房地產(chǎn)還是不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)？

過(guò)去的二十年有個(gè)共識(shí)（2003年官方定義），房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

這二十年里，房地產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)增加，房?jī)r(jià)頻頻創(chuàng)出新高，國(guó)民對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期始終處于上行通道，漸漸成為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定動(dòng)力。

但最近兩年來(lái)，以民營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的危機(jī)為代表，一場(chǎng)席卷全國(guó)的“寒意”讓房地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢(shì)，很多地方的房子賣(mài)不動(dòng)，房地產(chǎn)不斷下行，再加上房地產(chǎn)民生問(wèn)題帶來(lái)的長(zhǎng)期不滿情緒，一時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)疑聲不斷。

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否仍然處于繁榮期？房地產(chǎn)表現(xiàn)越來(lái)越差，為什么還說(shuō)是支柱產(chǎn)業(yè)？

OK！本文討論下房地產(chǎn)還是不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)？

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房地產(chǎn)是不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這不是空口說(shuō)說(shuō)的，而是有數(shù)據(jù)支撐。

一般而言，一個(gè)產(chǎn)業(yè)占到GDP的5%以上，即可視為支柱產(chǎn)業(yè)。

自打1998年住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重逐年增加。

1998年，房地產(chǎn)業(yè)增加值3,435億元，占GDP比重為4%；

2007年，增加值上升到了1.4萬(wàn)億元，占GDP比重上升到5.1%；

2022年，增加值上升到了7.38萬(wàn)億元，占GDP比重上升到6.1%。

這些數(shù)據(jù)，印證了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重不斷上升的情況。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，2022年房地產(chǎn)業(yè)占全國(guó)GDP比重為6.1%，建筑業(yè)占比6.9%，廣義的房地產(chǎn)占GDP比重近13%，當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)。

PS：這里要將房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)合并計(jì)算，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與屬于第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)有緊密聯(lián)系，但在統(tǒng)計(jì)上，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，只囊括了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等環(huán)節(jié)，而建筑環(huán)節(jié)被納入了第二產(chǎn)業(yè)。

數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不是宣傳話語(yǔ)，而是現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。

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房地產(chǎn)本身規(guī)模龐大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、覆蓋行業(yè)廣泛。

上游產(chǎn)業(yè)有水泥、鋼鐵等原材料行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)其產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用；下游產(chǎn)業(yè)有家電、家具等消費(fèi)行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)其產(chǎn)生供給推動(dòng)作用。

房地產(chǎn)業(yè)本身關(guān)聯(lián)度極高、帶動(dòng)力極強(qiáng)，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，助推了其他產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。

有些企業(yè)借著房地產(chǎn)的黃金年代，高速發(fā)展順利上市，比如東方雨虹、偉星、立邦等……

有些產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)拉動(dòng)下，增長(zhǎng)迅猛坐上了世界第一的寶座，比如中國(guó)鋼鐵產(chǎn)量占世界50%、水泥產(chǎn)量占世界產(chǎn)量60%、平板玻璃產(chǎn)量占世界50%、建筑陶瓷產(chǎn)量占世界52%……

房地產(chǎn)這二十多年的發(fā)展中，不僅直接帶動(dòng)了上下游相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，形成了相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，還與上下游行業(yè)形成了緊密的互動(dòng)關(guān)系，這種上下游的協(xié)同發(fā)展促進(jìn)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的增長(zhǎng)。

可這兩年房地產(chǎn)下行以及流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，對(duì)上下游行業(yè)都產(chǎn)生了不同程度的沖擊，包括需求下降、資產(chǎn)減值損失帶來(lái)的流動(dòng)性壓力。

以關(guān)聯(lián)密切的建筑裝飾行業(yè)為例，建筑裝飾企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張普遍依賴地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，比如金螳螂、寶鷹股份、廣田集團(tuán)等，隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，給這些企業(yè)帶來(lái)了不小的沖擊。

建筑裝飾上市企業(yè)的去年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)面臨了較大的挑戰(zhàn)，虧損現(xiàn)象普遍。

其中廣田集團(tuán)、寶鷹股份、全筑股份等企業(yè)均出現(xiàn)凈利潤(rùn)大額虧損，廣田集團(tuán)、寶鷹股份虧損額分別達(dá)到53.11億元、21.88億元。

不難看出，房地產(chǎn)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)有著重要影響，可以促進(jìn)多個(gè)行業(yè)去發(fā)展，行業(yè)自身變動(dòng)無(wú)疑將對(duì)其他行業(yè)的造成一定沖擊，典型的一榮俱榮、一損俱損。

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房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)覆蓋面廣泛，房地產(chǎn)的高速發(fā)展直接、間接創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，比如建筑工人、設(shè)計(jì)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等多個(gè)崗位。

有數(shù)據(jù)表明，全國(guó)有大概3億的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工的主要就業(yè)方向，就是建筑工地。

建筑工地門(mén)檻低，收入相對(duì)而言還不錯(cuò)，只要身體健康，干個(gè)小工還是很容易的。

而房地產(chǎn)的衰退，將意味著這些上下游的就業(yè)機(jī)會(huì)減少，更多的人可能會(huì)失業(yè)。

這兩年青年失業(yè)率創(chuàng)歷史新高，沖破20%，與房地產(chǎn)下行脫不了干系。

其實(shí)2018年至今，青年失業(yè)率整體呈上升趨勢(shì)，但是2021年、2022年這兩年的走勢(shì)過(guò)于陡峭。

這兩年剛好是開(kāi)發(fā)商接連暴雷的兩年，房地產(chǎn)最難過(guò)的兩年，兩者走勢(shì)基本重合。

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間房地產(chǎn)是吸納年輕人就業(yè)的重要池子，起碼在作者印象里，同時(shí)期畢業(yè)的大學(xué)生，有相當(dāng)一部分進(jìn)入到了開(kāi)發(fā)商。

可隨著房地產(chǎn)遭遇毀滅性打擊，越來(lái)越多的就業(yè)崗位消失了。

三四線城市的房子賣(mài)不動(dòng)了，開(kāi)發(fā)商區(qū)域合并，裁掉一批人。

舊改長(zhǎng)期停滯，城市更新相對(duì)的公司，裁掉一批人。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)拿地，不再需要養(yǎng)著投拓部門(mén)，又裁掉一批人。

房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行時(shí)，可能感覺(jué)不到對(duì)于就業(yè)的影響，但假如房地產(chǎn)不好過(guò)，將加劇就業(yè)壓力和失業(yè)率的上升。

一定程度上，房地產(chǎn)行業(yè)將在經(jīng)濟(jì)大盤(pán)中起到關(guān)鍵作用，對(duì)就業(yè)的穩(wěn)定意義重大。

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過(guò)去的二十年中，提到房地產(chǎn)業(yè)的地位，大家普遍喜歡引用“支柱產(chǎn)業(yè)”這一說(shuō)法，不是瞎說(shuō)的。

除了對(duì)上述關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)還是城市最大的財(cái)政依賴（土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半）、國(guó)民投資（國(guó)民財(cái)富有7成都集中在房子上，超過(guò)3/4的債務(wù)都是房貸）的首選之一……

可以說(shuō)，房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)深度捆綁、與土地財(cái)政密切關(guān)聯(lián)、與居民財(cái)富息息相關(guān)，這些都是房地產(chǎn)尾大不掉的表現(xiàn)。

即便是房地產(chǎn)日落西山、光環(huán)褪色，仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

但城鎮(zhèn)化率逼近70%的高速增長(zhǎng)上限、超過(guò)國(guó)際平均水平的60%居民杠桿率、人口大盤(pán)趨于見(jiàn)頂，這都是房地產(chǎn)長(zhǎng)期制約所在。

面對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，要更理性的去對(duì)待，房地產(chǎn)浪潮已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)大概率要回歸到存量市場(chǎng)，畢竟沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是依靠房地產(chǎn)而成為發(fā)達(dá)國(guó)家的。

而下一個(gè)產(chǎn)業(yè)浪潮、下一個(gè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)是什么？才是普通人要去探索的問(wèn)題，因?yàn)檫@有可能造成社會(huì)財(cái)富的重新洗牌。

最近，政策頻出，很多人也知道，現(xiàn)在已經(jīng)不只是單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是到了必須深度改革的時(shí)候。

比如說(shuō)貧富分化的危害和如何打破這種危害？

比如說(shuō)急需改革的收入分配制度。

比如說(shuō)城鄉(xiāng)嚴(yán)重不平衡的經(jīng)濟(jì)二元體制的如何打破？

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