房地產(chǎn)市場經(jīng)過一系列政策松綁之后，今年在二級市場的板塊表現(xiàn)有所回暖，而與之有關的物業(yè)管理板塊表現(xiàn)也明顯好轉(zhuǎn)，尤其是港股上市的相關公司。相比之前兩年的沉寂，整個地產(chǎn)板塊在短期表現(xiàn)得較為活躍。

奶酪基金投資經(jīng)理潘俊向《國際金融報》記者表示，短期的地產(chǎn)行業(yè)危機并不會改變物管行業(yè)的長期發(fā)展邏輯，部分優(yōu)秀穩(wěn)健的物管上市公司存在錯殺。龍頭央國企物管公司，不管是在經(jīng)營穩(wěn)健性還是長期成長性和確定性上都要更勝一籌，目前股價因為市場對地產(chǎn)行業(yè)的悲觀恐慌而大幅調(diào)整，這也是不錯的布局機會。

低調(diào)反彈的物管行業(yè)

近期有些物管公司的股價迎來了反彈。

(相關資料圖)

東財Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日收盤，今年以來，A股上市的房地產(chǎn)服務公司中，有7家公司股價保持上漲，2家公司股價下跌，我愛我家、三六五網(wǎng)、新大正年內(nèi)股價漲幅超過10%；港股上市的物業(yè)服務及管理公司股價表現(xiàn)分化，有20家公司股價上漲，其中，昇柏控股、越秀服務、濱江服務、遠洋服務等多個公司股價年內(nèi)漲幅超過10%。

上述公司中，一部分年初以來的漲幅已經(jīng)超過或接近2022年一年的跌幅。據(jù)光大證券統(tǒng)計，今年1月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)累計漲跌幅為9.26%，跑贏滬深300指數(shù)1.9個百分點，跑輸恒生指數(shù)1.2個百分點，跑輸恒生港股通指數(shù)0.1個百分點。

物管行業(yè)發(fā)源于英國，但這個相對小眾的行業(yè)在國內(nèi)市場的發(fā)展時間不到40年，國內(nèi)第一家物管公司于2014年上市。在二級市場，物管板塊曾經(jīng)獲得過市場的熱捧，在2019年至2020年，多家龍頭公司的市盈率最高超過100倍。潘俊認為，當時市場對行業(yè)的樂觀主要基于生意模式優(yōu)秀、行業(yè)空間廣闊、行業(yè)集中度提升空間大、增值業(yè)務延伸空間大這四個方面的邏輯。

行業(yè)具備長期發(fā)展邏輯

隨著2021年地產(chǎn)行業(yè)開始嚴格實施“三條紅線”政策，同時，地產(chǎn)公司恒大出現(xiàn)債務違約后，物業(yè)板塊股價跟隨地產(chǎn)板塊大幅下挫。

對此，潘俊認為，短期的地產(chǎn)行業(yè)危機并不會改變物管行業(yè)的生意模式和長期發(fā)展邏輯。短期由于地產(chǎn)行業(yè)銷售低迷，物管公司新簽約面積不可避免減少。但和地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不一樣，物管行業(yè)的存量合同是穩(wěn)定的，地產(chǎn)銷售多少只會影響物管公司增長的快慢，即使地產(chǎn)銷售為0，也不會出現(xiàn)管理面積負增長。同時，由于前幾年地產(chǎn)行業(yè)銷售火爆，物管公司仍有大量已簽約未交付合同，目前國家對保交樓的政策支持力度較大，出現(xiàn)爛尾合同的概率較低，因此部分公司的增長“蓄水池”是比較充足的。

截至2022年年中，多家物管公司的合管比(合約面積/在管面積)超過1.5，潘俊認為，這意味著即使地產(chǎn)關聯(lián)公司銷售為0，物管公司的在管面積在2-3年內(nèi)會有50%的增長。

潘俊還表示，市場過于擔心地產(chǎn)銷售低迷會影響物業(yè)公司的長期增長，卻忽視了物管公司的非住宅物管業(yè)務和增值業(yè)務，這兩塊業(yè)務的發(fā)展并不受到地產(chǎn)周期影響。

看好龍頭央國企物管公司

雖然物管行業(yè)的發(fā)展趨勢沒有變化，但潘俊認為，行業(yè)的競爭格局會有重大改變，未來國企、民企物管公司的發(fā)展會出現(xiàn)明顯分化。從當前不同類型物管公司的市盈率就能反映出這種預期。民企普遍5-10倍，而國企則有20倍以上。

除了考慮風險因素外，潘俊判斷國有物管公司和民營物管公司的長期成長性拉開差距，可以從以下三個增長驅(qū)動因素分析：

一是地產(chǎn)關聯(lián)公司竣工交付。一方面民營企業(yè)地產(chǎn)項目有爛尾和延遲交付的風險，另一方面從銷售端看，2022年民企銷售面積平均下滑接近60%，而國企下滑則不到20%，而且在資金鏈壓力下，民企在2022年幾乎停止拿地，國企成為土地市場的主要參與者。這意味著未來3-5年內(nèi)，國有物管公司從關聯(lián)方獲得的管理合同面積增長要遠遠好于民營物管公司。

二是第三方項目外拓。隨著自身管理面積基數(shù)變大，物管公司想要獲得更快的增長和更多的市場份額，必須要通過招標或者業(yè)委會談判方式拓展第三方物管項目。在民營地產(chǎn)公司大面積出險后，公眾對民營地產(chǎn)公司的信心大受影響，導致民營物管公司在外拓項目過程中，也會受到招標方的歧視。尤其是在公建類物管項目和城市服務項目招標，國企競標的優(yōu)勢更加明顯。

三是并購項目。之前民營物管公司在并購上比國企要更加激進，但從2022年開始，民營物管公司的收購預算明顯縮緊，甚至有部分民營地產(chǎn)公司因為資金鏈危機要出售旗下的物管公司斷臂求生。而國有物管公司的在手現(xiàn)金明顯更加充足，隨著并購市場的供給增加需求減少，國有物管公司的并購機會要明顯更多。

標簽： 物管公司 地產(chǎn)行業(yè) 公司股價