2023年行業(yè)首宗大額收并購誕生，融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城股權(quán)轉(zhuǎn)讓落定，接盤方為項(xiàng)目合作方華發(fā)股份。

1月3日晚間，華發(fā)股份與融創(chuàng)中國(guó)接連發(fā)布公告稱，融創(chuàng)擬將深圳融華置地投資有限公司51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，標(biāo)的公司主要開發(fā)位于深圳的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目，標(biāo)的總價(jià)為35.8億元。

(資料圖)

資料顯示，融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總占地面積43.68萬平方米，計(jì)容積率建筑面積 131.07 萬平方米。

交易方面，本次收購以現(xiàn)金方式進(jìn)行，首期代價(jià)款為20.94億，華發(fā)需在今年1月5日之前打到深圳融創(chuàng)文旅指定賬戶中。收購?fù)瓿珊?，珠海華發(fā)將持有融華置地100%股權(quán)。

目前，項(xiàng)目已經(jīng)停工超一年，華發(fā)股份“接盤”也算是給融創(chuàng)雪中送碳，能夠拿出這么大一筆現(xiàn)金買項(xiàng)目，足見華發(fā)股份的財(cái)大氣粗。引發(fā)關(guān)注的是，它為何會(huì)吞下短期內(nèi)難以盈利的文旅項(xiàng)目？

文軒財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這并非華發(fā)股份近期首次收購，其已經(jīng)在大部分房企斷臂求生之際，悄然攻城掠地，埋下了彎道超車的痕跡。

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華發(fā)股份35.8億接盤，融創(chuàng)

深圳冰雪文旅城“易主”

故事需要倒回到2020年11月，融創(chuàng)攜手華發(fā)以底價(jià)127.1億成交寶安沙井A301-0575地塊。

隨后，雙方簽訂《深圳市寶安區(qū)冰雪文旅地塊項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議，約定共同合作開發(fā)項(xiàng)目地塊。

雙方合資設(shè)立項(xiàng)目公司：融華置地，作為項(xiàng)目地塊的開發(fā)主體，其中珠海華發(fā)持有項(xiàng)目公司 49%股權(quán)，深圳融創(chuàng)文旅持有項(xiàng)目公司51%股權(quán)，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)報(bào)表由深圳融創(chuàng)文旅合并。

項(xiàng)目公司主要開發(fā)位于深圳市寶安區(qū)沙井街道的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目， 包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總占地面積 43.68 萬平方米，計(jì)容積率建筑面積 131.07 萬平方米（其中，辦公742500㎡，住宅（可售型人才房）300000㎡，游樂設(shè)施100000㎡，商業(yè)99733㎡（含綠軸地下商業(yè)7291㎡），配套酒店49000㎡，公共配套設(shè)施19470㎡）。

宗地限制條件：

本次出讓宗地項(xiàng)目建成后，游樂設(shè)施100000㎡限整體轉(zhuǎn)讓，配套酒店49000㎡限整體轉(zhuǎn)讓。

全部商業(yè)共計(jì)99733㎡（含中央綠軸地下商業(yè)7291平方米）、辦公742500㎡，可分割銷售。

可售型人才住房允許分割銷售，其中30%需滿足監(jiān)管協(xié)議要求方可銷售。人才住房售價(jià)按銷售時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房售價(jià)的60%確定，最高銷售價(jià)格不得高于40000元/㎡。

而項(xiàng)目地塊位屬深圳市寶安區(qū)大空港片區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心板塊，為深圳市重點(diǎn)發(fā) 展區(qū)域，臨近寶安綜合港區(qū)、寶安機(jī)場(chǎng)，連接多條珠三角東西岸重要高速、城軌， 立體式綜合交通輻射整個(gè)粵港澳大灣區(qū)，聚集人流物流，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。因此， 本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Υ?，市?chǎng)期望高，有望被打造成為“灣區(qū)極地，世界冰城”的深 圳休閑度假旅游新名片。

作為融創(chuàng)近兩年最后一批獲得的文旅城資產(chǎn)，在冰雪文旅資源匱乏的南方地區(qū)，位于深圳的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城在當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃中也很重要，2021、2022連續(xù)兩年入選深發(fā)改重大項(xiàng)目，意圖打造成為全球最大的室內(nèi)雪世界文旅項(xiàng)目。

目前，融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城尚處于前期開發(fā)階段，項(xiàng)目公司兩年未產(chǎn)生營(yíng)收，后續(xù)還需要較大資金投入，并且受疫情及市場(chǎng)等多重因素影響，2021年12月以來，項(xiàng)目進(jìn)入停工狀態(tài)。

截至2022年11月30日，項(xiàng)目公司融華置地總資產(chǎn)143.18億元，負(fù)債73.73億元，凈資產(chǎn)69.44萬元；2022年1-11 月營(yíng)業(yè)收入0元，凈利潤(rùn)-2472.64 萬元。大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）對(duì)其出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。

根據(jù)北京華亞正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告，截至2022年11月30日，融華置地股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為70億元，評(píng)估增值5621.69萬元，增值率為0.81%。

為推動(dòng)冰雪文旅城項(xiàng)目盡快盤活，深圳市政府主動(dòng)協(xié)調(diào)多方牽線，對(duì)解決項(xiàng)目目前的困難展開磋商談判。

去年5月份，剛剛出現(xiàn)債務(wù)逾期的融創(chuàng)便被傳出將要出售深圳冰雪文旅城股權(quán)，潛在的買家名單中出現(xiàn)深鐵、萬科，不過各方對(duì)洽談傳言均未做出回應(yīng)，該文旅城的出售事宜也沉寂了近8個(gè)月，直至新年才落定將由華發(fā)接盤。

華發(fā)股份表示，項(xiàng)目規(guī)劃的冰雪世界，預(yù)計(jì)在2025年11月運(yùn)營(yíng)開業(yè)，同時(shí)其將結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及投資運(yùn)營(yíng)計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)住宅、商業(yè)、酒店及辦公等業(yè)態(tài)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。

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前11月豪擲267億買地

重點(diǎn)布局上海區(qū)域

實(shí)際上，華發(fā)股份早前就在悄然攪動(dòng)收購市場(chǎng)。

2022年9月，公司子公司無錫鏵利收購無錫鏵安15%股權(quán)、潤(rùn)隴投資100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為人民幣約3.90億元、6.51億元。11月，公司全資香港子公司光杰投資有限公司擬收購香港華發(fā)投資控股有限公司持有的鏵金投資有限公司100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為4.37億元。

此外，華發(fā)股份也活躍在招拍掛市場(chǎng)，2022年年內(nèi)逆勢(shì)拿下多宗地塊。

2022年7月，華發(fā)股份公告稱，公司全資子公司經(jīng)公開競(jìng)投，獲得上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)、上海市寶山區(qū)以及閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社相關(guān)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，成交總價(jià)分別為44.89億元、31.59億元、29.06億元，溢價(jià)率分別為9.36%、1.28%、8.68%。

9月，上海第三輪集中供地，華發(fā)股份豪擲80億元將靜安區(qū)中興社區(qū)的地塊收入囊中。

從布局來看，華發(fā)股份加快了對(duì)上海區(qū)域的布局，三輪土拍過后，華發(fā)股份僅在上海，就已經(jīng)豪擲250億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，華發(fā)股份拿地金額267億元，位列房地產(chǎn)企業(yè)排名第10位，而在去年同期，華發(fā)股份權(quán)益拿地金額為127億元，金額直接翻了一倍以上。

據(jù)了解，2022年上半年，華發(fā)股份的華東大區(qū)完成銷售293.35億元，銷售占比59.39%；而珠海大區(qū)僅完成銷售97.81億元，銷售占比19.8%。華東大區(qū)已超過大本營(yíng)珠海，成為華發(fā)股份營(yíng)收貢獻(xiàn)最重要的區(qū)域。

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積極提交發(fā)行預(yù)案，試圖

搶先融資不超過60億元

樓市“三支箭”落地，打開了融資渠道。這一次，華發(fā)股份沖在了前列。截至目前已有多家涉房企業(yè)宣布股權(quán)融資，但與其他企業(yè)的“提示性”公告，華發(fā)股份用長(zhǎng)達(dá)51頁的發(fā)行預(yù)案，詳細(xì)披露了募資額、募資對(duì)象等，大有勢(shì)在必得的意味。

從華發(fā)股份公告內(nèi)容來看，公司擬向包括控股股東華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的不超過35家特定對(duì)象非公開發(fā)行不超過6.35億股(含)A股股票，募資不超60億元。

融資目的明確，確保執(zhí)行“保交樓、穩(wěn)民生”的政策，同時(shí)降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)公司資金實(shí)力。從募投項(xiàng)目看，類型為普通商品住宅，目標(biāo)客群以剛需或改善型為主。

使用時(shí)，募資金額75%擬投資于鄭州、南京、湛江、紹興的項(xiàng)目開發(fā)，25%擬用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

其大股東華發(fā)集團(tuán)主動(dòng)帶頭，承諾參與認(rèn)購金額不超過30億元，表達(dá)對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可、未來發(fā)展的信心，發(fā)行完成后，華發(fā)集團(tuán)持有華發(fā)股份占比將不低于28.49%。

分析來看，本次定增方案表明華發(fā)股份充分執(zhí)行“保交樓、保民生”政策，同時(shí)可有效降低杠桿水平，增強(qiáng)資金實(shí)力，有效助力公司繼續(xù)在核心一二線城市積極擴(kuò)張，也為公司后續(xù)規(guī)模成長(zhǎng)奠定更好基礎(chǔ)。

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融資、營(yíng)收數(shù)據(jù)向好，但是

存在明股實(shí)債風(fēng)險(xiǎn)

華發(fā)股份是近年來房企規(guī)模擴(kuò)張最快的企業(yè)之一，2017年其銷售規(guī)模還只有310億元，但到2020年其銷售規(guī)模就突破了1000億元，達(dá)到1205億元，2021年進(jìn)一步增長(zhǎng)至1218.9億元，從百億到千億的規(guī)模“大躍進(jìn)”，華發(fā)股份只用了四年。

華發(fā)股份高速增長(zhǎng)的神話背后，依然離不開“高周轉(zhuǎn)”的玩法。數(shù)據(jù)顯示，2017年時(shí)，華發(fā)股份總資產(chǎn)規(guī)模1422.90億元，其中負(fù)債規(guī)模為1158.11億元，資產(chǎn)負(fù)債率為82.88%。

到2020年華發(fā)股份的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)至3218.78億元，負(fù)債規(guī)模則增長(zhǎng)到了2584.99億元。這一年正好“三道紅線”落地，華發(fā)股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率76.5%，凈負(fù)債率181.6%，現(xiàn)金短債比0.9，三道紅線全部踩中。

然而，到2021年末，華發(fā)股份的凈負(fù)債率、剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比已變?yōu)?2.6%、67.1%和2.15倍，僅用一年時(shí)間，華發(fā)股份“三道紅線”全部實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)檔。

· 華發(fā)股份的融資渠道一直較為暢通

早在2022年11月25日，“第二支箭”落地后，華發(fā)股份對(duì)外表示，擬申請(qǐng)分期注冊(cè)發(fā)行不超過100億元（含）的中期票據(jù)，用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金等。

今年上半年，公司在證券交易所、銀行間市場(chǎng)等發(fā)起融資儲(chǔ)備額度155 億元；完成其全市場(chǎng)首單類Reits15.5億元轉(zhuǎn)售續(xù)期，發(fā)行南灣華發(fā)商都CMBS 35 億元、威海華發(fā)新天地商業(yè)CMBN 6.3 億元。第三季度，公司繼續(xù)發(fā)行公司債、中票、ABS 合計(jì)48.6 億元。

· 企業(yè)自身營(yíng)收的成績(jī)穩(wěn)定向好

作為國(guó)企開發(fā)商，華發(fā)股份財(cái)務(wù)表現(xiàn)一直較為穩(wěn)健。10月29日，該公司披露三季報(bào)顯示，今年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收328.08億元，同比增長(zhǎng)14.44%；歸母凈利潤(rùn)21.11億元，同比增長(zhǎng)2.87%；扣非凈利潤(rùn)21.54億元，同比增長(zhǎng)19.37%。

在銷售方面，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)彎道超車。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前11月華發(fā)股份的銷售額為1024億元，排名行業(yè)第19位，比去年同期上升18名。

· 但是存在明股實(shí)債的隱患

值得關(guān)注的是，在2021年年報(bào)發(fā)出不久后，華發(fā)股份就收到上交所出具的監(jiān)管工作函，要求公司就少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)公司存款余額與公司償債能力、周轉(zhuǎn)率與去化等問題作出回復(fù)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度華發(fā)股份歸母凈利潤(rùn)和少數(shù)股東損益分別為21.11億元、5.81億元，同比分別增長(zhǎng)2.87%、下滑24.40%。

上交所也曾在監(jiān)管工作函中指出，2019年起公司少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)，且增速顯著高于歸母凈資產(chǎn)增速，并要求公司回復(fù)2021年歸母凈利潤(rùn)和少數(shù)股東損益增長(zhǎng)趨勢(shì)不一致、歸母ROE顯著高于少數(shù)股東ROE的原因及合理性。

另一方面，華發(fā)股份過去三年經(jīng)營(yíng)與投資活動(dòng)現(xiàn)金流之和均為負(fù)值。截至2021年末，公司融資總額達(dá)到1367.88億元。

截至2022年三季度末，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益為861.24億元，較年初增長(zhǎng)14.72%；而少數(shù)股東損益僅為5.81億元，較年初下降24.45%。

“早些年少數(shù)股東權(quán)益的使命是為了擴(kuò)張，以較少的資金實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，如今少數(shù)股東權(quán)益更多是為了‘美化’債務(wù)指標(biāo)。”業(yè)內(nèi)人士直言。

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2019年進(jìn)入成都，善于

打造高端項(xiàng)目

華發(fā)股份2019年7月正式布局成都，截至目前，三年多的時(shí)間，已經(jīng)摘得多宗土地，重倉成都的戰(zhàn)略意圖十分堅(jiān)決。

2019年7月31日，成都迎來一場(chǎng)具有特殊意義的土拍，位于主城區(qū)的兩塊地，要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。當(dāng)日，錦江統(tǒng)建攜手華發(fā)股份以樓面地價(jià)19800元/㎡+無償移交租賃住房2%，斬獲錦江區(qū)D10旁31.51畝純住宅用地。該地塊計(jì)算容積率為2.5，起始樓面地價(jià)為14000元/㎡。

該地塊成交價(jià)創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)成都最高交易價(jià)格。項(xiàng)目打造為華發(fā)統(tǒng)建·錦江首府，建筑面積148-235平米的大平層，2021年12月入市，清水均價(jià)達(dá)到了2.9萬元/平米，目前屬于尾盤階段，剩余房源15套。

一年之后，2020年12月1日，華發(fā)再次聯(lián)手錦江統(tǒng)建以10.82億元總價(jià)，成交樓面價(jià)19300元/㎡+23%統(tǒng)籌住房，拿下錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)容積率僅1.5的55.96畝住宅用地，創(chuàng)下了三圣鄉(xiāng)最高成交樓面地價(jià)。

項(xiàng)目打造為華發(fā)統(tǒng)建·錦江大院，建筑面積218-506平米的疊拼+合院，2021年10月入市，銷售起步價(jià)2.7萬元/平米。項(xiàng)目受到本地人的喜愛，多次出現(xiàn)開盤時(shí)供不應(yīng)求的情況，目前正在順銷階段。

隨后，華發(fā)多次加碼錦江區(qū)，與錦江統(tǒng)建、華潤(rùn)等企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，部分位于籌備階段，項(xiàng)目尚未入市。

可以發(fā)現(xiàn)，截至目前，華發(fā)集團(tuán)已經(jīng)在成都布局了4個(gè)項(xiàng)目，而且都在成都最核心的區(qū)域“錦江區(qū)”，尤其偏愛三圣鄉(xiāng)板塊?？梢?，華發(fā)布局成都，尤其看重核心區(qū)域核心地段。

而且，華發(fā)的開發(fā)風(fēng)格偏穩(wěn)重，熱衷于與國(guó)企合作開發(fā)，呈現(xiàn)的項(xiàng)目均為高端產(chǎn)品。目前銷售的成績(jī)也不錯(cuò)，值得肯定。

文軒智庫速評(píng)：

華發(fā)有望率先受益于行業(yè)復(fù)蘇

隨著近兩年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，部分原本偏安一隅的地方國(guó)企，開始迅速崛起。相比其他企業(yè)的低調(diào)內(nèi)斂，珠海老牌國(guó)資華發(fā)股份則多次進(jìn)入大眾的視野。

房企融資環(huán)境拐點(diǎn)的到來，市場(chǎng)底最為重要的觀察點(diǎn)將回到商品房銷售，華發(fā)股份作為珠海領(lǐng)先房企，經(jīng)過前期大量的資金、土地準(zhǔn)備，未來將有望率先受益于行業(yè)復(fù)蘇。

在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動(dòng)下，商品房銷售預(yù)計(jì)在明年二季度顯著復(fù)蘇，對(duì)應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地，也將給到領(lǐng)跑的華發(fā)股份更多助力。

對(duì)于華發(fā)成都布局，以合作形式進(jìn)入，合作拿地、合作開發(fā)，借力突圍，在市場(chǎng)下行周期中可以有效分?jǐn)傎Y金壓力與風(fēng)險(xiǎn)，保持穩(wěn)定。但是隨著行業(yè)盤整加速，以及企業(yè)自身發(fā)展的不同規(guī)劃，合作背后的弊端和利益沖突或?qū)⒙@現(xiàn)。另外，合作開發(fā)對(duì)于華發(fā)來說，品牌和產(chǎn)品力的建立都會(huì)受到諸多桎梏，本土化認(rèn)知建立緩慢，為后期獨(dú)立開發(fā)帶來負(fù)面影響。

標(biāo)簽： 華發(fā)股份到底圖什么