新年伊始，樓市走向總是令人期待。2022年，上海宅地保持高位供應(yīng)，在全國創(chuàng)下“零流拍”紀(jì)錄。受土地市場傳導(dǎo)作用，上海今年新房供應(yīng)量或創(chuàng)新高，市場預(yù)計，會有近300個樓盤入市。

供應(yīng)“井噴”會帶來哪些變化？從過去一年的市場表現(xiàn)，我們可以找到答案。事實上從2022年開始，上海新房供應(yīng)明顯走高，全年入市超9萬套房源，創(chuàng)2016年以來最高水平。由此帶來的三個變化值得關(guān)注。

買改善房變?nèi)菀琢?/p>

(資料圖)

這兩天，“住建部部長談2023買房租房”話題登上熱搜。住建部部長倪虹表示，今年要重點抓好5件事，努力推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，其中包括“大力支持剛性和改善性住房需求”。

不少有改善需求的上海市民，已經(jīng)提前感受到了這一趨勢。從事法律行業(yè)的孫女士計劃置換一套面積更大的房子為二胎做準(zhǔn)備，從2021年開始“打新”。由于資金充裕、社保積分占優(yōu)勢，他們把目光投向了內(nèi)環(huán)新盤，但內(nèi)環(huán)新盤競爭激烈。整整一年里，孫女士輾轉(zhuǎn)位于前灘、北外灘、徐匯的網(wǎng)紅盤，始終沒有收獲。但在2022年，她順利搖中人氣頗旺的靜安天悅，成功“上岸”。

記者發(fā)現(xiàn)，有類似經(jīng)歷的消費(fèi)者不在少數(shù)。上海中原地產(chǎn)首席市場分析師盧文曦解釋說，這是因為2022年上海新房市場供應(yīng)出現(xiàn)井噴，特別是總價600萬元以上的改善性房源在總量中的占比，要明顯高于2021年?！氨P子”變大，購買房的入選幾率自然也增加了。

與此同時，樓盤認(rèn)購門檻發(fā)生變化。自2021年起，上海新盤變成集中供應(yīng)，由此，成交量逐漸受供應(yīng)節(jié)奏所驅(qū)動，傳統(tǒng)樓市淡旺季規(guī)律開始模糊。集中供應(yīng)模式的好處是，讓同一批次里的樓盤認(rèn)購量被攤薄，避免出現(xiàn)某一樓盤極端過熱的情況。而在2022年供應(yīng)量井噴之下的集中供應(yīng)，讓認(rèn)購門檻明顯降低。

以大虹橋板塊為例，增加供應(yīng)之后，購房者入圍積分有下降之勢。11月中旬，上海有190萬平方米房源入市，供應(yīng)面積為全年最高，此后，大虹橋板塊多個樓盤下調(diào)入圍積分，普遍在60分出頭，12月開盤的中鐵虹橋逸都入圍分?jǐn)?shù)僅61.22分。早在10月開盤的招商象嶼蟠龍府入圍分?jǐn)?shù)則為75.85分。

還有一些樓盤調(diào)整了認(rèn)購規(guī)則。有的從公示到認(rèn)購的周期從3周壓縮到最短11天，這意味著消費(fèi)者的認(rèn)購金可以及時“解封”，盡早到下一個樓盤去認(rèn)購，增加了買到心儀房源的幾率；有的調(diào)整了入圍比，市區(qū)項目和郊區(qū)人氣樓盤的入圍比從1.3提高至1.8到2.5的數(shù)量增加，將確保購房機(jī)會更加公平合理。

今年新房成交量依然被市場看好?！罢呃锰嵴袷袌鲂判牡淖饔脮絹碓矫黠@?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“金融16條”支持剛性和改善性住房需求、“三支箭”房企支持政策紛紛落地，將共同促進(jìn)購房者的房價預(yù)期，保持成交力度。

消費(fèi)者理性增加

2022年，樓盤“千人搖”和門庭冷落并存。楊浦仁恒海上源、靜安新湖青藍(lán)國際出現(xiàn)了“千人搖號”，而浦東祝橋森蘭海天名筑認(rèn)購率僅9.4%，金山保利云湖壹號也不足10%。

由此看來，新房不好賣，主要因素在于地段。但在2022年，即使是地段不錯的樓盤，也變得不好賣了。2020年，人氣樓盤幾乎是搶購，而如今，這些樓盤雖然也能“日光”，但在選房過程中，叫號數(shù)明顯增加。如靜安天悅344套房源，叫號866售罄；江華發(fā)建發(fā)浦·縵云666套房源，叫號1115售罄，這說明不少人考慮到?jīng)]有心儀選項而放棄。

業(yè)內(nèi)人士解釋道，充足的供應(yīng)量攤薄了樓盤人氣，消費(fèi)者理性增加，對住宅本身的要求更高。不同于以前“買到就是賺到”的投資思路，不少購房者更看重居住需求，即使搖中了人氣盤，如果沒有心儀戶型、樓層或樓棟，也不會盲目入手。

記者發(fā)現(xiàn)，在一些社交平臺上，關(guān)于住宅戶型、功能區(qū)配置的討論越來越多，物業(yè)管理也成為人們競相重視的指標(biāo)?！拔蚁胭I南北通透的戶型，但現(xiàn)在連廊房好像越來越多了?！庇谙壬f。連廊房是指是兩個單元之間有設(shè)計供住戶通過的通道的住房，也是一個消防通道，當(dāng)一個單元電梯不能用的時候，可以從另一個單元下樓，如今成為高層板式住宅的常規(guī)設(shè)計。為了提高開發(fā)效率和商品房總價格，一梯兩戶的設(shè)計逐漸被兩梯四戶所替代，考慮到消防安全，連廊房越來越多，由此導(dǎo)致四戶中的中間戶在滿足采光同時，犧牲了一部分私密性，公攤面積也會增加。不少購房者認(rèn)為，開發(fā)商做設(shè)計時需要提供更加多元化戶型。

“購房人的選擇面變大，買房底層邏輯回歸，房子產(chǎn)品屬性是最重要的?！睒I(yè)內(nèi)人士說，目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入深度調(diào)整期，走高質(zhì)量發(fā)展之路，提供高品質(zhì)住房，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)活下去的必備要素。住建部也表示，2023年將努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子。比如，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造“好房子”樣板。

二手房變買方市場

新房海量供應(yīng)，一定程度上擠壓了二手房市場。

盧文曦表示，上海二手房市場2022年深度調(diào)整，成交總量不到16萬套，同比下降超50%，年底更是出現(xiàn)了量價齊跌的情況。

這對消費(fèi)者來說無疑是個好消息。上海信義房屋業(yè)務(wù)總監(jiān)伍世豪說，目前市場掛牌量供大于求，逐漸從賣方的話語權(quán)轉(zhuǎn)為買方的話語權(quán)，也會由過去產(chǎn)品導(dǎo)向慢慢地轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)導(dǎo)向。當(dāng)買方有很多的產(chǎn)品可以挑選的時候，會優(yōu)先選擇對他有利的交易產(chǎn)品、交易條件、服務(wù)有保障的房產(chǎn)中介。

比如，人們可以觀望中不斷調(diào)整優(yōu)化自己的需求?！敖酉聛砦視攸c看徐匯的房子?！币晃毁彿空吒嬖V記者，在看房過程中，她發(fā)現(xiàn)徐匯不少老小區(qū)的改造十分看重細(xì)節(jié)，老舊水泥樓梯不僅翻新了，而且臺階都貼上防滑條，有的樓棟還繪有墻畫，這些都滿足了她對環(huán)境品質(zhì)的需求。

又如，中介服務(wù)正在加快向新趨勢靠攏。上海鏈家大學(xué)路門店商圈經(jīng)理曾巖告訴記者，12月末受疫情影響，大部分客戶居家隔離，只能通過直播和VR等手段在線看房：“使用VR看房的客戶一周就有10組，率先鎖定板塊和小區(qū)，大大提高了線下看房的效率?！痹鴰r說，過去一年里，有不少客戶反饋，在線看房的效果和線下看房效果的匹配度越來越高。

今年二手房將有何趨勢？多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按照市場規(guī)律，二手房出現(xiàn)量價齊跌的調(diào)整期會延續(xù)半年左右，預(yù)計從二季度開始，成交量有所恢復(fù)。這種恢復(fù)不是“走熱”，而是緩慢回到正常水平，同時存在議價空間。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為更加真實的市場晴雨表，二手房市場應(yīng)該引起更多重視，因為新房購買力大部分來源于二手房置換，二手房市場成交趨緩終將影響新房表現(xiàn)?！皹鞘衅蠓€(wěn)，歸根到底需要足夠的消費(fèi)力來支撐，這需要更加系統(tǒng)性的、更加宏觀層面的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策干預(yù)，提高置業(yè)者對未來收入、就業(yè)的預(yù)期，提高購買能力。”億翰智庫地產(chǎn)首席分析師于小雨表示。

標(biāo)簽： 上海2022年新房供應(yīng)量井噴 為七年來最高 樓市這些變化值得關(guān)注