在過去的2022年，樓市在多重因素影響之下，銷售大幅回落、多數(shù)房企資金鏈收緊、城投頻繁托底拿地，雖然上半年房價整體呈橫盤態(tài)勢，但下半年持續(xù)下跌。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2022年中國重點100城新建商品住宅成交規(guī)模為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。

所以與2021年上半年“不讓你買”的調(diào)控不同，由“不讓你買”變成“支持你買”，支持剛性和改善性住房需求，2022年樓市政策進入全面寬松周期。

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其中在供應端，年底金融 16 條政策出臺，“三箭齊發(fā)”支持房企融資，防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善房企資產(chǎn)負債狀況。需求端則明確提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設?！?/p>

于是過去一年全國有超300省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超千次，政策調(diào)控力度和頻次達到近年來峰值。除降低商貸利率、公積金利率，10月1日起對出售后 1 年內(nèi)重新購房家庭實施退稅優(yōu)惠外，各地也頻繁放松限購、降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等等，來拉動樓市。

同時7月多地出現(xiàn)因為期房停工而導致的集體斷供，讓市場信心嚴重受挫，所以加快推進“保交樓”相關支持政策，推動項目快復工、早交付，也是2022-2023年的重點，讓購房信心，穩(wěn)定預期。

目前關于調(diào)控一線城市是微調(diào)，二線城市多采取漸進式方式模式，三四線城市已經(jīng)基本放開。以合肥為例，過去一年的調(diào)控力度并不大，僅放開了新站、瑤海和新橋示范區(qū)的限購，對于熱門區(qū)域新房、二手房的限購依然存在，對于多套房的限貸也依然嚴格，還有很大的放松空間。

不過從目前的效果來看，顯然并遠遠沒有達到預期，所以今年持續(xù)放松調(diào)控，支持剛性和改善型購房需求還是必然的趨勢。

1月13日國新辦舉行2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行有關負責人也多次提及支持房地產(chǎn)的相關舉措，如鼓勵住房消費、降低房貸利率、“保交樓”貸款支持計劃、“三線四檔”規(guī)則將調(diào)整等等。

但隨著城鎮(zhèn)化速度放緩、人口出生率下降、老齡化程度上升，2017 年起我國城鎮(zhèn)人口增量持續(xù)下滑，人口對住房需求的支撐持續(xù)減弱，樓市已經(jīng)進入長期下行通道。

短期內(nèi)，面對外復雜多變的宏觀環(huán)境，經(jīng)濟下行壓力明顯加大，就業(yè)環(huán)境惡化、失業(yè)率增加導致居民收入預期明顯減弱，加上疫情影響、樓盤停工等因素疊加，給市場帶來很多的不確定。

所以購房者買房的信心明顯受挫，從超前消費到理性消費，所以去年提前還貸屢上熱搜，主動降低杠桿，而信心是重要也是最難修復的，更是需要時間。

另外，隨著房價下行，市場已經(jīng)由“投資推動”轉為“需求拉動”，尤其改善型需求大幅提升。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，改善購房群體（35-45 歲群體）占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。剛需購房群體（30 歲以下購房群體）成交占比由 2020 年 37%下行到2022 年的 34%。

城市能級越高，改善型需求越高，主要是一二線城市房價較高，剛需群體大部分無法“一步到位

”，有了一定的收入積累后就有了強烈的置換需求，合肥目前也是相同的趨勢，改善樓盤大受歡迎，即便在市場最低谷依然屢屢觸發(fā)搖號，二手房市場品質樓盤價格也是抗跌性最強，部分地段好的小區(qū)甚至逆市上漲。

所以接下來，樂觀情況下如果經(jīng)濟持續(xù)修復，居民收入預期好轉，銷量會所有增加。而悲觀情形下，經(jīng)濟恢復不及預期、居民收入下降，整體可能還會持續(xù)回落。

不過合肥近年經(jīng)濟發(fā)展迅速，并且作為省會城市，除了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢外還跌加了省會城市的虹吸效應，持續(xù)的吸引省內(nèi)其他地級市人口流入，所以合肥35歲以下購房比例維持在45%以上，剛性需求旺盛。

并且合肥近年的土地供應量一直比較低，所以新房市場在國內(nèi)各大城市中一直表現(xiàn)上佳，價格也是穩(wěn)中有漲。2023年土地供應量也不高，在疫情影響消退以后，還是樂觀的。

不過二手房掛牌量持續(xù)上升，已經(jīng)達到10.7萬套之多，但銷量一直萎靡不正，在改善需求旺盛的市場下，不少購房者需要通過售房獲取購房資格、或者以房換房來進行置換。

所以下一步合肥可能需要針對二手房市場出臺相應的調(diào)控、支持政策，以在換房的過程中帶動新房和二手房市場的流通。

整體上來看，一二線城市明年的市場不可能會比今年更差了，擠壓的購房需求也有望在2023年逐步釋放，而二季度以后價格可能也會趨于穩(wěn)定，三四季度還是有希望小幅回升的，關鍵還是看經(jīng)濟修復情況了。不過不止城市間的分化加劇，城市內(nèi)部的分化已經(jīng)不可逆轉，也將延續(xù)，并不會普遍回暖。

你覺得今年的市場會怎么樣？歡迎一起來探討！

標簽： 調(diào)控能否打破惡性循環(huán) 讓2023年樓市回暖