2022年，房地產(chǎn)調(diào)控放開(kāi)的尺度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)的預(yù)期。

前天藍(lán)白跟大家聊過(guò)，從鄭州、哈爾濱到福州、衢州，再到秦皇島、蘭州，放開(kāi)限購(gòu)、限貸、限售的步伐，越來(lái)越急促、密集。

很多人都在猜測(cè)，接下來(lái)，會(huì)有哪些城市跟進(jìn)？

之前跟大家聊過(guò)中泰楊暢的一份報(bào)告，以福州、廈門(mén)作為模板來(lái)研究，作為研判的依據(jù)。

首先，我們要明確，地方救市的動(dòng)機(jī)是什么？

1，房子賣(mài)得好不好，影響到一個(gè)城市上下游的消費(fèi)。

地產(chǎn)行業(yè)里，包含房企、中介、施工、監(jiān)理、物流、上游材料里，包含建材、建筑和輕工，下游服務(wù)里，包含建材、家具家電輕工、物業(yè)，最終輻射到餐飲和金融。

2，房子賣(mài)得好不好，直接影響開(kāi)發(fā)商的拿地意愿，從而影響政府性基金收入，最終輻射到地方財(cái)政收入。

從這兩個(gè)角度，把研究樣板的范圍，從福建擴(kuò)大到全國(guó)31個(gè)省市區(qū)的核心城市，剔除掉福州和廈門(mén)之后，有33個(gè)。

在這33個(gè)城市里觀察，是否跟福州廈門(mén)有共性特征，尤其是放松商品房銷售端政策的沖動(dòng)。

結(jié)果顯示，有12座城市值得關(guān)注。

其中10個(gè)城市，包括合肥、貴陽(yáng)、成都、太原、南寧、上海、蘭州（4月5日已出現(xiàn)政策調(diào)整）、南昌、青島、銀川。

人口流入在增加，但開(kāi)發(fā)商拿地的積極性不高，對(duì)銷售端政策放松，可能存在“沖動(dòng)”。

另外，石家莊和昆明這兩個(gè)城市，也很有可能會(huì)放松，土拍數(shù)據(jù)很差，但賣(mài)地依賴度很高。

說(shuō)說(shuō)藍(lán)白對(duì)這份名單的看法。

說(shuō)實(shí)話，我對(duì)名單中，合肥、上海、成都放松調(diào)控的可能性存疑。

第一，因?yàn)?020和2021部分城市人口數(shù)據(jù)缺失，報(bào)告用的是2019年人口流入的數(shù)據(jù)。

當(dāng)時(shí)新一線城市的概念很火爆，像合肥和成都，這部分流入人口的買(mǎi)房需求，或者說(shuō)炒房需求，已經(jīng)在過(guò)去兩年顯現(xiàn)了，樓市非常熱，這個(gè)時(shí)候再放開(kāi)，房?jī)r(jià)大概率會(huì)反彈。

第二，衡量賣(mài)地的需求，報(bào)告用的是近一年的土地成交總價(jià)，跟過(guò)去三年的均值水平對(duì)比，還有土地成交面積與供應(yīng)面積的比值，近一年均值與近三年均值的比例。

拿這兩個(gè)數(shù)據(jù)衡量，那像上海這種調(diào)控極其嚴(yán)格的城市，土拍數(shù)據(jù)表面上看起來(lái)肯定會(huì)很差。

這就忽略了京滬這種巨無(wú)霸級(jí)別的城市，作為調(diào)控龍頭的存在意義。

讓我們記住這些城市的名字，接下來(lái)的兩個(gè)月，看是否會(huì)印證。

梳理了放松調(diào)控城市的次序和邏輯，還有一個(gè)關(guān)鍵的事沒(méi)說(shuō)：

口子開(kāi)的再大，這些城市喊的再著急，大家還是不買(mǎi)賬。

還是看兩個(gè)數(shù)據(jù)：銷售和拿地。

先說(shuō)銷售。

中金的數(shù)據(jù)，從去年4季度到現(xiàn)在，50個(gè)重點(diǎn)城市，周度高頻口徑新房銷售面積，跌幅全部超過(guò)30%。

尤其是今年2月和3月，同比跌幅已分別擴(kuò)大至-37%和-51%。

不論是從同比跌幅，還是環(huán)比季節(jié)性意義上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的新房銷售，都處于歷史最低水平。

再說(shuō)拿地。

廣發(fā)固收的數(shù)據(jù)，2022年一季度出讓金5629億元，同比下滑57%。重點(diǎn)看3月，出讓金1908億元，同比下滑58%。

這個(gè)月，只有上海、重慶、福建、北京、江西出讓金是增長(zhǎng)的，有20個(gè)省的賣(mài)地收入，降幅大于50%。

一季度雖然有春節(jié)的原因，可這動(dòng)不動(dòng)就是50%以上的降幅，3月份調(diào)控都放開(kāi)了，首付和利率也都在降，土拍還是降了6成，擱哪個(gè)城市，小心臟也受不了啊。

一邊是調(diào)控急速放開(kāi)，另一邊是賣(mài)房和賣(mài)地?cái)?shù)據(jù)飛速下降，完全跟“小陽(yáng)春”不沾邊。

這在過(guò)去幾次房地產(chǎn)輪回的周期里，是不太常見(jiàn)的。

現(xiàn)在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)有點(diǎn)從躺平到擺爛的感覺(jué)：

你喊你的，我做我的。

如果把地方土地出讓，作為生態(tài)鏈的上游。

那么，開(kāi)發(fā)商作為把土地變成房子的“中介”，就是生態(tài)鏈的中游。

購(gòu)房者作為承接債務(wù)和杠桿的“終端”，就是生態(tài)鏈的下游。

那我們就來(lái)看看，現(xiàn)在的中游和下游，是什么樣的處境。

先說(shuō)開(kāi)發(fā)商。

他們?nèi)钡牟皇窍拶?gòu)和限售政策放開(kāi)，缺的是現(xiàn)金。

過(guò)去半年，哪怕三道紅線全綠、哪怕銷售規(guī)模行業(yè)頂尖，哪怕公認(rèn)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，輕則停工、商票拒付、拖欠工程款。

重則信托違約、債券違約，被金融機(jī)構(gòu)抽貸、斷貸。

一個(gè)曾經(jīng)發(fā)達(dá)的破落戶，現(xiàn)在兜里只剩幾個(gè)鋼镚，連下頓飯?jiān)谀某远疾恢?，還能指望他們繼續(xù)拿地囤地，吃香喝辣嗎？

中泰證券陳立說(shuō)：無(wú)論是上市龍頭房企或是中小型房企，相對(duì)于銷售水平的土地儲(chǔ)備厚度，都處于2010年以來(lái)的最低水平。

去年到現(xiàn)在，并不是沒(méi)有針對(duì)房企的救市動(dòng)作。

比如大家寄予厚望的并購(gòu)貸，銀行把錢(qián)貸給央企國(guó)企，用來(lái)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)民企的出險(xiǎn)項(xiàng)目。

可這錢(qián)發(fā)出去之后，手握重金的房企們發(fā)現(xiàn)，與其收購(gòu)那些股權(quán)糾纏不清，流程復(fù)雜，甚至無(wú)利可圖的項(xiàng)目。

還不如去公開(kāi)市場(chǎng)拿地，現(xiàn)在地方上為了吸引拍地，降保證金，調(diào)高限價(jià)，大把的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地掛出來(lái)賣(mài)，賺哪的錢(qián)不是賺，何必費(fèi)勁巴拉的收購(gòu)爆雷民企的項(xiàng)目。

水流不進(jìn)民企開(kāi)發(fā)商的口袋，那就接著躺平擺爛，別說(shuō)拿地，能把手里的房子交付，就謝天謝地了。

話說(shuō)回來(lái)，政策憑什么要給這些人買(mǎi)單？

高杠桿民企以前蒙著頭往前沖，3個(gè)鍋蓋補(bǔ)十口鍋，賭徒一樣的拿地，無(wú)視調(diào)控三番幾次的警告。

飛黃騰達(dá)的時(shí)候趾高氣揚(yáng)，全是自己的功勞。

現(xiàn)在出問(wèn)題了，就開(kāi)始哭爹喊娘，又找時(shí)代和大環(huán)境背鍋。

吃相未免太難看了。

融資當(dāng)然不能輕易給爆雷房企開(kāi)口子，救了一個(gè)，就要救無(wú)數(shù)個(gè)，寶貴的信貸資源，不能這么浪費(fèi)。

所以，我們要做好房企長(zhǎng)周期縮表出清的準(zhǔn)備，底線是保交房，保房不保企業(yè)。

賣(mài)地收入就算有陣痛，靠轉(zhuǎn)移支付、發(fā)債、節(jié)衣縮食頂上去也值得。

再說(shuō)購(gòu)房者。

他們?nèi)钡牟皇鞘赘逗屠?，而是?duì)房地產(chǎn)未來(lái)的信心。

央行最近發(fā)布了50個(gè)城市的2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷。

本季54.7%的居民傾向于更多地進(jìn)行儲(chǔ)蓄，城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶的儲(chǔ)蓄意愿，連續(xù)第四個(gè)季度上升，且增幅在擴(kuò)大。

也就是說(shuō)，越來(lái)越多的人偏愛(ài)存錢(qián)了。

問(wèn)卷里，居民“更多消費(fèi)”占比，從21年Q4的24.7%，下降到了23.7%，明顯低于疫情前的28%左右。

未來(lái)3個(gè)月中，唯一預(yù)計(jì)增加的支出，是教育。

旅游、醫(yī)療、購(gòu)房、大額商品、娛樂(lè)、保險(xiǎn)，都是持平或走弱。

這也很容易理解，再苦不能苦孩子，再窮不能窮教育，這是國(guó)人的傳統(tǒng)觀念。

哪怕手里只有幾個(gè)鋼镚，也要緊著孩子花。

而支出的保守，是不爭(zhēng)的事實(shí)，正好對(duì)應(yīng)了儲(chǔ)蓄意愿的持續(xù)攀升。

問(wèn)卷里也有關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

“看上漲”的居民在減少，“看不清”的居民在增加，看上漲的部分只有16.3%，已經(jīng)處于歷史極低水平。

看低房?jī)r(jià)，是不知道錢(qián)該往哪投，索性存起來(lái)，不管不問(wèn)，不看不動(dòng)。

總之，大家越來(lái)越看不透未來(lái)了。

聊到最后，藍(lán)白給大家梳理了，現(xiàn)在三個(gè)市場(chǎng)參與主體：城市、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者，所處的位置。

各大城市，風(fēng)風(fēng)火火。

民企開(kāi)發(fā)商，有心無(wú)力。

買(mǎi)房的人，無(wú)動(dòng)于衷。

每個(gè)主體，都有不得不這么做的理由。

這讓我想起了兩個(gè)詞：機(jī)械記憶，合成謬誤。

機(jī)械記憶，還有另外一個(gè)近義詞，叫刻舟求劍。

首付和利率降了，就能重復(fù)歷史嗎？

限購(gòu)和限售放開(kāi)，買(mǎi)房的人能變多嗎？

把杠桿率、內(nèi)外環(huán)境、城鎮(zhèn)化水平、城市分化的程度通盤(pán)考慮一遍：

到底是這次跟上次一樣，還是，這次跟上次不一樣？

合成謬誤，房企的三道融資紅線，銀行的兩條限貸紅線，信貸窗口指導(dǎo)，二手房指導(dǎo)價(jià)，各大城市的調(diào)控極具針對(duì)性，是打壓樓市過(guò)熱的絕佳工具。

可偏偏碰到了，大家都沒(méi)經(jīng)歷過(guò)的集中供地，開(kāi)發(fā)商像倔驢一樣，寧可不賺錢(qián)也要當(dāng)?shù)赝?，?塊錢(qián)當(dāng)100塊借錢(qián)擴(kuò)張，不見(jiàn)棺材不掉淚。

結(jié)果又碰到了德?tīng)査蛫W密克戎，俄羅斯和烏克蘭，出口、餐飲、旅游又受到影響。

這些事，任意拎出來(lái)一個(gè)，市場(chǎng)都能承受。

可一件一件的疊加，我們就看到了“共振”造成的合成謬誤。

所以，這個(gè)世界，這個(gè)市場(chǎng)，沒(méi)有既定的、完美的、了然于胸的運(yùn)行軌跡。

有的只是，在一盤(pán)看似明朗的棋局里，所有人的選擇都很合理，最終卻滑向了大家都始料未及的谷底。

囤地時(shí)代、囤房時(shí)代，再也回不去了。

標(biāo)簽： 放松調(diào)控的城市越來(lái)越多但購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商卻開(kāi)始擺爛