5月20日，新一期貸款利率報(bào)價(jià)機(jī)制出爐，5年期LPR從4.60%降至4.45%，大幅下降15個(gè)基點(diǎn)，超出市場(chǎng)預(yù)期。本次LPR調(diào)整，對(duì)新發(fā)放和存量個(gè)人住房貸款均會(huì)產(chǎn)生影響，居民房貸負(fù)擔(dān)繼續(xù)降低，政策對(duì)房地產(chǎn)的支持持續(xù)落地。

不僅如此，近日來，多地放寬樓市調(diào)控政策，除了降低首付比例、加大公積金購(gòu)房支持力度等，有城市直接按總房款的2%發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，以提振剛需和改善性住房需求。

降低購(gòu)房成本

5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。與4月公布的LPR相比，本次5年期以上LPR報(bào)4.45%，較上次4.6%下降15BP。

“5年期LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，確實(shí)在意料之外?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，5月15日央行的差別化信貸政策，規(guī)定各地首套房的利率可低于報(bào)價(jià)利率的20基點(diǎn)，本次央行報(bào)價(jià)利率再次下降15個(gè)基點(diǎn)，意味著各地最低利率可達(dá)到4.25%。

“本次五年期LPR創(chuàng)歷史最大降幅，同時(shí)也創(chuàng)LPR實(shí)行以來的新低，可以看出目前中央對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)房產(chǎn)市場(chǎng)的決心?！蓖跣员硎?。

此前，央行公布各地差別化信貸政策后，各地已密集下調(diào)首套房貸利率，其中不乏一線城市和熱點(diǎn)二線城市，如深圳、廣州、天津、蘇州、濟(jì)南、青島、重慶等。

據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，全國(guó)一二三線城市均已出現(xiàn)4.4%的房貸利率，包括廣州、深圳、天津、濟(jì)南等20個(gè)城市。不過，統(tǒng)計(jì)所指4.4%房貸利率，主要指相關(guān)城市個(gè)別銀行已推出業(yè)務(wù)，所在城市的正式文件或還在醞釀準(zhǔn)備中。

而本次5年期利率再下調(diào)后，上述城市的首套房最低利率，仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

“一般來講，降息是提振資產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)預(yù)期的最重要工具。目前看，按揭進(jìn)入了新一輪降息周期?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，本次LPR下降，意味著最低利率進(jìn)一步降至4.25%，進(jìn)一步改善需求端預(yù)期。

樓市刺激政策不斷祭出，根本原因還在于購(gòu)房需求端不振。

首創(chuàng)證券稱，2022年1～4月商品房銷售面積及銷售金額累計(jì)同比增速分別為-20.9%、-29.5%，較1～3月分別下降7.1和6.8個(gè)百分點(diǎn)；4月單月銷售面積和銷售金額同比增速為-39%、-46.6%，單月銷售增速創(chuàng)歷史新低，連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

從房?jī)r(jià)表現(xiàn)看，4月份全國(guó)房?jī)r(jià)整體跌幅仍在擴(kuò)大，下跌的城市個(gè)數(shù)增多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。

盡管調(diào)控政策頻發(fā)，但疫情點(diǎn)狀擴(kuò)散、收入預(yù)期下降，導(dǎo)致購(gòu)房者加杠桿意愿不強(qiáng)，樓市環(huán)境仍未根本性扭轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，央行下調(diào)房貸利率下限后，各地下調(diào)房貸利率的空間將進(jìn)一步打開，居民購(gòu)房成本下降，有望提振低迷的市場(chǎng)需求。

多地發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼

除了房貸利率持續(xù)下行，各地也在因城施策，祭出花樣的刺激政策。

近日，江蘇省連云港市住建局官網(wǎng)發(fā)文稱，為拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求，決定對(duì)市區(qū)(不含贛榆區(qū))居民購(gòu)買新建的家庭唯一住房和第二套改善性住房，予以購(gòu)房款最高2%的補(bǔ)貼。

具體而言，對(duì)購(gòu)買家庭唯一住房90平方米以下(含90平方米)和90平方米以上的，分別按購(gòu)房款的1%和1.5%進(jìn)行補(bǔ)貼；對(duì)購(gòu)買第二套改善型住房90平方米以下(含90平方米)和90平方米以上的，分別按購(gòu)房款的1%和2%進(jìn)行補(bǔ)貼。

此外，購(gòu)房人應(yīng)具有本市市區(qū)（不含贛榆區(qū)）戶籍，購(gòu)房人的家庭成員在本市市區(qū)無自有產(chǎn)權(quán)住房或只有一套住房，且所購(gòu)住房須為新建商品住房而非二手房。購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施時(shí)間為2022年5月18日至2022年6月30日期間。

南通如皋近期也出臺(tái)文件，對(duì)中心城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)置新建商品住宅的給予購(gòu)房補(bǔ)貼。其中，建筑面積90平方米（含）以下的住宅給予房款總額1%的購(gòu)房補(bǔ)貼；建筑面積90平方米以上的住宅，給予房款總額1.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼（最高補(bǔ)貼至144平方米）。

5月19日，四川省瀘州市發(fā)文稱，對(duì)現(xiàn)役軍人、退役軍人、瀘州市農(nóng)村戶籍人員、非瀘州市戶籍人員、畢業(yè)未滿五年的大學(xué)（包括專科和本科）畢業(yè)生、已生育二孩三孩的家庭，在中心城區(qū)購(gòu)買首套或二套新建商品住房的，按購(gòu)房款總額的2%給予購(gòu)房補(bǔ)助。

多地政府拿出“真金白銀”，疊加降低購(gòu)房首付比例、加大公積金購(gòu)房支持力度、下調(diào)房貸利率等“一攬子”政策，樓市調(diào)控的工具箱正持續(xù)打開，直指提振居民購(gòu)房信心。

克而瑞深圳區(qū)域表示，今年以來多城“因城施策”不斷松綁政策，從放開限購(gòu)、限售、下調(diào)利率，購(gòu)房補(bǔ)貼等多維度展開，高能級(jí)城市也加入松綁行列，預(yù)計(jì)后續(xù)在維持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展、支持剛需及改善需求指導(dǎo)下，利率及首付仍有下調(diào)空間，政策組合拳也將全面打開，促進(jìn)市場(chǎng)回暖。

李宇嘉表示，從4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)銷售端大幅度下行，拖累了開發(fā)商資金鏈，導(dǎo)致拿地、開工也大幅度下降。如果供給端的沖擊繼續(xù)存在，解決民企開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)的收并購(gòu)，就難以進(jìn)展下去。因此，需求端回暖是突破的關(guān)鍵。

他認(rèn)為，隨著一攬子政策開始見效，房?jī)r(jià)和銷售的底部已經(jīng)開始顯現(xiàn)，下半年市場(chǎng)有望全面回升。但同時(shí)要注意，政策疊加形成共振和滯后效應(yīng)，導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)上漲。未來若供給端上不來，需求端走熱，需防范房?jī)r(jià)快速反彈。

標(biāo)簽： 超預(yù)期降息之下 政策組合拳加速樓市破冰 貸款利率