冰川思想庫研究員| 關(guān)不羽

房地產(chǎn)前些年有些被污名化，確實應該糾偏。但是，最近有不少聲音提出要房地產(chǎn)“重出江湖”成為拉動經(jīng)濟增長的主力，這又是從一個極端到了另一個極端。

昨晚夜半，看到朋友圈轉(zhuǎn)的一篇文章，嚇了一跳。標題確實驚人，《官媒發(fā)聲！房地產(chǎn)限制性政策已完成使命！恢復住房消費勢在必行！》。三個感嘆號，激動無比，好像是特大喜訊一般。

細看卻有“標題黨”之嫌。

文章的主體是《中國房地產(chǎn)報》官方微博的文章。“標題黨”還是很有技巧的。我查了一下，《中國房地產(chǎn)報》是國家住房和城鄉(xiāng)建設部主管的一家媒體，文中提出對房地產(chǎn)限制政策全面調(diào)整的建議，“恢復住房消費勢在必行”的結(jié)論也不能說是錯的。

但是，標題里每一條表述都有一點夸張，乍一看像是正式官宣的政策從“嚴”到“愛”的大轉(zhuǎn)向，其實只是政策分析和建議。

圖/圖蟲創(chuàng)意

那么，政策扶持、金融加持之下，房地產(chǎn)能不能重回經(jīng)濟增長主力C位？我覺得很難，甚至可以說是很危險。

01

對房地產(chǎn)的限制策確有調(diào)整的必要，這樣才能恢復房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營、保證正常的住房消費。這些也是主管部門正在做的。

但是，正常的政策調(diào)整，絕對不能放大到靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟的程度。因為目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實狀況，難以承擔拉動經(jīng)濟增長的重任，強行“注水”會產(chǎn)生嚴重的風險。

應當看到本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度空前、時間跨度超長，已經(jīng)觸及到了行業(yè)基本邏輯，對資產(chǎn)估值做了一番大手術(shù)。三線以下城市幾乎“團滅”，二線以上明顯分化。因此，房企目前壓力山大的不僅是流動資金，還有資產(chǎn)層面的大坑。

可是，這個坑到底有多大，又很難準確判斷。長期系統(tǒng)性的價格管制，終端市場的價格信號失真。調(diào)控放開再加大規(guī)模灌水刺激，大規(guī)模市場動蕩難以避免，漲的瘋漲，跌的暴跌，后果如何，很難預料。

我們的金融體系雖然很強勢，但是并不擅長應對大規(guī)模波動造成的風險，如果因此積累了系統(tǒng)性風險，真是事與愿違了。

其次，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是央企、大型地方國企為主。這些企業(yè)不同于民企，他們的資金來源、風險責任直接與政府財政捆綁。如果金融體系開閘，通過房企渠道轉(zhuǎn)為地方債的老問題能避免嗎？

▲2021年全國商品房銷售面積及銷售額增速（來源：國家統(tǒng)計局）

要知道經(jīng)歷了三年防疫，大部分地方政府財政承壓，強烈的短期趨利會造成土地供給無序、土地價格泡沫化。再經(jīng)企業(yè)配杠桿放大風險，一旦爆雷會比此前的大型民營房企爆雷更難處理。按照過去的經(jīng)驗，大型國企“爆雷”事件的“雷聲”不大，但是內(nèi)傷嚴重。

因此，房地產(chǎn)限制政策的調(diào)整要循序漸進，慎而又慎。大開大闔是不可取的。

02

除了考慮房地產(chǎn)行業(yè)目前“體虛腎虧”的狀況之外，對房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的作用定位，還要通盤考慮整個經(jīng)濟形勢的影響和風險。

中國目前的經(jīng)濟形勢下，重啟房地產(chǎn)的經(jīng)濟拉動作用難以指望，產(chǎn)生的泡沫風險不可小覷。

首先，中國目前的整體經(jīng)濟走勢、資本環(huán)境和調(diào)控前相比，已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。市場信心不足，限制了房地產(chǎn)重啟的天花板。

房產(chǎn)是長期持有的高價固定資產(chǎn)，沒有穩(wěn)定的環(huán)境預期，市場吸引力大大降低。

目前支撐房產(chǎn)價格的，主要是市場避險情緒，再加上政策限制大幅降低了流動性，穩(wěn)住了房價。部分熱點城市的價格偏高，并不代表市場的投資動力強勁。因此，大量資金流入房市，能否激發(fā)市場活力是高度存疑的，甚至不排除放松流動性后造成價格大幅下跌的可能。

再從住房消費的角度看，由于疫情影響、出口趨冷、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整體下行的影響，近期很難期待消費能力的增長。

就算放松金融限制，降稅費的措施，沒有收入增長預期的消費者，買房的動力和能力依然不足。即便把最后的消費力導入房市，也只是存量分配，并非真正的拉動經(jīng)濟增長。把買菜的錢省下來買房還按揭，算不上增長。

▲2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP200（前10）名單（來源：中指研究院）

還有一點值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域已經(jīng)大幅縮小。長三角主要城市的住房消費動力正在快速消失。

首當其沖的當然是上海。這次疫情或?qū)乐赜绊懮虾５某鞘行蜗蠛蛧鴥?nèi)影響力。經(jīng)此一劫，上海的經(jīng)濟實力、人口吸引力，可能在數(shù)年內(nèi)都難以恢復。還有杭州，未來住房消費的熱度也很難讓人感到樂觀。

這兩座中心城市的發(fā)展陷入困境，難免波及整個長三角區(qū)域。因此，未來中國房地產(chǎn)消費的熱點區(qū)域，可能只剩下珠三角和北京。因此，中國住房市場增長空間將會很有限。

引導大量資金涌入這樣有限的市場，風險可控嗎？

引導大量資金再次進入沒有實際經(jīng)濟增長支撐的西北、東北，情況則會更為糟糕。

總之，時過境遷，過去房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的經(jīng)驗，并不適用于當下。無論是經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境，還是市場環(huán)境，都不復當初。

不能指望房地產(chǎn)回歸，對拉動中國經(jīng)濟增長做出多大貢獻。反而要關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策放松后，可能產(chǎn)生的多重風險。

03

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要部門，既不能污名化，但也不能夸大其經(jīng)濟作用。

房地產(chǎn)的經(jīng)濟貢獻主要是“錦上添花”，“雪中送炭”非其所長。在經(jīng)濟高速增長時期，資產(chǎn)升值預期疊加收入增長預期，房地產(chǎn)的經(jīng)濟貢獻是明顯的。這就是“錦上添花”。

而在經(jīng)濟增速放緩、市場信心不足、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不順的大環(huán)境下，金融輸血、貨幣驅(qū)動的房地產(chǎn)不是“雪中送炭”，而是“雪中搶碳”——冒著多重泡沫化的風險，擠占消費力。

這幾年民營房企的日子不好過，整個行業(yè)也比較低迷。很理解房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的心情。主管部門主動作為，調(diào)整政策修復市場，應該支持。但是，經(jīng)濟發(fā)展是有客觀規(guī)律的，不能拔苗助長。目前看來，房地產(chǎn)如能實現(xiàn)療傷止損、避免風險繼續(xù)擴大，已屬不易，經(jīng)濟拉動作用是指望不上的。

標簽： 官媒突然釋放信號 樓市迎來春天不能從一個極端走向另一