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7.24中央政治局會(huì)議明確指出“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”。

(相關(guān)資料圖)

政治局會(huì)議明確政策方向后，27日據(jù)中國建設(shè)報(bào)報(bào)道，近日住建部倪虹部長(zhǎng)召開企業(yè)座談會(huì)，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流，指出：

穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化科技賦能，提高住房品質(zhì)，為人民群眾建造“好房子”。

希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位不變

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)眾多上下游產(chǎn)業(yè)，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能否穩(wěn)定對(duì)居民就業(yè)、收入也會(huì)產(chǎn)生較大影響。本次住建部倪虹部長(zhǎng)再一次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用”，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位不變，也就意味著下半年推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。

二、住建部明確各地政策優(yōu)化方向，主管部門發(fā)聲后，預(yù)計(jì)核心城市政策將加快落地

本次倪虹部長(zhǎng)明確指出了各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化的具體措施，與我們此前判斷基本一致，預(yù)計(jì)在主管部門明確政策措施后，核心一二線城市落地細(xì)則也將加快出臺(tái)（《前瞻！政治局會(huì)議后，房地產(chǎn)政策優(yōu)化的六大方向》）：

一是降低購買首套住房首付比例和貸款利率。目前多個(gè)一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。短期來看，一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限，同時(shí)，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能（北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，上海為5年期以上LPR+35個(gè)基點(diǎn)）。

二是改善性住房換購稅費(fèi)減免。2022年9月，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。此次倪虹部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好改善性住房換購稅費(fèi)減免，預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。

三是個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時(shí)即使名下無房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。如下表所示，當(dāng)前限購較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個(gè)核心城市，倪虹部長(zhǎng)明確提出個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個(gè)別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化影響或有限。

表：重點(diǎn)城市限購區(qū)域當(dāng)前執(zhí)行的限貸政策

數(shù)據(jù)來源：政府等公開資料整理

除了以上三個(gè)方向之外，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，預(yù)計(jì)過去市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價(jià)政策，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進(jìn)一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。特別是針對(duì)多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/strong>

三、“保交樓”依然是穩(wěn)預(yù)期、保民生的重要方式，相關(guān)配套政策有望持續(xù)推進(jìn)

項(xiàng)目能否順利交付直接影響著居民的購房信心和預(yù)期，此前監(jiān)管已推出超5500億元的“保交樓”配套資金，但整體項(xiàng)目交付仍不及預(yù)期。預(yù)計(jì)接下來“保交樓”政策與保障房及租賃住房政策結(jié)合或是推動(dòng)項(xiàng)目加快交付的舉措之一。

四、再提保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

7.24政治局會(huì)議明確指出“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”，保障性住房建設(shè)、存量盤活利用或是房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的重要方向。本次倪虹部長(zhǎng)鼓勵(lì)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或意味著接下來保障房建設(shè)、城中村改造等的政策支持力度會(huì)進(jìn)一步加大，以提升企業(yè)的參與積極性。

整體來看，7.24中央政治局會(huì)議后，住建部率先釋放積極信號(hào)，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場(chǎng)信心，同時(shí)也為各地加快落實(shí)優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍，預(yù)計(jì)各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。