衡量一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平有很多標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比是其中的重要指標(biāo)。近期各大城市陸續(xù)公布2022年居民收入情況，為考察城市最新的房?jī)r(jià)收入比提供了可行性。

我國(guó)城市眾多，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)代表性更強(qiáng)、居民購(gòu)房壓力相對(duì)大。因此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道將視線進(jìn)一步聚焦到上海、北京、杭州、廣州、南京、天津、福州、寧波、重慶、西安、南通、合肥、鄭州、成都、武漢、蘇州、青島、無錫、濟(jì)南、泉州、長(zhǎng)沙、深圳、佛山和東莞這24個(gè)萬億GDP城市（截止到發(fā)稿，深圳、佛山和東莞尚未發(fā)布2022年城鎮(zhèn)居民收入數(shù)據(jù)，主要統(tǒng)計(jì)其他21個(gè)城市）。

(相關(guān)資料圖)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道嘗試通過對(duì)比萬億GDP城市的2022年和2021年的收入、房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)，并結(jié)合其他公開信息和專家觀點(diǎn)，來分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和居民購(gòu)房壓力情況，并展望2023年收入、房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)。

需要注意的是，房?jī)r(jià)收入比一般是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，因而我們采用的計(jì)算公式是“房?jī)r(jià)收入比=全年房屋均價(jià)*城鎮(zhèn)居民家庭住房建筑面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*戶均人口”。（其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來自各地統(tǒng)計(jì)局和政府工作報(bào)告，戶均人口來自各地七普數(shù)據(jù)，全年房屋均價(jià)為中指數(shù)據(jù)月度房?jī)r(jià)均值，為方便計(jì)算，將城鎮(zhèn)居民家庭住房建筑面積統(tǒng)一設(shè)置為100平方米。）

從目前的數(shù)據(jù)可以看到，2022年多個(gè)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)收入比有所下降（即戶均收入買房需要花費(fèi)的年限在降低）。有受訪專家指出，一方面2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低位運(yùn)行，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，未出現(xiàn)前些年的大漲情況；另一方面同期城鎮(zhèn)居民收入改善，購(gòu)房能力有所提升。

城市間房?jī)r(jià)收入比分化明顯

收入是衡量居民房屋購(gòu)買力的重要指標(biāo)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國(guó)居民人均可支配收入36883元，比上年名義增長(zhǎng)5.0%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.9%，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49283元，比上年名義增長(zhǎng)3.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)1.9%。

從各地已公布的數(shù)據(jù)看，除了重慶、西安和鄭州外，2022年其他萬億GDP城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入都高于全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入水平，上海、北京、杭州、廣州、南京、寧波、蘇州和無錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入都在7萬元以上。

各地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速在1.9%-5.7%之間，其中南京、福州、重慶、南通、合肥、成都、武漢、無錫、泉州和長(zhǎng)沙這10個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速高于全國(guó)城鎮(zhèn)居民收入增速，武漢、合肥和福州為城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)最快的三個(gè)城市，增速分別為5.7%、5.6%和5.1%。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)內(nèi)人均可支配收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相匹配，2022年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)遭遇內(nèi)外多重因素影響有所波動(dòng)，但國(guó)內(nèi)有效統(tǒng)籌疫情防控與經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，及時(shí)出臺(tái)一攬子有針對(duì)性的紓困和穩(wěn)增長(zhǎng)政策，經(jīng)濟(jì)整體保持增長(zhǎng)，為居民收入增長(zhǎng)提供保障。

周茂華表示，近年來，我國(guó)收入最高的三個(gè)行業(yè)分別是軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)，這些行業(yè)多集中在重點(diǎn)城市，因而萬億GDP城市的城鎮(zhèn)居民收入相對(duì)高。但受復(fù)雜內(nèi)外環(huán)境與各城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異影響，各城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)出現(xiàn)分化。武漢、合肥、福州等城市城鎮(zhèn)居民收入增速高，與城市經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)高、高收入行業(yè)相對(duì)集中等因素相關(guān)。

房?jī)r(jià)高低直接影響居民購(gòu)房能力，從簡(jiǎn)單平均后的年度房屋均價(jià)來看，2022年萬億GDP城市房?jī)r(jià)普遍高于2021年，但中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)提醒，年度房屋均價(jià)難以體現(xiàn)月度房?jī)r(jià)變化，并不意味著2022年萬億GDP城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好于2021年。實(shí)際上，2021年房?jī)r(jià)先低后高，2022年房?jī)r(jià)走勢(shì)正好相反。相比2021年，2022年商品房銷售面積和銷售額明顯下滑，市場(chǎng)整體低位運(yùn)行。

受人口流向、產(chǎn)業(yè)分布、收入水平、政策措施等多種因素影響，萬億GDP城市的房?jī)r(jià)差異大，泉州和長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)低于1萬元/平方米，上海和北京的房屋均價(jià)則在4萬元/平方米以上。

與之類似，萬億GDP城市的房?jī)r(jià)收入比也呈現(xiàn)出明顯的分化特征，除了杭州等個(gè)別城市外，一線城市的房?jī)r(jià)收入比整體高于二線城市，這也意味著一線城市高收入與高房?jī)r(jià)并存。

在已公布收入數(shù)據(jù)的萬億GDP城市中，上海的房?jī)r(jià)收入比最高，為26.3，北京僅次于上海，為22.9。此外，杭州、廣州、南京、天津、福州、寧波、重慶、西安、南通等地的房?jī)r(jià)收入比均在10以上，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比最低，僅為5.5，購(gòu)房壓力相對(duì)小。

房?jī)r(jià)收入比有望繼續(xù)回落

縱向來看，盡管大部分萬億GDP城市2022年房?jī)r(jià)和居民收入均有一定程度上漲，但除了西安之外，其余20個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比都有所下降，其中上海、福州和武漢均下降0.5，是比值下降最多的三個(gè)城市；北京、南京和合肥下降0.4。

對(duì)此，周茂華認(rèn)為，一方面2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低位運(yùn)行，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，未出現(xiàn)前些年的大漲情況；另一方面同期城鎮(zhèn)居民收入改善，購(gòu)房能力有所提升。除此之外，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速滯后于城鎮(zhèn)居民收入增速的情況。多種因素都可能會(huì)帶來城市房?jī)r(jià)收入比的下降。

以上海為例，2022年上海房地產(chǎn)走勢(shì)“一波三折”，呈現(xiàn)“W”形。上海房協(xié)指出，2022年上海新房市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)，二手房市場(chǎng)量跌價(jià)平。2022年，上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1605元，增長(zhǎng)1.9%，高于房?jī)r(jià)漲幅，帶動(dòng)房?jī)r(jià)收入比下降。

上海房協(xié)預(yù)計(jì)，今年上海新房市場(chǎng)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)趨勢(shì)，二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)特征。而據(jù)上海市政府工作報(bào)告，今年上海GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為5.5%以上，居民人均可支配收入增長(zhǎng)目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步。照此預(yù)估，今年上海房?jī)r(jià)收入比或繼續(xù)降低。

放眼全國(guó)，1月70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市較上月分別增加21個(gè)和6個(gè)，一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格雙雙上漲，二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降的趨勢(shì)也有所放緩。

一線城市樓市具有風(fēng)向標(biāo)意義，近期一線城市市場(chǎng)已有所回暖，如開年以來上海多個(gè)新房項(xiàng)目開盤當(dāng)日即售罄，有項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率達(dá)400%。再如北京和深圳的二手房市場(chǎng)，當(dāng)?shù)毓俜綌?shù)據(jù)顯示，1月北京二手房網(wǎng)簽8308套，深圳二手房成交1740套，而據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，這兩個(gè)城市2月前22天網(wǎng)簽和成交量分別達(dá)10828套和1893套，預(yù)計(jì)整月增幅明顯。

徐躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些恢復(fù)的跡象，部分熱點(diǎn)城市交易回暖。若熱點(diǎn)城市回暖趨勢(shì)延續(xù)，市場(chǎng)情緒進(jìn)一步回升，部分城市有望出現(xiàn)小陽春行情，進(jìn)而帶動(dòng)整體市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

徐躍進(jìn)認(rèn)為，隨著一二線城市成交占比的提升，以及前期品質(zhì)較高地塊的逐步入市，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)整體將保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，城鎮(zhèn)居民收入有望進(jìn)一步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步下降。

與之類似，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也認(rèn)為，今年居民收入水平與房?jī)r(jià)漲幅有望拉開差距，2023年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比大概率繼續(xù)維持回落態(tài)勢(shì)，且降幅或加大，居民購(gòu)房壓力也將進(jìn)一步緩解。

標(biāo)簽： 萬億GDP城市整體房?jī)r(jià)收入比下降 長(zhǎng)沙泉州等地居民購(gòu)房壓力較小