2022年，可謂房地產(chǎn)行業(yè)艱難的一年。

【資料圖】

全國來看，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年多項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)仍保持下探，其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅為10%，罕見進(jìn)入到兩位數(shù)行列。全國商品房銷售面積同比下降24.3%，創(chuàng)近7年來的新低；商品房銷售額同比下降26.7%，創(chuàng)近6年來的新低。

聚焦成都，新房市場表現(xiàn)如何？近日，貝殼研究院成都分院發(fā)布“成都2022年新房年報(bào)”（后簡稱年報(bào)）顯示成都新房市場供應(yīng)量下滑但成交價(jià)上升，大面積高總價(jià)的改善類產(chǎn)品成交占比延續(xù)增長趨勢等特點(diǎn)。

“供銷縮量”“價(jià)格提升”“改善延續(xù)”復(fù)盤成都2022年新房市場，可從這三大關(guān)鍵詞入手。

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供銷縮量

年報(bào)顯示，2022年成都新房住宅供應(yīng)量與銷售量均出現(xiàn)較為明顯回落，供應(yīng)量11.9萬套，同比回落28%，銷售量11.1萬套，同比回落36%。成都新房市場仍然處在深度盤整期。

分區(qū)域來看，2022年成都行政區(qū)域中供應(yīng)量前三的是天府新區(qū)（22001套）龍泉驛區(qū)（14375）成華區(qū)（12622套），也是去年全成都新房供應(yīng)量破萬的三個(gè)區(qū)域。

具體來看，去年天府新區(qū)既有新鴻基悅城這種價(jià)格優(yōu)勢突出的高性價(jià)比樓盤，也有麓湖生態(tài)城這種高品質(zhì)改善項(xiàng)目，貨量足產(chǎn)品選擇面廣，天府新區(qū)的新房供銷套數(shù)均是第一；成華區(qū)作為成都傳統(tǒng)五城區(qū)中土地儲備量豐富的區(qū)域，2022年新房供應(yīng)量位列第二，去年華僑城濱江壹號三次開盤就提供了3463套新房；龍泉驛區(qū)則是成都二圈層中的熱門區(qū)域，其重點(diǎn)板塊十陵、東安湖等也是熱盤的主力供應(yīng)區(qū)，例如保利云上、華潤置地未來之城、華潤置地時(shí)代之城等均是供銷兩旺的大體量明星項(xiàng)目。

年報(bào)顯示，2022年成都行政區(qū)中供應(yīng)量同比上漲僅6個(gè)，分別為金牛區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)、雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)，上漲區(qū)域數(shù)量較去年減少3個(gè)；成交量同比上漲行政區(qū)僅2個(gè)，分別為成華區(qū)、高新區(qū)，數(shù)量則較去年減少7個(gè)。

克而瑞四川分析，成都新房供銷下降主要在于去年成都市場受疫情影響較大，且多重因素利好二手房市場，對新房需求造成一定程度的分流。

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價(jià)格提升

另一方面，2022年成都新房成交價(jià)則有明顯提升。

中成房業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2022年成都全年成交均價(jià)約達(dá)17364元/㎡，比2021年上漲約12.5%。

△圖據(jù)中成房業(yè)

年報(bào)給出的新房成交畫像顯示，從2019年-2022年，成都新房的成交總價(jià)與單價(jià)呈現(xiàn)逐年上升趨勢。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)，大成都的高端項(xiàng)目門檻線也在提檔。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大成都總價(jià)500萬+級房源已成交8945套，較前一年同比增長6.2%；總價(jià)700-1200萬級產(chǎn)品較前一年增長52.5%。

分區(qū)域來看，成都主城區(qū)套均總價(jià)約339萬，其中最高的是錦江區(qū)約為561萬；天府新區(qū)套均總價(jià)由2021年約320萬更新為約322萬；二圈層套均總價(jià)約191萬，其中雙流區(qū)以約236萬的套均成交總價(jià)位居二圈層第一，龍泉驛區(qū)以約230萬位居第二，銳理數(shù)據(jù)顯示，這兩個(gè)區(qū)域也是2022年唯二突破200萬大關(guān)的二圈層區(qū)域；三圈層9區(qū)套均總價(jià)約99萬，與2021年基本持平。

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改善延續(xù)

年報(bào)顯示，2022年成都140㎡以上改善類產(chǎn)品成交占比提升3個(gè)百分點(diǎn)，其中180㎡以上的是深度改善產(chǎn)品成交占比提升2個(gè)百分點(diǎn)；140㎡以下偏剛性產(chǎn)品占比下降3個(gè)百分點(diǎn)；成交總價(jià)來看，400萬以上改善類產(chǎn)品成交占比上升3%，100萬以下剛需類產(chǎn)品占比下降5%。大面積高總價(jià)產(chǎn)品成交占比延續(xù)增長趨勢。以錦江區(qū)為例，2022年就供應(yīng)了建發(fā)天府養(yǎng)云、錦江金茂府、華發(fā)統(tǒng)建錦江大院、華潤置地錦江悅府等高總價(jià)改善項(xiàng)目，且開盤去化效果不錯(cuò)。

圈層來看，各圈層主力購買面積段均集中在100-140㎡區(qū)間，總價(jià)段方面，因圈層價(jià)值差異，總價(jià)呈現(xiàn)明顯階梯特征，成都一圈層主力購買力集中于250-400萬，二三圈層集中于100-250萬區(qū)間。

從土地成交價(jià)格來看，2023年成都的改善趨勢還將延續(xù)。2022年，成都四批次集中供地中，5+2區(qū)域地塊的清水最高限價(jià)基本在17000-34000元/㎡，2023年成都主城區(qū)新房價(jià)格其實(shí)也就可以預(yù)估了。

多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著2022年三四季度多項(xiàng)利好政策出臺，2023年中國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)復(fù)蘇，迎來新機(jī)遇。貝殼研究院成都分院市場分析師馮豪表示，真實(shí)居住的需求一直存在，成都核心區(qū)域的價(jià)值吸引力會一直存在。2023年，在確定性舉措不斷對沖不確定性因素背景下，成都這座城市會越具韌性，房地產(chǎn)市場亦會穩(wěn)步復(fù)蘇。

封面新聞記者 ?黃益輝

標(biāo)簽： 年度復(fù)盤丨三大關(guān)鍵詞回顧成都2022年新房市場 天府新區(qū)