一線樓市，終于對(duì)癥下藥了

“松綁一線房市”，實(shí)際上是給購(gòu)房者松綁，即降低購(gòu)房者的交易成本和購(gòu)房門檻，算是對(duì)癥下藥了。

撰稿丨關(guān)不羽

7月27日夜，住建部發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)整。其中最受市場(chǎng)關(guān)注的是三條：降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

(資料圖片)

圖/網(wǎng)絡(luò)

7月29日、7月30日，北京、深圳、廣州相繼作出了落實(shí)政策調(diào)整的積極表態(tài)。很多分析和評(píng)論都認(rèn)為，這是一線城市房市“松綁”的明確跡象。

01

住建部這次調(diào)整“三件套”，確實(shí)是為四大一線量身定做的。

降首付，四大一線之外的大部分城市，都已按照監(jiān)管部門首套20%的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而北上廣深依然的首付比例分別為40%、35%、30%、30%，要高出很多。

稅費(fèi)減免的情況也類似，“四大”之外很多城市都出臺(tái)類似降稅費(fèi)的政策。

至于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，更是針對(duì)性地解套。因?yàn)樵尽罢J(rèn)房又認(rèn)貸”就是針對(duì)人口流入量大、改善需求旺盛的熱點(diǎn)城市，和三線以下的房市關(guān)系不大。

圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

因此，住建部的“三件套”確實(shí)有政策風(fēng)向標(biāo)意義，此前密集的政策調(diào)整或明或暗的“四大一線除外”，算是告一段落了。

而且，這三條都是實(shí)實(shí)在在為購(gòu)房者降負(fù)降本的政策，不管能不能起到所謂“救市”的作用，都是與民方便、讓利于民的正確方向。

02

多年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策都存在一個(gè)矛盾現(xiàn)象。調(diào)控的政策目標(biāo)都設(shè)定為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的惠民方向，但是政策措施卻是大幅增加購(gòu)房者的交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。

減負(fù)的目標(biāo)用增負(fù)的手段去實(shí)現(xiàn)，這是不是很矛盾？結(jié)果多輪調(diào)控下，房?jī)r(jià)也沒(méi)見(jiàn)跌，購(gòu)房者的交易成本卻是實(shí)實(shí)在在地漲了。與其說(shuō)是調(diào)控房?jī)r(jià)，不如說(shuō)是把房地產(chǎn)蛋糕向強(qiáng)勢(shì)的交易方傾斜分配。

比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首付比例提高，無(wú)疑是有利于房地產(chǎn)商的資金回籠。而認(rèn)定為第二套房的利率提高，銀行也增收了。三方交易，銀行和房地產(chǎn)商雙贏，那誰(shuí)是輸家？

以調(diào)控房地產(chǎn)為名的地方政府財(cái)政增收，更不需要整花活，簡(jiǎn)單粗暴地增加稅費(fèi)就是了。

即便這類大幅增加購(gòu)房者成本的調(diào)控政策是“抑制投機(jī)”的出師有名，其實(shí)也是徒有其名。更何況“認(rèn)房又認(rèn)貸”能把疑似炒房的標(biāo)準(zhǔn)放寬到十年、二十年前有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者，這樣寬泛的標(biāo)準(zhǔn)真有點(diǎn)匪夷所思。

其實(shí)，抑制房?jī)r(jià)上漲的辦法有很多。最有效的莫過(guò)于增加供給。上世紀(jì)90年代中后期，大量香港移民涌入加拿大，加拿大熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)曾經(jīng)創(chuàng)下了九十天上漲100%的紀(jì)錄。

加拿大政府的做法是大幅增加土地供給。你漲100%，我就掛牌300%的土地，僅僅一個(gè)月時(shí)間就控制住了房?jī)r(jià)瘋漲。放開(kāi)供給的市場(chǎng)化操作有效抑制了投機(jī)性交易，抑制了投機(jī)性交易，也降低了真實(shí)購(gòu)房需求的交易成本。

加拿大是發(fā)達(dá)國(guó)家中少數(shù)還有大量公地的國(guó)家，正好我們也有。然而，幾乎每輪調(diào)控，地方政府都采取了減少土地供給的逆向操作。這是為了抑制房?jī)r(jià)，還是為了土地保值？

▲加拿大溫哥華（圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意）

地方政府不愿承擔(dān)低價(jià)出地抑制房?jī)r(jià)的成本，取而代之的是增加購(gòu)房成本抑制交易量。這種做法短期內(nèi)造成量跌價(jià)穩(wěn)的短期假象，卻不會(huì)真正改變房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。

這套調(diào)控組合拳起不到真正抑制房?jī)r(jià)的作用，卻可以最大程度地把成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，尤其是剛需購(gòu)房者。為了解決剛需購(gòu)房難的政策調(diào)控，卻讓剛需購(gòu)房者承擔(dān)更多的政策成本，這比乾坤大挪移神功還要神奇。

因此，多輪樓市政策調(diào)控周期呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)“退一進(jìn)三”的臺(tái)階式上漲，反而造成了“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的錯(cuò)誤印象。

直到這輪經(jīng)濟(jì)下行壓力下的最強(qiáng)調(diào)控，房?jī)r(jià)是真漲不動(dòng)了。隨之而來(lái)的是政策調(diào)整密集出臺(tái)，LPR也連續(xù)下降，抑制反轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)。在此背景下，四大一線的房市也終于有了政策松綁的跡象。再不松綁，中國(guó)房地產(chǎn)的最后防線也有失守之虞。

03

四大一線的房市，就是中國(guó)房地產(chǎn)的最后防線。

2022年，房企中土儲(chǔ)面積最大的保利和萬(wàn)科，分別占總土儲(chǔ)的35%、24%。兩家持有的一線土儲(chǔ)占比均為10%。如果按照貨值計(jì)算，應(yīng)不低于25%。

三線以下的土儲(chǔ)價(jià)值不穩(wěn)，二線也在分化，相對(duì)穩(wěn)定保值的一線土儲(chǔ)是這兩家超級(jí)房企的壓箱底資產(chǎn)。而土儲(chǔ)面積排名前十的其他房企，一線土儲(chǔ)的占比甚至更高。城建的一線土儲(chǔ)占比75%，越秀近4成土儲(chǔ)位于一線四城。

如果一線房市破防，很多頭部房企將會(huì)陷入困境。很多人不關(guān)心房企的生死，甚至巴不得房企早死早好。殊不知房企是地方財(cái)政、土地金融的節(jié)點(diǎn)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

四大一線的房市，也并非歲月靜好、高枕無(wú)憂。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的寒風(fēng)可不是此前多輪政策調(diào)控的“一陣風(fēng)”，四大一線的房市也不能獨(dú)善其身。

房?jī)r(jià)確實(shí)漲不動(dòng)了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示：

一線城市中，北京、上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%和0.4%，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%。同比方面，一線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲1.3%，漲幅較5月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅較5月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

雖說(shuō)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字和“體感”照例有差異，但是多項(xiàng)數(shù)據(jù)下降也看得出趨勢(shì)。尤其是二手房銷售價(jià)格的降幅擴(kuò)大，有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。

在限價(jià)、限制交易的市場(chǎng)環(huán)境下，交易量比價(jià)格指標(biāo)更能體現(xiàn)市場(chǎng)供需關(guān)系。

▲上海寶山永樂(lè)路（圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意）

上半年四大一線的二手房交易量都是第一季度“小陽(yáng)春”，第二季度交易量大幅回落，二手房的掛牌量均處于高位。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，上海市二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。而財(cái)聯(lián)社報(bào)道，北京市二手房掛牌量也已近20萬(wàn)套。廣州市、深圳市目前二手房掛牌量分別為13.5萬(wàn)套、5.2萬(wàn)套。

深圳的二手房掛牌量明顯低于三位老大哥，是因?yàn)樯钲谏唐贩靠偙Ｓ辛坎坏?00萬(wàn)，與北京的1300萬(wàn)套、上海的800萬(wàn)套相差甚遠(yuǎn)。因此二手房掛牌量也相應(yīng)減少了。

一線房市的特點(diǎn)是改善型居住需求占比很高，“一步到位”購(gòu)買新房很困難，很多購(gòu)房者都是賣舊換新地逐步更新。因此，二手房市場(chǎng)不旺盛，新房市場(chǎng)很難啟動(dòng)。

各項(xiàng)指標(biāo)顯示，一線房市已經(jīng)出現(xiàn)了“需求不足”的跡象。這就需要釋放更多的購(gòu)房需求。所以，“松綁一線房市”，實(shí)際上是給購(gòu)房者松綁，即降低購(gòu)房者的交易成本和購(gòu)房門檻，算是對(duì)癥下藥了。

江湖上流傳一句刻薄話，“房地產(chǎn)是夜壺，需要時(shí)就拿出來(lái)用用”。其實(shí)，購(gòu)房者才是“夜壺”，現(xiàn)在到了需要用的時(shí)候了。這種“夜壺觀”才是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的根本問(wèn)題。

市場(chǎng)需求可以被忽視、被抑制，被隨意拿捏，這不是正常的市場(chǎng)機(jī)制，也就不會(huì)有正常的市場(chǎng)表現(xiàn)。

缺乏穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，政策預(yù)期與市場(chǎng)預(yù)期的反復(fù)對(duì)撞，政策成本疊加市場(chǎng)成本，一股腦兒倒在購(gòu)房者頭上。談何房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展呢？

但愿這次政策松綁，不是“拿出夜壺用用”的救市，而是政策思路的根本轉(zhuǎn)變，是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常市場(chǎng)機(jī)制的真正松綁、長(zhǎng)期松綁。與民方便，讓利于民，才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)之道。

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