（圖/視覺(jué)中國(guó)）

文 | 《財(cái)經(jīng)天下》周刊 張文靜

編輯 |田晏林

雖然是在溫州起家的浙系房企，但中梁卻頗具閩系房企風(fēng)格。高周轉(zhuǎn)、高杠桿和快速擴(kuò)張的業(yè)務(wù)模式曾讓它在業(yè)內(nèi)獲得“小碧桂園”的稱號(hào)。

相比于許多房企“爽約”財(cái)報(bào)季，中梁控股如期公布2021年度業(yè)績(jī)似乎讓外界看到它的信心，但曾經(jīng)的高增長(zhǎng)模式給企業(yè)留下的隱憂，在這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬期，暴露得較為徹底。

就在財(cái)報(bào)公布后，近日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪再次下調(diào)中梁控股的公司家族評(píng)級(jí)，從“B2”調(diào)至“B3”，展望為負(fù)面。且之前兩個(gè)月，穆迪、惠譽(yù)也先后下調(diào)評(píng)級(jí)。兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均對(duì)中梁控股的債務(wù)、現(xiàn)金流，及再融資風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)了擔(dān)憂。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Cedric Lai表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出，在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)，由于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱和到期債務(wù)規(guī)模龐大，中梁控股的流動(dòng)性減弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)加??；而負(fù)面展望反映出該公司流動(dòng)性減弱，解決其再融資需求存在不確定性。”

《財(cái)經(jīng)天下》周刊注意到，今年中梁有約9億美元的離岸債券將到期。而眼下最為緊迫的關(guān)口是，5月這家公司有一筆3億元綠色優(yōu)先票據(jù)即將到期。

償債大考

中梁控股1993年由楊劍創(chuàng)立，最初起家于溫州，后發(fā)展至長(zhǎng)三角地區(qū)。2015年，中梁開(kāi)始轉(zhuǎn)向布局三四線城市。2016年，中梁控股將大本營(yíng)遷至上海，開(kāi)始高速擴(kuò)張。

2016年到2018年，中梁控股合約銷售額從190億元躍至1015億元。2019年7月，中梁成功登陸港交所。但隨著行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂，調(diào)控趨嚴(yán)，融資環(huán)境持續(xù)收緊，加之疫情等因素，中梁控股發(fā)展勢(shì)頭不復(fù)當(dāng)年。最近兩年的業(yè)績(jī)指標(biāo)大幅放緩，債務(wù)危機(jī)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)。

為保證現(xiàn)金流，中梁控股去年就已經(jīng)開(kāi)始低價(jià)營(yíng)銷、抓回款。此外，從2021年10月開(kāi)始，中梁山東區(qū)域?qū)⑼顿Y條線人員調(diào)往營(yíng)銷一線輪崗，并設(shè)定關(guān)鍵指標(biāo)與任務(wù)。中梁控股內(nèi)部人士稱，房地產(chǎn)步入下行周期，房企拿地較為謹(jǐn)慎，加強(qiáng)銷售回款才能確?，F(xiàn)金流。投資條線人員輪崗至營(yíng)銷一線，也是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

但抓銷售并未給中梁帶來(lái)亮眼的業(yè)績(jī)。2021年該公司營(yíng)收761億元，增長(zhǎng)了15%，但凈利潤(rùn)只有27億元，同比下降約28%，與許多企業(yè)一樣，都陷入增收不增利的怪圈。今年一季度，中梁控股累計(jì)合約銷售額216億元，同比下滑55%。

受市場(chǎng)環(huán)境影響，房企業(yè)績(jī)下滑是行業(yè)共象。但除去整體行業(yè)因素，橫向比較來(lái)看，中梁控股一季度的銷售業(yè)績(jī)也略顯尷尬。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額同比降幅47%，近4成企業(yè)的降幅高于50%。這意味著，在百?gòu)?qiáng)房企中，中梁的表現(xiàn)排在行業(yè)后列。

未來(lái)半年，中梁控股將迎來(lái)一場(chǎng)償債大考?；葑u(yù)的研報(bào)顯示，中梁控股未來(lái)6個(gè)月將有8.19億美元的離岸債券到期，其中5月到期2.93億美元，7月到期4.48億美元，8月到期1.5億美元。另?yè)?jù)穆迪測(cè)算，該公司的無(wú)限制現(xiàn)金/短期債務(wù)的比率，從截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。

揮刀自救

在部分市場(chǎng)人士看來(lái)，相比于債務(wù)已經(jīng)暴雷的許多房企，中梁控股或許是有可能順利“上岸”的房企。

過(guò)去的一年，中梁控股采取了較多的自救措施，如停止拿地等資本性開(kāi)支、加大促銷去化與回款力度、出售資產(chǎn)與項(xiàng)目股權(quán)回款、股東注資與借款、實(shí)行扁平化管理以降本增效等。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，這些措施能優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流，提升自身流動(dòng)性。

在瘋狂的2017年，中梁控股曾平均三天拿下一塊土地。但去年6月，主管投資業(yè)務(wù)的34歲聯(lián)席總裁李和栗離職。中梁此后也降低了拿地力度。2021年上半年，中梁控股土地投資總額為408億元，共獲取67個(gè)土地項(xiàng)目。而到了2021年下半年，公司土地投資總額僅118億元，新增18個(gè)項(xiàng)目。

除此之外，今年初，中梁控股還將控股集團(tuán)總部相關(guān)職能與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，控股總部部分員工將被轉(zhuǎn)崗。據(jù)媒體報(bào)道，此次裁員人數(shù)在200人以上，財(cái)務(wù)共享、信息化、審計(jì)三大業(yè)務(wù)板塊有超100人轉(zhuǎn)崗地產(chǎn)集團(tuán)。

事實(shí)上，從2021年下半年開(kāi)始，中梁已傳出裁員消息。財(cái)報(bào)里，截至2021年底，中梁有全職員工10317人，比2021年6月末少了近3000人。

近日，市場(chǎng)又傳出山東區(qū)域總裁齊小創(chuàng)、浙江區(qū)域總裁魏光洲以及粵港澳發(fā)展集團(tuán)執(zhí)行董事兼COO顧繼偉離職，或今年在內(nèi)部開(kāi)啟的組織架構(gòu)調(diào)整有關(guān)。《財(cái)經(jīng)天下》周刊嘗試聯(lián)系中梁方面，但未得到回應(yīng)。

如果說(shuō)裁員和減少拿地都是為了節(jié)省開(kāi)支，那么將已站在港交所門口的物業(yè)服務(wù)公司出售，則更凸顯出中梁期待“回血”的急迫。

3月29日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，已按現(xiàn)金支付方式收購(gòu)中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)，總代價(jià)31.29億元，股權(quán)及董事已轉(zhuǎn)讓及變更完畢。

中梁百悅智佳原為中梁控股旗下的物業(yè)公司，曾經(jīng)二度沖擊IPO，并終于在2021年12月通過(guò)了港交所聆訊。一旦成功上市，它將成為母公司中梁控股的最佳融資渠道。然而在過(guò)會(huì)后，中梁百悅智佳遲遲沒(méi)有下一步動(dòng)作，外界最終等來(lái)的，是賣身給行業(yè)巨頭碧桂園服務(wù)的消息。

似乎，中梁控股沒(méi)有足夠時(shí)間和耐心等待物業(yè)公司慢慢上市了。此番果決的處置，的確為中梁贏得了一些時(shí)間。2021年11月和今年1月，中梁兩次提前歸集資金分別兌付了兩筆美元債，維持住了穩(wěn)定局面，也給投資者吃下一顆“定心丸”。

隨著債務(wù)的密集到期，這家曾經(jīng)的“黑馬”房企，能否闖過(guò)接下來(lái)的關(guān)口？對(duì)楊劍的考驗(yàn)還沒(méi)有結(jié)束。

標(biāo)簽： 9億美元債年內(nèi)到期 小碧桂園中梁地產(chǎn)如何闖關(guān)