隨著春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮的帶動，三四線城市樓市再度受到關注。實際上，在大多數(shù)三四線城市中，近年來首套剛需已基本得到滿足，但改善型需求依然存在，包括對更好的社區(qū)品質、更大的戶型尺度，以及更完善的社區(qū)配套的需求，都呈現(xiàn)增長態(tài)勢，特別在疫情之后，當?shù)馗纳菩托枨笸癸@。

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在這一過程中，一些三四線城市本土開發(fā)商由于扎根當?shù)?，用心做的產(chǎn)品及配套服務反而迎合了當?shù)馗纳菩托枨?，取得較好的業(yè)績表現(xiàn)。

從置業(yè)偏好來看，很多三四線城市購房者傾向于選擇大戶型產(chǎn)品。新京報記者 陳哲婉 攝

改善型需求為三四線樓市機會點

臨近春節(jié)，位于湖北某三線城市的一樓盤售樓處，迎來了一位特殊的購房者：對方是位海外回鄉(xiāng)的華僑，趁著春節(jié)，他帶著家人一起回鄉(xiāng)置業(yè)。由于之前已知曉該項目處于現(xiàn)房銷售階段，剛下飛機，他就直奔售樓處看房，當晚就看中了該項目的樣板間。第二天上午他就表示，可以全款支付，但要求盡快入住。隨后在整個春節(jié)期間，他們一家一直安居于此。

這是枚隆咨詢機構創(chuàng)始人、資深地產(chǎn)營銷人甘玫在一線營銷生涯中，近期讓其印象較深刻的購房案例：該城市普通樓盤價僅100多萬，而上述購房人購置的這套低密住宅接近400萬元，且一次性付款，買房決策周期僅一個晚上。

在甘玫看來，這雖是返鄉(xiāng)置業(yè)中的特殊案例，但實則反映出近期三四線樓市成交的一大特點：這一輪疫情過后，仍有很多購房者出于自身實際需求而買房。

如果說上述歸國買房屬三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的個案，那么，浙江衢州李明（化名）的買房故事，則是本地改善客群出手置業(yè)的一大寫照。

據(jù)悉，李明家庭名下有3套住宅，去年底他又花費近300萬元買下一套180平方米的改善型住宅，原因在于，之前的住宅不能滿足居住需求，而且短期內(nèi)也不好出手，他就放棄了將其出售后再置換的打算，加上手頭資金寬裕，因此看到中意的樓盤，他便直接出手買下第4套房。

“從目前來看，長三角樓市轉暖是很明顯的，比如溫州樂清有個項目，1月份賣了3個億，單套200平方米、700萬的房子搶著買。只要將購房者的需求與樓盤的特性真正匹配起來，就能實現(xiàn)成交，這是目前三四線城市改善項目的機會所在。”甘玫如是說。

在甘玫看來，三四線城市存在較大的“改善”空間，特別是疫情后這一需求更大，因此，改善型項目仍有機會，尤其是江浙地區(qū)，會比預期的更樂觀些，購房者的首付能力及全款比例均較高。不過，她并不看好三四線城市的剛需項目，原因是“庫存較大，基本上當?shù)厝瞬⒉蝗狈俊薄?/p>

據(jù)介紹，去年12月底至今，甘玫經(jīng)手的三四線城市成交樣本中，基本可細分為兩大類改善需求：一類為本地改善需求，比如浙江的桐廬、衢州等地的購房人，原來房子沒電梯的，就想換個大一點、帶電梯的，或者換個一樓帶院子的；另一類則為旅居需求，之前旅居購房更多基于投資，但時至今日，購房者更多基于自身實際旅居需求而買房。

三四線城市購房更傾向于大戶型

在回答三四線城市購房者的偏好與一二線城市有何不同時，機構的調(diào)研數(shù)據(jù)，與甘玫的一線觀察結論基本吻合。

來自中指研究院2022年終置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年，三四線城市購房偏好及關注因素與一二線城市存在明顯差異。最明顯的就是改善特征更加明顯。三四線城市改善置業(yè)需求占比超四成，而二線城市近四成、一線城市約三成；首次剛需置業(yè)不足兩成，而二線城市超兩成、一線城市超四成。因此，三四線城市購房傾向于大戶型產(chǎn)品，三居戶型置業(yè)需求達到六成，四居需求占比也較大，均明顯高于一二線城市占比。

與此同時，三四線城市購房者更看重置業(yè)的安全性，更愿意選擇現(xiàn)房。調(diào)查顯示，超四成購房者會選擇新房現(xiàn)房，三成購房者傾向購買二手房，愿意選擇期房的僅占一成左右，而二線購房者近三成會選擇期房，一線超四成購買期房。此外，三四線城市購房者在區(qū)位、交通方面相比一二線要弱化，但對采光、物業(yè)、綠化等與居住品質直接相關的因素比一二線城市更為關注。

對此，58安居客研究院院長張波指出，雖然三四線房地產(chǎn)市場起步總體晚于一二線，但由于開發(fā)節(jié)奏快，近十年來，三四線城市的首套剛需已基本得到滿足。由于生活品質的提高，改善型需求依然存在，包括對于更好的社區(qū)品質、更大的戶型尺度以及更完善的社區(qū)配套的需求，三四線城市的改善型購房都在近幾年呈現(xiàn)增長態(tài)勢。

張波還表示，有著獨特旅游資源的城市如海南三亞、云南大理等，外來購房需求依然存在，后續(xù)結合老齡化的趨勢，此類旅游型三四線城市也有著不錯的發(fā)展機遇。在這些城市中，能否提供更為優(yōu)質的醫(yī)療及教育資源配套，將是購房者較關注的問題。

本土開發(fā)商或將迎來發(fā)展機會

“高品質改善產(chǎn)品的服務和產(chǎn)品供給，在三四線城市還遠遠不夠，這正是三四線城市的機會所在。”站在開發(fā)商的角度，理辰文化董事長、創(chuàng)始人康紅恩如是說。

據(jù)康紅恩介紹，品牌開發(fā)商內(nèi)部會對城市能級進行分類，比如ABC三類，有些三四線城市，在開發(fā)商的內(nèi)部體系中會放在成本較低、產(chǎn)品力較為一般的C類剛需產(chǎn)品中。但實際上，這些三四線城市恰好需要品牌開發(fā)商能打造出引領當?shù)馗咂焚|人居的改善型產(chǎn)品。這一矛盾背后的邏輯在于，一些品牌開發(fā)商對三四線城市認知不足，或存在“割韭菜”的心理，沒想過要在當?shù)刈龀銎放菩?/p>

“雖然每個品牌開發(fā)商都有其投資體系和投資標準，但不少品牌開發(fā)商進駐三四線城市拿地時，只是簡單地拿指標去對照，此外，很多集團決策條線的人，未必有時間或有意愿去實地調(diào)研每一塊土地，這些因素導致一些品牌開發(fā)商對當?shù)貥鞘姓J知不足?！笨导t恩表示。

不過，一些本土開發(fā)商由于扎根當?shù)?，在目前市場環(huán)境下，用心做的產(chǎn)品及配套服務反而迎合了當?shù)馗纳菩托枨?，因此項目取得較好的成績。“一些縣城小開發(fā)商，甚至可以在當?shù)刈龅疆a(chǎn)業(yè)鏈閉合，比如圍繞一小區(qū)，涉及公司旗下建筑、裝修、園林景觀等眾多公司，由此將成本做到最優(yōu)，這也是當?shù)亻_發(fā)商的優(yōu)勢所在?！笨导t恩說。

基于此，康紅恩預計，接下來一些品牌開發(fā)商在三四線城市可能不會展開較大動作，只會調(diào)整，而當?shù)匾恍Ｗ⒆霎a(chǎn)品、前幾年杠桿率并不高的小開發(fā)商，反而可能迎來發(fā)展機會。

新京報2023年2月14日產(chǎn)經(jīng)周刊《三四線樓市危與機》。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對?付春愔

標簽： 三四線樓市置業(yè)偏好揭秘改善型需求占比高