作者| 貓哥

來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)

中國(guó)到底有多少家開發(fā)商呢？

多如牛毛。

根據(jù)黃奇帆的說(shuō)法，獨(dú)立法人的房產(chǎn)公司有9萬(wàn)個(gè)，這個(gè)數(shù)字意味著，9億的城市人口中，每1萬(wàn)人對(duì)應(yīng)一家房產(chǎn)公司。

而同樣作為房地產(chǎn)大國(guó)的美國(guó)，開發(fā)商法人不超過(guò)500家，中國(guó)的開發(fā)商加起來(lái)，比全世界的開發(fā)商還要多。

中國(guó)到底有多少房企合適？

黃奇帆的觀點(diǎn)是，我們不對(duì)標(biāo)美國(guó)的“500家”，未來(lái)10年，有“1萬(wàn)個(gè)不得了了”，這個(gè)數(shù)字意味著，未來(lái)90%的房企公司將走向歷史，影響還是很大的。

黃奇帆對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)言，一直比較受關(guān)注，8萬(wàn)多房地產(chǎn)公司將消失，其實(shí)是包含在其對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)公司發(fā)展的新常態(tài)的預(yù)測(cè)中的。

什么新常態(tài)呢？

低負(fù)債，現(xiàn)在的總負(fù)債率80%-90%，未來(lái)可能是50%-40%；高地價(jià)拿地、創(chuàng)造庫(kù)存會(huì)收斂，轉(zhuǎn)而按市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)性地開發(fā)；房地產(chǎn)商的跨界行動(dòng)會(huì)少了，他們學(xué)會(huì)“不再胡鬧”；亂設(shè)置子公司的行為將得到遏制；蓋房、賣房更加理智，住宅、商業(yè)、租賃的比例更均衡。

每一條來(lái)講，都是沖著遏制房企擴(kuò)張來(lái)的，負(fù)債、囤地、庫(kù)存，這些都是以前房企擴(kuò)張的利器，但到了現(xiàn)在，這些又成為房企迅速進(jìn)入危機(jī)的殺器。

所以，現(xiàn)在也是房地產(chǎn)不得不面對(duì)的陣痛期，苦日子還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

近幾年，房企的暴雷就不斷，房企的破產(chǎn)就一直在進(jìn)行著，此前主要是以地方中小房企為主，進(jìn)入2022年，新的房企暴雷還在不斷涌現(xiàn)。

前有閩系房企陽(yáng)光城陷入債務(wù)問(wèn)題，最近另一千億房企龍光地產(chǎn)也陷入到債務(wù)漩渦，出現(xiàn)了股債雙殺的局面，40多億的美元債面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)上的拋售情緒很濃，龍光地產(chǎn)也很危險(xiǎn)，而這種危險(xiǎn)，也是對(duì)ICU里房企的復(fù)制。

而今年下半年才是房地產(chǎn)的還債高峰，當(dāng)現(xiàn)在的市場(chǎng)，難言樂(lè)觀。

當(dāng)下的市場(chǎng)，不少人把房企分為違約的和即將違約的，雖然有點(diǎn)戲謔成分，但確實(shí)很多地產(chǎn)公司的現(xiàn)實(shí)。

不少房企需要在面對(duì)現(xiàn)金流問(wèn)題的同時(shí)，還是面對(duì)信用危機(jī)，違約讓不少房企的美元債跌跌不休，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也都下調(diào)了房企的信用評(píng)級(jí)。

信用崩盤，現(xiàn)金流可能也就保不住了，這個(gè)陣痛比想象中的還要痛。

百?gòu)?qiáng)房企的破產(chǎn)新聞已經(jīng)不算新鮮事了，大房企旗下還有數(shù)十上百的子公司，一榮俱榮，一損俱損，自然房企的數(shù)量上，是要減少的。

沒(méi)錢，撐不下去了，自然就沒(méi)了。

市場(chǎng)行情不好，局面就更慘一點(diǎn)。

房企的銷售的低迷，基本上已經(jīng)公開化了。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2月份的百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)了4015.8億的銷售操盤金額，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，雖然疊加了春節(jié)因素，但是降幅太大，后市仍不樂(lè)觀。

在央行2月份的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，有一項(xiàng)數(shù)據(jù)的變動(dòng)很厲害，人民幣信貸單月增加1.23萬(wàn)億，同比少增1258億，主要的拖累是住戶貸款，這里面影響最大的是中長(zhǎng)期貸款，減少了459億。

中長(zhǎng)期貸款主要是房貸按揭，也就是說(shuō)貸款買房的少了，雖然459億跟萬(wàn)億比起來(lái)不算多，但是這是自2007年以來(lái)，首次出現(xiàn)減少，可見(jiàn)現(xiàn)在的買房意愿。

房住不炒，真實(shí)的需求暴露，其實(shí)也還真就不需要那么多房企。

如果真的有8萬(wàn)多的房企沒(méi)了，房地產(chǎn)會(huì)崩盤嗎？

也不會(huì)。

在黃的設(shè)想里面，房企應(yīng)該會(huì)軟著陸，企業(yè)的“消失”模式的理想狀態(tài)是重組而非破產(chǎn)：

有能力的房企的自我重組；優(yōu)質(zhì)的房企進(jìn)行兼并；國(guó)有資本對(duì)優(yōu)質(zhì)房企入股；地方政府對(duì)房企的土地折價(jià)回購(gòu)；對(duì)房企的一些房子進(jìn)行回購(gòu)并改造，成為政府的租賃用房等。

去年開始，一些大型房企就已經(jīng)開始對(duì)自己的內(nèi)部框架上動(dòng)手，精簡(jiǎn)總部的同時(shí)，區(qū)域公司也開始合并，祥生、建業(yè)、世茂、建發(fā)、中梁等開始主動(dòng)收縮戰(zhàn)線了，一些相近的區(qū)域公司被合并，一些地方跨區(qū)整合，有房企在去年底將106個(gè)區(qū)域公司縮減到了65個(gè)，用砍掉一半的公司，來(lái)做內(nèi)部的資源整合。

主動(dòng)收縮，比被動(dòng)收縮，還是要強(qiáng)一點(diǎn)的。

其實(shí)，各類的調(diào)控政策的主要目的，也都是穩(wěn)字當(dāng)先。

房地產(chǎn)占GDP的7%，比重不低；居民的60-70%的資產(chǎn)是房產(chǎn)；上萬(wàn)億的房貸，房地產(chǎn)已經(jīng)是名副其實(shí)的類金融機(jī)構(gòu)；地產(chǎn)一歇，上下游的工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)又互相影響。

暴漲暴跌的代價(jià)，誰(shuí)也承受不起：

暴漲：GDP漲了，有房的樂(lè)呵了，但是沒(méi)買房更難了；

暴跌：GDP沒(méi)了、資產(chǎn)縮水了、斷供讓金融機(jī)構(gòu)也扛不住、涉房消費(fèi)更別提了。

對(duì)于居民來(lái)講，房產(chǎn)資產(chǎn)別說(shuō)暴跌了，就是資產(chǎn)輕微縮水，就很難受了，為啥打砸售樓處呢，不就是房產(chǎn)貶值帶來(lái)的浮虧，讓人受不了嘛。

所以各個(gè)下跌的城市也很緊張，又開始嚷嚷著去庫(kù)存了，調(diào)控又要轉(zhuǎn)向救市，加碼的也不少。

比如鄭州新市長(zhǎng)上任就出來(lái)喊話，月內(nèi)多次調(diào)控，先是降房貸利率，取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，最后干脆祭出了調(diào)控大招——“棚改貨幣化安置”，意圖也很明顯，就是挽救頹勢(shì)的房地產(chǎn)業(yè)。

未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎樣呢？

無(wú)論如何，想靠房地產(chǎn)暴富的時(shí)代真的已經(jīng)過(guò)去了。

在黃的預(yù)判中，未來(lái)10年，建設(shè)量會(huì)逐年下降，暴漲肯定已經(jīng)不可能了，但房?jī)r(jià)不一定不漲，即使上漲，房?jī)r(jià)的上漲幅度也會(huì)低于GDP增長(zhǎng)率。

啥概念呢？

2022年預(yù)期的GDP增速是5.5%，那么對(duì)于開發(fā)商而言，這個(gè)漲幅能夠跑贏資金成本的上漲幅度嗎？對(duì)于個(gè)人而言，這個(gè)漲幅雖然能跑贏銀行存款利率，但是跑贏通脹估計(jì)也夠嗆，鑒于現(xiàn)在分化這么嚴(yán)重，能夠押中上漲地段的概率，似乎也不容易。

靠囤房暴富，都放棄幻想吧。

而在現(xiàn)實(shí)世界里面，還有一出慘劇就是房地產(chǎn)理財(cái)。

很多地產(chǎn)人都買了自家公司的理財(cái)產(chǎn)品，多數(shù)套牢了，債券、信托違約的更是一大把，無(wú)論是私募還是公募，房地產(chǎn)系的理財(cái)早就被這些擴(kuò)張的房地產(chǎn)干廢了。

所以，對(duì)于個(gè)人而言，還是得認(rèn)清形勢(shì)：

1、短期套利看個(gè)人能力，但是長(zhǎng)期來(lái)講，一些非核心城市的非核心地段遲早是負(fù)資產(chǎn)，這類的教訓(xùn)已經(jīng)很多了；

2、剛需何時(shí)買都不算晚；

3、國(guó)資的優(yōu)勢(shì)開始展現(xiàn)出來(lái)了，現(xiàn)在地王雖然已經(jīng)很難出現(xiàn)了，但是大資金的地塊，基本上掌握在國(guó)企的手中，而一些暴雷房企的資產(chǎn)，接盤的和傳聞接盤的，首推國(guó)企。

所以，挑開發(fā)商的過(guò)程中，實(shí)力和背景，參考價(jià)值很大。

4、房企在?，F(xiàn)金流，個(gè)人的現(xiàn)金流同樣重要。

對(duì)于多數(shù)城市的老百姓來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的錢，還是握在手里更踏實(shí)。

標(biāo)簽： 黃奇帆的預(yù)言90％的地產(chǎn)商熬不過(guò)10年