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文|《財(cái)經(jīng)》記者 嚴(yán)沁雯 張穎馨

編輯|袁滿

“滿滿的都是愛！”在“520”這天，五年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）迎來改革后最大降幅。

5月20日，據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布數(shù)據(jù)，一年期LPR為3.7%，與上個(gè)月持平；五年期以上LPR為4.45%，較上月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，LPR的結(jié)構(gòu)性調(diào)降體現(xiàn)了貨幣政策進(jìn)一步加大力度支持穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，提振國(guó)內(nèi)投資、消費(fèi)需求，將發(fā)揮積極作用。

此前，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)于5月15日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），明確“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”。

作為房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)，此次五年期以上LPR的下調(diào)意味著，首套房貸款利率最低將降至4.25%，新增及存量房貸客戶的成本有望進(jìn)一步下調(diào)。

值得注意的是，在當(dāng)前多地樓市寬松政策持續(xù)發(fā)力下，居民需求增長(zhǎng)卻略顯乏力。多名專家指出，五年期LPR利率的下滑雖有利于降低居民房貸成本，但若想有效推動(dòng)居民消費(fèi)需求明顯回升，尚需更多舉措。

另一方面，LPR數(shù)據(jù)公布后，今日資本市場(chǎng)并未買賬。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日收盤，房地產(chǎn)板塊跌幅居前，房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.08%。

非對(duì)稱式降息，定向支持房地產(chǎn)？

自LPR報(bào)價(jià)形成機(jī)制改革以來，一年期LPR不降，單獨(dú)下調(diào)五年期LPR還是首次出現(xiàn)。

“意料之中，預(yù)期之外?！惫獯筱y行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華看來，由于國(guó)內(nèi)面臨復(fù)雜形勢(shì)超預(yù)期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求偏弱，年內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)與穩(wěn)就業(yè)壓力較大，國(guó)內(nèi)有必要進(jìn)一步引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，激發(fā)微觀主體活力，促進(jìn)投資與消費(fèi)穩(wěn)步恢復(fù)。

亦有券商分析師指出，這種非對(duì)稱式降息背后的核心驅(qū)動(dòng)因素是政策開始大力支持“寬信用”，并且著眼于解決目前信貸結(jié)構(gòu)差，中長(zhǎng)期信貸遲遲沒有修復(fù)的問題。

此前央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求明顯有收縮跡象。2022年4月，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

在此背景下，作為房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)，五年期LPR的超預(yù)期下調(diào)更是被業(yè)內(nèi)人士視作對(duì)房地產(chǎn)的定向支持。

“當(dāng)前企業(yè)貸款利率已處于改革開放40多年以來的最低點(diǎn)，而居民房貸利率仍然處于較高水平；更為重要的是，年初以來盡管房地產(chǎn)金融環(huán)境在持續(xù)回暖，但受疫情及行業(yè)本身運(yùn)行規(guī)律等因素影響，樓市下滑勢(shì)頭仍在延續(xù)，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)正在加大。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青指出。

事實(shí)上，在本次五年期以上LPR下調(diào)之前，央行曾與銀保監(jiān)會(huì)于5月15日聯(lián)合發(fā)布《通知》，指出“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”。

這意味著，此次五年期LPR再度下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)后，首套房利率的下限已下探至4.25%。

據(jù)貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰測(cè)算，若以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元；對(duì)于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上下降20個(gè)基點(diǎn)，即與4月相比最大降息35個(gè)基點(diǎn)，每年房貸節(jié)省還款額度約7500元。

20城利率已降，購(gòu)房者意愿大嗎？

實(shí)際上，在上述《通知》發(fā)布之后，已有多地銀行作出反應(yīng)。據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì)，截至5月19日，包括廣州、深圳、天津、重慶、無錫、常州等在內(nèi)的20個(gè)城市均出現(xiàn)4.4%的房貸利率。

其中，安徽省阜陽市房屋管理局發(fā)布《阜陽市出臺(tái)關(guān)于應(yīng)對(duì)疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施》，明確“鼓勵(lì)引導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)根據(jù)最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和差別化住房信貸政策最新要求”。這是《通知》發(fā)布后首個(gè)明確發(fā)文引導(dǎo)房貸利率依照最新要求降低的城市。

需要指出的是，雖然多地部分銀行提供了4.4%的房貸利率，但在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上卻有嚴(yán)格限制。重慶地區(qū)某國(guó)有大行貸款經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者，該行4.4%的利率僅針對(duì)首房首貸，二手房不包括在內(nèi)，同時(shí)客戶需滿足一定標(biāo)準(zhǔn)，具體條件需銀行與具體樓盤開發(fā)商進(jìn)行對(duì)接后告知。

在房貸利率“連降”背景下，居民購(gòu)房意愿是否會(huì)有所增強(qiáng)？

有貸款從業(yè)者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，當(dāng)下銀行端的貸款政策較寬松，購(gòu)房者貸款積極性有一定的增加，但并不明顯。對(duì)比之下，房地產(chǎn)開發(fā)商、中介的積極性更強(qiáng)，都在催促客戶辦貸款。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年5月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來新低。

在如上寬松環(huán)境下，部分地產(chǎn)從業(yè)者尚未感受到客戶購(gòu)買意愿提升，“利率也降了，首付也降了，但還是沒起色。”華北地區(qū)地產(chǎn)從業(yè)者向《財(cái)經(jīng)》記者表示。不過，上海地區(qū)房產(chǎn)中介表示，《通知》發(fā)布后，線上咨詢買房的客戶較以往增多。

“在過往經(jīng)濟(jì)周期中，當(dāng)房地產(chǎn)面臨下行壓力時(shí)，通過刺激需求可以有效緩解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。這種調(diào)控思路本質(zhì)上是‘換表’，即當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表變差時(shí)，通過鼓勵(lì)居民加杠桿，用居民部門健康的資產(chǎn)負(fù)債表改善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。然而上述政策思路在當(dāng)前亦面臨挑戰(zhàn)，主要原因在于居民杠桿率已經(jīng)不低?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際金融研究中心客座研究員張啟迪指出。

LPR仍有下調(diào)空間？促消費(fèi)需財(cái)政發(fā)力

對(duì)于LPR后續(xù)走勢(shì)，王青等人指出，仍有一定下調(diào)空間。具體原因如下：

一方面，考慮到本輪疫情持續(xù)時(shí)間、波及范圍及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊效應(yīng)較大，增量政策工具或不會(huì)僅限于“支小再貸款規(guī)模擴(kuò)大”等結(jié)構(gòu)性政策加力。為切實(shí)提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求，接下來通過降準(zhǔn)降息更大幅度地引導(dǎo)貸款利率下調(diào)，盡快推動(dòng)各項(xiàng)貸款余額增速由降轉(zhuǎn)升，進(jìn)而為下半年經(jīng)濟(jì)有力復(fù)蘇創(chuàng)造條件，有可能成為接下來貨幣政策操作的另一個(gè)重要著力點(diǎn)。

與此同時(shí)，盡管3月居民住房貸款利率較去年12月下行14個(gè)基點(diǎn)，本次五年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)疊加首套房房貸利率下限下調(diào)，也會(huì)帶動(dòng)居民房貸利率更快下行，但歷史規(guī)律顯示，為助力樓市企穩(wěn)回暖，需要房貸利率出現(xiàn)較大幅度下調(diào)（2008年以來的三輪房地產(chǎn)下行周期中，居民房貸利率最小下調(diào)幅度為142個(gè)基點(diǎn)）。這意味著未來仍可能通過MLF利率下調(diào)直接帶動(dòng)五年期LPR報(bào)價(jià)進(jìn)一步下行。

“就近期而言，2021年四季度以來市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)政策收緊預(yù)期已較為充分，美聯(lián)儲(chǔ)也先后啟動(dòng)加息和減碼購(gòu)債，但這并未影響國(guó)內(nèi)央行去年12月和今年4月兩度降準(zhǔn)及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些時(shí)候降準(zhǔn)降息持續(xù)落地，LPR報(bào)價(jià)還會(huì)有一定幅度的下調(diào)空間。這也將帶動(dòng)企業(yè)貸款利率和居民房貸利率更大幅度下降?！蓖跚啾硎?。

而當(dāng)前，伴隨經(jīng)濟(jì)下行壓力在超預(yù)期因素沖擊下加大，有金融業(yè)人士進(jìn)一步指出，五年期LPR利率的下滑雖有利于降低居民房貸成本，但若想有效推動(dòng)居民消費(fèi)需求明顯回升，尚需更多舉措。

“當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的最大問題之一是缺乏穩(wěn)定的需求?！?/strong>5月19日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所副所長(zhǎng)張明在“大金融思想沙龍”線上研討會(huì)上表示，所有關(guān)于消費(fèi)和投資的需求不足都會(huì)集中反映到金融數(shù)據(jù)上，所以今年4月的金融數(shù)據(jù)中，無論是社會(huì)融資總額增量、人民幣貸款增量、還是居民住房抵押貸款增速，都出現(xiàn)了明顯下降。需求不足的問題很難用補(bǔ)充流動(dòng)性的方式來解決，因?yàn)閱栴}的核心不是流動(dòng)性短缺，而是市場(chǎng)主體的信心不足。

此前，央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月新增社融9102億元，同比少增9468億元；4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。

針對(duì)目前市場(chǎng)主體缺乏需求的問題，張明提出，這時(shí)候尤其需要財(cái)政政策發(fā)力?？紤]到今年的特殊情況，建議財(cái)政部發(fā)行大規(guī)模特別國(guó)債來做三件事情：一是給受疫情沖擊比較大的中低收入群體直接發(fā)消費(fèi)券；二是給受疫情沖擊比較嚴(yán)重的中小企業(yè)直接發(fā)放補(bǔ)貼；三是用特別國(guó)債募集資金支持地方政府重大基建項(xiàng)目建設(shè)。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷近日在第三屆清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上亦表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，在促消費(fèi)上，貨幣政策的作用有限，財(cái)政政策應(yīng)該更加積極。當(dāng)前財(cái)政主要投入在穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)就業(yè)上，對(duì)于消費(fèi)領(lǐng)域的支出偏少。對(duì)此，財(cái)政政策力度要繼續(xù)加大，尤其用于消費(fèi)方面，應(yīng)推動(dòng)發(fā)放消費(fèi)券。

“目前，中國(guó)的消費(fèi)總量還可以，因?yàn)槿丝诨鶖?shù)大，過去幾年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。但結(jié)構(gòu)上存在消費(fèi)率過低問題，居民家庭消費(fèi)更多用來投資、買房。相信今后隨著房地產(chǎn)投入的減少，消費(fèi)率有可能會(huì)有所上升。此外，還要通過收入再分配、第三次分配增加企業(yè)責(zé)任等多種舉措共同發(fā)力改善居民的收入結(jié)構(gòu)?！崩钛咐渍f。