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(資料圖片)

“我們的確已經(jīng)施行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策了，不僅如此，今年5月起我市對(duì)首套房的首付比例、貸款利率均進(jìn)行了下調(diào)，首套商貸利率已經(jīng)降了70個(gè)基點(diǎn)。”8月2日，內(nèi)蒙古赤峰市某房產(chǎn)銷售部經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

7月31日，內(nèi)蒙古赤峰市住房公積金中心發(fā)文稱，將于8月1日起執(zhí)行住建部“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

8月2日，《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了解到，目前包括天津、鄭州、南京、杭州、蘇州等在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市不僅逐步優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，還在降低首套房首付比例、貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)方面均有較大動(dòng)作。各城以實(shí)際行動(dòng)“因城施策”支持剛性和改善性住房需求。

優(yōu)化“認(rèn)房不認(rèn)貸”

7月31日下午，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市住房公積金中心官網(wǎng)發(fā)布消息稱，根據(jù)住建部領(lǐng)導(dǎo)最新講話精神，該中心將于8月1日起執(zhí)行住建部“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。也就是公積金繳交職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，不再審核以前公積金貸款次數(shù)，只審核擁有的“三地”房源套數(shù)(即購(gòu)房地、公積金繳存地、戶籍地，“三地”總套數(shù)超過兩套就不能申請(qǐng)公積金貸款)。

“當(dāng)前的確已經(jīng)按照最新的政策即‘認(rèn)房不認(rèn)貸’開始執(zhí)行了，簡(jiǎn)單來說就是只看你名下是否有房，不看你是否有貸款記錄?！?月2日，上述赤峰市某房產(chǎn)銷售部經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年5月起，政策對(duì)公積金首付的比例及貸款利率進(jìn)行了下調(diào)。對(duì)于首套房，首付比例從30%降至20%，公積金貸款利率也從3.25%降到了3.1%，商貸利率則從4.5%降到了3.8%，目前基準(zhǔn)利率是4.2%，相當(dāng)于在此基礎(chǔ)上下浮40個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于二套房來講，公積金和商貸利率都是4.5%，政府對(duì)于購(gòu)房貸款利率方面支持力度還是很大的。

“6月份政府辦了一場(chǎng)房交會(huì)，對(duì)購(gòu)房進(jìn)一步補(bǔ)貼，按照當(dāng)時(shí)的政策，無論是首套或二套都可以享受首付20%的比例；此外，對(duì)于多孩（兩個(gè)以上）家庭，首付和利率享受‘雙降’，統(tǒng)一按照首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”上述銷售經(jīng)理補(bǔ)充道。

自2022年以來，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有天津、鄭州、南京、杭州、蘇州等多個(gè)城市優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前限購(gòu)較為嚴(yán)格且執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市多集中于一二線熱點(diǎn)城市，主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、西安、廈門、長(zhǎng)沙、武漢、青島、石家莊、珠海等城市。

2023下半年來，隨著住房市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，樓市利好政策不斷。7月14日，央行首次表態(tài)存量房貸利率后，不久，住建部部長(zhǎng)倪虹表示進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；7月31日，國(guó)常會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“因地制宜”推出有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展舉措；最近的一次，8月1日，央行再提實(shí)施差別化住房信貸政策，引導(dǎo)首付和貸款利率下調(diào)，有序調(diào)整存量房貸利率。

8月2日，記者采訪北上廣深及多個(gè)熱點(diǎn)城市住房公積金中心及樓市一線人員發(fā)現(xiàn)，部分城市購(gòu)房政策已有一定程度松動(dòng)，類似上述內(nèi)蒙古赤峰市，多部門動(dòng)用了放寬限購(gòu)、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整公積金貸款額度及利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策工具。

“鄭州目前已經(jīng)大規(guī)模解除限購(gòu)，只有二環(huán)內(nèi)仍然保持限購(gòu)的政策，但如果購(gòu)房人按照老人的名義購(gòu)買，仍然可以算作首套房?！编嵵菽撤慨a(chǎn)一線人員對(duì)記者表示，鄭州目前實(shí)施的是優(yōu)化后的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即在鄭州市內(nèi)沒有住房可算作首套或有房但已結(jié)清貸款仍可看做首套。此外，在契稅方面，之前契稅補(bǔ)貼20%，此次政策指導(dǎo)后，補(bǔ)貼可能會(huì)達(dá)到50%（鄭州契稅90平米以下總房款的1%，90平米以上1.5%）。

天津與鄭州情況類似，“只要天津市內(nèi)無房就可以算做首套，如果您外地有房但已經(jīng)結(jié)清貸款，也可以算作首套房。”天津某房產(chǎn)中介小李對(duì)記者表示。

在杭州，同樣依舊執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，“當(dāng)前政策所提的‘不認(rèn)貸’指的是不認(rèn)貸款記錄了，如果你名下有正在還款的房貸，買房還是算二套，更何況還是杭州?！焙贾菽撤慨a(chǎn)一線人員告訴記者。

在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市中，京滬兩地二套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)范圍內(nèi)最嚴(yán)，即全國(guó)有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款，已結(jié)清還是未結(jié)清，均記作一套。

在住建部提出優(yōu)化樓市的一攬子政策建議后，北上廣深等一線城市接連發(fā)聲，要大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。由于一線城市二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)普遍高于二線城市，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策給當(dāng)?shù)負(fù)Q房群體帶來的資金壓力更大。

盡管當(dāng)前具體政策何時(shí)出臺(tái)還有待觀察，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是重要調(diào)整方向。

以北京為例，優(yōu)化該政策后，部分區(qū)域或部分定向人群，可能之前被認(rèn)定為二套房，首付比例需要60%-80%，變成首套首付只需要35%-40%，房貸利率或從5.25%降至4.75%。此外，在稅費(fèi)方面，北京首套購(gòu)房一般繳納1%-1.5％的契稅，二套房則達(dá)到3%。但據(jù)記者了解，在武漢等核心二線城市，二套房契稅為2％。

業(yè)內(nèi)專家表示，從不同城市能級(jí)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)一線城市影響最大，將明顯降低改善型住房需求的成本。

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降存量房貸利率“箭在弦上”

近期，央行兩次提出關(guān)于存量房貸調(diào)整的表態(tài)，引發(fā)市場(chǎng)密切關(guān)注。

“最近兩周確實(shí)有不少客戶前來打聽存量房貸利率是否下調(diào)或房貸置換的事，但目前我們行，包括其他行都還沒有收到相關(guān)政策。”上海某股份行客戶經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，最近關(guān)于降存量房利率的消息不少，客戶還在觀望是否真的有政策落地，進(jìn)一步?jīng)Q定選擇提前還房貸，還是變更房貸合同。

在趨勢(shì)明確背景下，未來在操作層面如何最終落實(shí)，各家商業(yè)銀行正在積極思考探索，部分商業(yè)銀行已經(jīng)著手開始試水

近日，“興業(yè)銀行廣州分行對(duì)存量按揭客戶給予1年期利率優(yōu)惠券”的消息備受市場(chǎng)關(guān)注。8月2日，記者從興業(yè)銀行相關(guān)支行處了解到，確有其事，不過利率優(yōu)惠券僅針對(duì)部分區(qū)域試行，優(yōu)惠力度、實(shí)施范圍等具體政策“還沒下來”。

該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn)，并未大量推廣。

“1年期利率優(yōu)惠券是對(duì)提前還貸客戶的挽留計(jì)劃，還要看客戶當(dāng)時(shí)放款的政策，目前分行暫時(shí)還未下發(fā)相關(guān)文件?！迸d業(yè)銀行廣州某支行的個(gè)貸經(jīng)理表示。

此外，常州因部分銀行同意下調(diào)存量房利率的消息在網(wǎng)上迅速發(fā)酵，被稱為存量房利率下調(diào)“第一城”。然而，8月2日，記者采訪了解發(fā)現(xiàn)，常州所在國(guó)有大行、股份行等均未收到調(diào)整存量房貸利率的通知，僅有“商轉(zhuǎn)公”或“商轉(zhuǎn)組合貸”的形式變相降低利率及月供。

除上述兩城外，8月2日，記者采訪了解到，部分逐步優(yōu)化樓市政策的熱點(diǎn)二線城市包括西安、杭州、鄭州、天津、南京等，均未有調(diào)整存量房貸利率的最新消息。

值得注意的是，房貸一族呼吁的存量房貸利率下調(diào)一直集中在銀行的“加點(diǎn)”部分。因?yàn)檫x擇浮動(dòng)利率的客戶最終利率由“基準(zhǔn)利率+加點(diǎn)”組成，掛鉤5年期LPR的部分會(huì)在每年的重定價(jià)日后自動(dòng)調(diào)整，而加點(diǎn)幅度在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。不少客戶的加點(diǎn)高達(dá)100至200個(gè)基點(diǎn)。

“我2021年買的房子貸款利率是6.3%，合同里簽的是浮動(dòng)利率，但是我的加點(diǎn)有165，主要還是得降加點(diǎn)！”江蘇李先生對(duì)記者感嘆。在社交平臺(tái)上，和李先生有同樣境遇的不在少數(shù)，對(duì)于降低或取消“加點(diǎn)”部分的呼聲最高。

以鄭州為例，2021年末劉先生和銀行簽訂房貸利率6.27%，當(dāng)時(shí)的5年期LPR為4.65%，通過計(jì)算，加點(diǎn)部分超過160BP。2022年5年期LPR一共下調(diào)35BP，重定價(jià)周期之后該購(gòu)房者的最新房貸利率為5.92%，而鄭州目前首套房貸利率最低可以執(zhí)行3.7%。以等額本息還款方式貸100萬元和25年為例，存量房貸和新增房貸月供相差超1200元。

房貸利率“高位站崗”的購(gòu)房者們對(duì)央行的接連發(fā)聲，后續(xù)銀行的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展自然是滿懷期待，但一位城商行內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“央行的表態(tài)更多是一種呼吁，而不是對(duì)商業(yè)銀行的強(qiáng)制性要求，這意味著銀行在降不降、降多少方面仍然有一定的自主權(quán)，各家銀行根據(jù)自身情況會(huì)有自己的考量?！?/p>

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示；“存量房貸利率下調(diào)，將減輕購(gòu)房者按揭負(fù)擔(dān)，有利于促消費(fèi)擴(kuò)投資。更為重要的是，這樣可以收窄新、老房貸利差，緩解提前還貸潮，為新發(fā)放房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)拓展空間?！?/p>

此外，王青預(yù)計(jì)，存量房利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度。若存量房貸利率較大幅度下調(diào)，將是2021年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策轉(zhuǎn)向以來推出的最強(qiáng)有力的措施，將釋放堅(jiān)定的穩(wěn)樓市信號(hào)。這在很大程度上改善樓市預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)在下半年盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，進(jìn)而提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇內(nèi)生動(dòng)能，有效控制重大經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

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