的政策加持后，地產(chǎn)行業(yè)終于看到一點(diǎn)曙光，但依然有房企掙扎在生死邊緣。

前不久，綠地控股宣布，擬對(duì)旗下9只美元債展期，其中2023年6月到期的6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年。

此前，綠地在三季報(bào)中還強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)流動(dòng)性管理，守住了現(xiàn)金流安全的底線”，沒想到僅一周后就爆出債務(wù)問題。

并且，這不是綠地今年第一次尋求對(duì)旗下美元債展期。

要知道，與大多數(shù)民營(yíng)房企不同的是，綠地有著濃厚的國(guó)資背景。

原以為泰山可倚，如今卻是冰山難靠，究竟是國(guó)資不愿意出力，還是綠地的窟窿太大？

一再失信

綠地此次尋求對(duì)旗下9只美元債展期，擬展期美元債未償還本金共計(jì)31.82億美元。

按綠地的計(jì)劃，擬展期的美元債，將在各債券的原本到期日支付5%的本金，剩余95%本金進(jìn)行展期。

其中，已經(jīng)展期一年的5億美元債券將在到期日延長(zhǎng)一年；剩余8筆債券在到期日一次性延長(zhǎng)兩年。

據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，綠地旗下未到期的公募美元債共計(jì)10筆，總存續(xù)規(guī)模為33.99億美元，除了一筆贖回期為2023年1月27日、當(dāng)期票面利率為10.21%的1.2億永續(xù)債，綠地把其他處于存續(xù)期的美元債都放在這次的展期計(jì)劃。

對(duì)此，綠地表示，今年上半年，上海突發(fā)疫情，全國(guó)各地疫情依舊零星暴發(fā)，再加上不利的市場(chǎng)狀況，該公司銷售和經(jīng)營(yíng)都出現(xiàn)大幅下滑，財(cái)務(wù)狀況特別是現(xiàn)金流和流動(dòng)性遭受打擊，2022年11月以及后續(xù)到期的美元債無(wú)法按期兌付，可能觸發(fā)交叉違約。

當(dāng)然，展期還需得到債權(quán)人同意。

為激勵(lì)債權(quán)人通過展期計(jì)劃，綠地表示：

債權(quán)人在倫敦時(shí)間11月11日下午4時(shí)前同意展期的，每1000美元本金可得5美元提前同意費(fèi)；在倫敦時(shí)間11月11日至11月18日下午4點(diǎn)之間同意的，每1000美元可得2.5美元基本同意費(fèi)。

值得注意的是，這并非綠地在今年首次出現(xiàn)債務(wù)問題。

今年4月，綠地一筆規(guī)模超過10億元的信托貸款到期，但綠地未能在10個(gè)工作日寬限期內(nèi)兌付；

5月下旬，綠地就旗下一筆2022年6月25日到期、發(fā)行本金為5億美元、票息6.75%的美元債尋求展期一年。

“如果6月25日到期的美元債不能成功展期，目前公司在手現(xiàn)金不足以償還整筆債券的本息?！?/p>

當(dāng)時(shí)綠地在交流會(huì)上表示，流動(dòng)性危機(jī)主要是疫情所帶來(lái)的暫時(shí)性問題，一旦封控緩解，綠地控股能按計(jì)劃推進(jìn)資產(chǎn)出售，該公司完全有能力按期兌付將于今年8月至11月到期的債券。

很顯然，綠地并沒有兌現(xiàn)承諾，再次“失信”于債權(quán)人。

有投資者認(rèn)為，無(wú)論是5月單筆美元債展期，還是此次9筆美元債統(tǒng)一展期，綠地的“躺平”都超出了市場(chǎng)預(yù)期。

1400億急待償

房地產(chǎn)和基建業(yè)務(wù)在今年大幅惡化，是綠地?zé)o力償債的核心原因。

今年前三季度，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積932.2萬(wàn)平方米，比去年同期減少48.7%；實(shí)現(xiàn)銷售金額989.05億元，比去年同期減少57.0%。

綠地控股今年前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況

綠地的另一支柱基建業(yè)務(wù)，也好不了多少。

今年前三季度，房屋建設(shè)總金額為2444.5億，同比下跌33.65%；基建工程總金額975.7億，同比下跌33.45%。

綠地控股今年前三季度基建業(yè)務(wù)情況

兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)都大幅惡化，財(cái)報(bào)自然十分難看。

三季報(bào)顯示，綠地今年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3057.77億，同比下跌28.35%，同期萬(wàn)科增長(zhǎng)24.38%，保利增長(zhǎng)12.99%；

歸母凈利潤(rùn)69.48億，同比下跌37.77%，同期萬(wàn)科增長(zhǎng)2.17%，保利跌3.61%；

扣非凈利潤(rùn)73.07億，同比下跌31.97%，同期萬(wàn)科增長(zhǎng)1.31%，保利跌6.09%。

無(wú)論是與自己同比，還是與規(guī)模相近的萬(wàn)科保利對(duì)比，綠地今年前三季度的業(yè)績(jī)都可謂一言難盡。

從對(duì)比中，至少可以確定一點(diǎn)：不能全怪大環(huán)境，綠地也有自身因素。

近年來(lái)，綠地主推“地產(chǎn)+商貿(mào)”戰(zhàn)略，甚至布局商品貿(mào)易港項(xiàng)目，但長(zhǎng)周期、大體量的商貿(mào)業(yè)務(wù)及墊資大、利潤(rùn)低的基建業(yè)務(wù)，對(duì)綠地的資金及盈利能力均造成較大挑戰(zhàn)。

各業(yè)務(wù)板塊的毛利率，就能說(shuō)明問題。

今年中報(bào)顯示，綠地收入過百億的業(yè)務(wù)有地產(chǎn)（754.86億）、建筑（1089.55億）、商品銷售（128.55億）。

其中，僅地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率由去年的20.87%微升至21.53，建筑業(yè)務(wù)毛利率由去年的4.87%下跌至4.68%，商品銷售業(yè)務(wù)毛利率由去年的8.41%下跌至6.33%。

建筑業(yè)務(wù)占比極大，但毛利率極低

尤其是建筑業(yè)務(wù)，在綠地控股的營(yíng)收占比十分高，甚至遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但其極低的毛利率，嚴(yán)重拖累了綠地的整體盈利指標(biāo)。

今年前三季度，綠地毛利率12.58%，同期萬(wàn)科和保利分別為19.63%和24.48%；凈利潤(rùn)更是只有可憐的3.21%，連萬(wàn)科保利的一半都不到，同期萬(wàn)科和保利分別為8.07%和12.08%。

業(yè)績(jī)惡化，帶來(lái)的是流動(dòng)性壓力顯著增加。

截至今年年中，綠地現(xiàn)金短債比為0.63，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.3%，凈負(fù)債率為89.4%，“三道紅線”維持橙檔。

此外，綠地今年三季報(bào)顯示，在短期內(nèi)構(gòu)成較大流動(dòng)性壓力的負(fù)債項(xiàng)中，盡管應(yīng)付票據(jù)由314.51億下降至286.28億，但短期借款由244.45億提高至295.84億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債由年初的757.19億提高至809.4億。

其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債中，絕大多數(shù)是一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券，據(jù)綠地控股今年中報(bào)的附注，這兩項(xiàng)的金額分別為528億和168億。

總體來(lái)說(shuō)，短期負(fù)債、一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債、應(yīng)付票據(jù)這三個(gè)負(fù)債項(xiàng)合計(jì)比年初增加了75億，短期資金壓力有增無(wú)減。

綠地控股流動(dòng)負(fù)債情況

值得注意的是，截至三季度末，綠地這三項(xiàng)短期內(nèi)構(gòu)成較大流動(dòng)性壓力的負(fù)債已經(jīng)達(dá)到約1391億。

與此同時(shí)，綠地賬上現(xiàn)金僅633億，當(dāng)中還包括160億的受限資金。

此外，今年前三季度，綠地經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流入僅199.8億。

以此估算，在房地產(chǎn)行業(yè)改善不明顯的情況下，樂觀估計(jì)未來(lái)一年綠地經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流入也就300億左右水平，加上手頭上不夠500億的非受限資金，面對(duì)接近1400億的短期流動(dòng)性支付壓力，顯然是十分困難的。

這筆賬并不難算，綠地控股也只能另想辦法。

首先是出售資產(chǎn)，去年下半年開始，綠地控股就制定了資產(chǎn)出售計(jì)劃，將在三年內(nèi)出售2000億元資產(chǎn)，每年出售金額介于500億元至700億元之間，資產(chǎn)包括該公司自持和運(yùn)營(yíng)的商業(yè)辦公樓和酒店。

另一條路，就是向自己的國(guó)資股東求救。

國(guó)資也扛不住

2015年，上海曾力推綠地混改實(shí)現(xiàn)整體上市，綠地由此成為上海國(guó)資系統(tǒng)中的多元化混合所有制企業(yè)。

截至2022年三季度，綠地前三大股東分別為上海格林蘭、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投集團(tuán)，持股比例分別為27.17%、25.82%及20.55%。

綠地控股十大股東

上海格林蘭是由綠地職工持股平臺(tái)組建的有限合伙企業(yè)，是綠地的單一最大股東，穿透后第一大股東是綠地董事長(zhǎng)張玉良，持有上海格林蘭30.28%的股權(quán)。

緊隨其后上海地產(chǎn)與上海城投，均為上海國(guó)資委下屬企業(yè)，合計(jì)持有超過46%的綠地股份。

事實(shí)上，國(guó)資股東對(duì)綠地有過雪中送炭。

之前5月底，綠地尋求美元債展期后，多家機(jī)構(gòu)立馬下調(diào)評(píng)級(jí)；8月初，綠地發(fā)布年中業(yè)績(jī)預(yù)告，多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同比大幅下跌，作為最重要的回款來(lái)源，銷售金額大跌近六成；此外，綠地全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目傳出停工或逾期交付。

在最危急的時(shí)刻，國(guó)資股東出手相救。

8月7日，綠地發(fā)公告稱，將向其國(guó)資股東上海地產(chǎn)集團(tuán)和上海城投集團(tuán)分別借款15億元，合計(jì)30億元，借款期限為兩年，借款年利率為6%。

8月份綠地控股向國(guó)資股東借了30億

“本次交易是國(guó)有股東支持公司發(fā)展的有力舉措，有助于公司保持流動(dòng)性合理充裕，為保交付、穩(wěn)民生等工作提供有力支撐。”綠地在公告中表示。

借了30億一個(gè)月后，綠地又向國(guó)資股東借錢。

9月27日，綠地再發(fā)關(guān)聯(lián)交易公告稱，擬向其國(guó)資股東上海地產(chǎn)集團(tuán)借款14.5億元，借款期限為一年，借款年利率為6%。

9月份綠地控股再向國(guó)資股東借14.5億

也就是說(shuō)，不到兩個(gè)月，綠地就向國(guó)資股東借了44.5億。

然而，10月份國(guó)資股東沒有借錢后，綠地就出問題了。

11月3日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)宣布，對(duì)綠地評(píng)級(jí)下調(diào)至“CC”，展望負(fù)面。

有投資者對(duì)此吐槽道：“5月違約之前，償債的資金也主要是國(guó)資支持，國(guó)資一不給錢就還不出來(lái)了?！?/p>

問題是這么救下去，國(guó)資也扛不住，而更令人擔(dān)憂的是，很可能還會(huì)影響綠地的“保交樓”進(jìn)度。

參考資料：

財(cái)新《銷售大幅下滑，綠地欲將32億美元債統(tǒng)展兩年》

標(biāo)簽： 綠地失血 上海國(guó)資也救不了 綠地控股 上海國(guó)資 上海地產(chǎn)