文/龐無忌

最近媒體曝出，廣西南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”。

(資料圖片僅供參考)

消息一出，有人批評(píng)稱這是讓人“一輩子為一套房子打工”；也有人表示不解，因?yàn)?0歲的老人基本上已經(jīng)沒有了工作能力，很可能無力承擔(dān)還款壓力。

“房貸可還到80歲”，究竟背后真相如何？中新社國是直通車多方求證，并咨詢多位業(yè)內(nèi)人士，回答了關(guān)注度最高的六個(gè)問題。

問題一：“房貸最多可還到80歲”是真的嗎？

答：確有其事，但目前僅限個(gè)別銀行。

中信銀行南寧分行表示，外界對(duì)此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，但“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實(shí)貸款人收入流水滿足貸款要求。

截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。

南寧并非唯一。2018年至2019年，杭州某銀行調(diào)整了房貸政策，父母和子女兩代人可接力還款，規(guī)定房屋按揭貸款最長可貸到80周歲。

問題二：80歲的老人還能申請(qǐng)房貸嗎？

答：不能。前述銀行回復(fù)已明確，“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變。

舉個(gè)例子，“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，意味著如果一位房貸申請(qǐng)者今年50歲，那么他/她最多可以申請(qǐng)30年的貸款。

但如果房貸申請(qǐng)者超過70歲，則不能再申請(qǐng)貸款。

也就是說，最極端情況下，70歲的老人，還可以貸款10年，當(dāng)前，前提是銀行愿意批貸。

問題三：80歲的老人還得還房貸，這樣的設(shè)計(jì)合理嗎？

答：北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師提醒，這種做法有利有弊，作為購房人要慎重選擇。

一般來說，到了60歲、70歲以后，很多人基本上就沒有了工作能力，只能靠子女養(yǎng)老或者社保等方式養(yǎng)老。這個(gè)時(shí)候，老人的支付能力是相對(duì)不佳的，一方面可能會(huì)影響到自己老年的生活品質(zhì)，繼續(xù)背著房貸。

另一方面，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟(jì)壓力。

不過，雖說借用個(gè)別銀行的一些產(chǎn)品，房貸最多可以還到80歲，但實(shí)際還款義務(wù)大多還落到老人的子女親屬身上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，多數(shù)情況下，50歲以上快要退休的人是很少會(huì)因?yàn)榻Y(jié)婚等原因選擇貸款買房的。大多數(shù)人到這個(gè)年齡也有一定積蓄了，買首套房的比例是很低的。老人之所以申請(qǐng)貸款，大多還是為了孩子。

子女為啥不自己買呢？因?yàn)樗麄兠乱呀?jīng)有房了。子女用的是父母的首套房名額以及首次貸款的優(yōu)惠（利率和首付比例都比較低）。

所以，大多數(shù)情況下，這就是變相的接力貸，銀行為了確保資金安全也是有嚴(yán)格審核機(jī)制的，比如讓家人幫助進(jìn)行擔(dān)保，有的還要求指定其子女作為共同還款人，這樣才能拿到貸款。

問題四：“房貸最多可還到80歲”，對(duì)購房者有好處嗎？

答：這種貸款模式背后實(shí)際上還是“貸代相傳”，并不值得提倡。不過，具體問題具體分析，這對(duì)于部分有需要的家庭還是有利的。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，需要注意該項(xiàng)政策出臺(tái)的背景。

其一，隨著人口老齡化加劇、人均壽命延長等，中年以及中老年群體購房現(xiàn)象也在增加，同時(shí)近年來改善性需求加速釋放，中老年人也是其中的主要力量。

其二，近期延遲退休的政策被重點(diǎn)關(guān)注，由此，部分年齡大的群體也能擁有穩(wěn)定的工作和收入保障，具備穩(wěn)定還款能力，這也是銀行的重要考量之一。

其三，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)，截至2022年12月，南寧新房價(jià)格已連續(xù)下跌6個(gè)月，二手房價(jià)格已連續(xù)下跌18個(gè)月。成交冷淡、價(jià)格下行的現(xiàn)狀也在一定程度上促使南寧放松購房貸款政策。

考慮到這些因素，陳霄認(rèn)為，放寬貸款年齡限制，利好了中年及中老年購房群體，釋放了部分購房需求。同時(shí)，父母也可以有機(jī)會(huì)與子女一同買房承擔(dān)還貸壓力，也間接減輕了部分年輕人置業(yè)的壓力。

問題五：如果購房人去世了，房貸還沒有還清，怎么辦？

答：北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，一般分兩類。

一類是有擔(dān)保人的情況，如果購房者年齡偏大，一般銀行都會(huì)要求有擔(dān)保人。

那么一旦借款人沒有活到80歲，在借款人去世后，可以先就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。

當(dāng)沒有遺產(chǎn)可以清償或者無繼承人償還時(shí)，銀行可以要求擔(dān)保人承擔(dān)清償責(zé)任或者直接依約要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。

另一類情況是沒有擔(dān)保人。這樣則只能就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或找借款人的繼承人清償。

當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時(shí)，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)了。

問題六：接力貸會(huì)助長炒房現(xiàn)象嗎？

答：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，實(shí)際上現(xiàn)在正常工作的年輕人，是不需要使用接力貸買房的，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行對(duì)收入證明的審核并沒有那么嚴(yán)格。

使用接力貸的購房者大都是出于改善性購房的目的，想多買一套房。

接力貸的確存在放大居民杠桿的效果，但也沒必要妖魔化接力貸。

一方面，因?yàn)槭掷m(xù)相對(duì)復(fù)雜，而且征信會(huì)有記錄，大多數(shù)接力貸購房者并非炒房客。

另一方面，接力貸只是有個(gè)別地方、個(gè)別銀行提供，而且審核很嚴(yán)。

實(shí)際上，即便沒有接力貸，對(duì)于絕大多數(shù)中國家庭來說，父母子女往往都是隱性的共同還款人。

另外，需要看到，當(dāng)下樓市并不熱，購房者也相對(duì)理性，根據(jù)家庭實(shí)際情況作出適合的選擇就能避免一些風(fēng)險(xiǎn)。

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