環(huán)京樓市近年來開始從房價高點跌落。圖為河北廊坊航拍。（視覺中國/圖）

買房六年后，2022年10月26日，張晴終于拿到了房產(chǎn)證。但條件是和開發(fā)商簽一份承諾書：規(guī)定若連續(xù)三個月或累計六個月不能按時償還銀行本息，開發(fā)商有權(quán)收回她所購房屋的所有權(quán)，此前交付的所有房款作為違約金，不予退還。

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張晴想不明白，“為什么要拿房產(chǎn)證來要挾我們簽這么個霸王條款？”

張晴買的房子在河北省廊坊市香河縣，距離北京六十多公里，駕車一個多小時。2015年，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，通州正式成為北京市行政副中心。緊鄰通州的香河縣也受到追捧，房價水漲船高。

2016年，在北京工作十年的張晴決定到香河買房。當時香河的房價已經(jīng)漲到高位，她以每平方米兩萬多元的價格買下92平方米的商品房，2018年正式收房。

張晴告訴南方周末記者，直到今年，開發(fā)商才辦好房產(chǎn)證。她去取證時，被要求必須簽訂前述承諾書，否則不能領(lǐng)取。為了盡快拿到房產(chǎn)證，她簽下了承諾書。

事后張晴覺得條款不合理，認為開發(fā)商無權(quán)收回房屋所有權(quán)和已付房款，和開發(fā)商工作人員據(jù)理力爭：“我現(xiàn)在只欠銀行的錢，不欠開發(fā)商的錢?！?/p>

開發(fā)商全程擔保

上海市光明律師事務(wù)所律師付永生長期從事房地產(chǎn)買賣相關(guān)訴訟，他告訴南方周末記者，一般情況下，購房者申請房貸是以房子為抵押，購房后短期內(nèi)銀行就會放貸，錢是打到開發(fā)商賬戶上。

若購買的是尚未建好的期房，房產(chǎn)證辦理完成前銀行相當于沒有抵押物，這段時間通常由開發(fā)商作為擔保人，承擔還貸相關(guān)責任。

待交房和房產(chǎn)證辦理完成后，開發(fā)商解除相關(guān)責任，借貸關(guān)系只存在于購房者和銀行之間。也就是說，即便發(fā)生斷供，也應(yīng)該是購房者和銀行之間的糾紛，通常并不涉及開發(fā)商。

張晴所購小區(qū)的開發(fā)商為香河縣華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，申請房貸的銀行為中國農(nóng)業(yè)銀行香河支行。

開發(fā)商的工作人員告訴她，之所以讓業(yè)主簽訂不斷供的承諾書，是因為他們與銀行簽訂的是全程擔保協(xié)議。即便已經(jīng)交房和辦理房產(chǎn)證，他們依然要擔保購房者后續(xù)會按約還貸。在張晴提供的通話錄音中，該工作人員表示：“如果你不按期還款，銀行會直接從（我們）公司劃款。”

付永生對南方周末記者分析，銀行和開發(fā)商簽訂這樣的協(xié)議和前幾年環(huán)京地區(qū)房價過高有關(guān)。銀行擔心后期房價下跌，房產(chǎn)貶值，購房者斷貸，因此要求開發(fā)商全程擔保。

2017年，包括香河在內(nèi)的環(huán)京地區(qū)出臺限購令，樓市行情急轉(zhuǎn)直下。張晴買的房子也不斷貶值，安居客顯示，目前該小區(qū)房價為8880元/平方米，相比她2016年購入時跌了超過一半。

“即便我們現(xiàn)在斷供，房子的價值也抵不上欠的貸款?！睆埱缃榻B，2016年她買這套房子總價兩百多萬，目前還剩下一百多萬貸款，而房子現(xiàn)在的市場價還不到一百萬。

這種房價腰斬的情況在環(huán)京地區(qū)不是個例。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，廊坊的新房均價已經(jīng)從高點時期的每平方米三萬多元跌到現(xiàn)在的一萬多元。

在這種情況下，購房者斷供的可能性在增加。銀行通過全程擔保將這一風險轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上，開發(fā)商這才施壓購房者，要求簽訂不斷供承諾書。

購房者反擔保

付永生介紹，開發(fā)商的這種行為相當于要求購房者反擔保。按照民法典規(guī)定，“第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔保的，可以要求債務(wù)人提供反擔保?！?/p>

在上述案例中，貸款銀行為債權(quán)人，張晴為債務(wù)人，開發(fā)商作為第三人為張晴向銀行提供擔保。由于是全程擔保，即便張晴朗拿到房產(chǎn)證，開發(fā)商依然對后續(xù)還貸負有擔保責任。因此，開發(fā)商要求張晴進行反擔保。

問題在于，開發(fā)商要求張晴簽署的承諾書內(nèi)容并不合法。付永生介紹，按照民法典第四百零一條規(guī)定，即便購房者斷供，房屋也應(yīng)該經(jīng)過司法拍賣后以金錢方式償還，開發(fā)商可享有優(yōu)先償還權(quán)，但無權(quán)收回房屋所有權(quán)。

廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源從事按揭貸款十余年，他告訴南方周末記者，開發(fā)商全程擔保和購房者反擔保在房產(chǎn)交易中都不常見。正常房產(chǎn)交易中，購房者斷供后由銀行追償，銀行同樣無法直接擁有抵押房屋的所有權(quán)，必須經(jīng)過司法拍賣。

他介紹，因為房產(chǎn)價值和所欠貸款價值不一定相當，如果允許直接將房產(chǎn)過戶給債權(quán)人，債權(quán)人有可能向債務(wù)人施壓，進而低價獲得房產(chǎn)。

就張晴所簽的承諾書而言，目前她還有一百多萬貸款未還，假設(shè)房子市場價漲到兩百多萬，一旦發(fā)生斷供，開發(fā)商直接擁有房子所有權(quán)，相當于以一百多萬成本低價購入一套兩百多萬的房子。

張晴之所以簽下承諾書，是因為開發(fā)商說不簽就拿不到房產(chǎn)證。

房產(chǎn)證一般由購房者授權(quán)開發(fā)商進行辦理。按照 2020年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對于尚未建成的期房，購房者應(yīng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房產(chǎn)證，如果因開發(fā)商原因未能取得，開發(fā)商要承擔違約責任。

張晴介紹，她簽的購房合同中規(guī)定房子在2017年5月1日前交付使用，這和她拿到房產(chǎn)證間隔了四年多。

付永生表示，面對這種情況購房者可提起訴訟，但這樣的官司打下來一般需要一兩年，律師費數(shù)萬元。

這樣的情況不止發(fā)生在張晴所購買的小區(qū)。

一位同樣在香河買房的網(wǎng)友在知乎上發(fā)帖稱自己遇到了和張晴一樣的情況，詢問是否應(yīng)簽署承諾書。評論區(qū)中的回答集中在2021年，一位回復者稱他也遇到了這種情況。

該網(wǎng)友發(fā)布的信息顯示，所購房屋由香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司開發(fā)。企查查顯示，這家公司與張晴所購房屋的開發(fā)商股東完全一致，都是兩位自然人，他們也是承德三強集團的唯一股東。

南方周末記者多次致電三強集團和中國農(nóng)業(yè)銀行香河支行，詢問承諾書及全程擔保相關(guān)事宜，截至發(fā)稿未獲回復。

（應(yīng)受訪者要求，文中張晴為化名。）

南方周末記者 衛(wèi)琳聰

標簽： 環(huán)京樓市出現(xiàn)霸王合同若斷供 房子歸開發(fā)商