上市公司股權(quán)進(jìn)行公開招標(biāo)的事情并不多見，而此次奧園健康(03662.HK)的招標(biāo)條件還特別標(biāo)明了投標(biāo)方需要國資背景。

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12月7日，奧園集團(tuán)官網(wǎng)上發(fā)布一份名為《公開招標(biāo)承投購買奧園健康生活集團(tuán)有限公司全部已發(fā)行股本的29.9%》的招標(biāo)文件，招標(biāo)文件指出賣方擬出售持有2.17億股奧園健康股份，招標(biāo)日期截止至12月19日。

有奧園集團(tuán)內(nèi)部人士指出，此次招標(biāo)是希望加速引進(jìn)國企戰(zhàn)投，推動公司規(guī)范治理提升，實(shí)現(xiàn)中國奧園、奧園健康盡快復(fù)牌；而推動奧園健康復(fù)牌也為配合中國奧園整體債務(wù)重組所需。

奧園健康二次上架出售

“很多地產(chǎn)老板曾說物業(yè)是‘未來’，但當(dāng)企業(yè)遇到危機(jī)時(shí)，先賣了‘未來’?！比f物云董事長朱保全一句話道盡了物企的無奈處境。

招股文件披露，此次賣方明興有限公司注冊于英屬維爾京群島，是奧園集團(tuán)的全資附屬公司及奧園健康的控股股東，直接持有合共3.96億股奧園健康，相當(dāng)于奧園健康全部已發(fā)行股本的54.58%。

換言之，中國奧園(03883.HK)通過明興公司持有奧園健康54.58%股權(quán)，此次將持有的超過一半股權(quán)進(jìn)行出售。

由于陷入流動性問題，中國奧園和奧園健康自今年4月1日開始停牌，同時(shí)沒有再披露最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)。

2022年8月31日，中國奧園公告稱，預(yù)計(jì)2022年中期報(bào)告將不會按照上市規(guī)則的規(guī)定按時(shí)刊發(fā)。同日，奧園健康也稱，由于2021年全年業(yè)績尚未落實(shí)，導(dǎo)致2022年中期業(yè)績也無法按時(shí)刊發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，奧園健康的兩大股東分別為明興有限公司、Dawn Agile Limited，分別持有已發(fā)行股份的54.58%、6.35%。

也就是說，此次投標(biāo)方若能完全競得2.17億股股份，將成為奧園健康第一大股東，而中國奧園也將退居第二大股東，失去控制權(quán)。

此次招標(biāo)文件并未標(biāo)明出售價(jià)格，從奧園健康停牌時(shí)的股價(jià)1.86港元/股來計(jì)算，此次出售價(jià)格或在4.04億港元左右。

從市盈率來看，奧園健康的市盈率僅為3.47倍，仍處于低估值區(qū)域。

今年上半年物業(yè)股市場表現(xiàn)低迷，許多物業(yè)股的市盈率從平均20倍下降至不足5倍，但近期政府關(guān)于房地產(chǎn)的“三支箭”齊發(fā)，帶動物業(yè)股回暖，不少物企的市盈率回升至10倍左右。

若按照奧園健康2020年全年凈利潤2.53億元，以及目前物管行業(yè)平均10倍市盈率來計(jì)算，則收購價(jià)格預(yù)計(jì)為7.56億元。

值得注意的是，這并非中國奧園第一次出售奧園健康的股份。

2021年 11 月 4 日，中國奧園與奧園健康曾刊發(fā)聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論，但尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。

彼時(shí)有媒體報(bào)道稱，中國奧園考慮將持有的奧園健康55%股權(quán)全部賣掉以回籠資金，緩解流動性問題?？赡軡撛谫I家包括合生創(chuàng)展等公司，但最終不了了之。

而從此次招標(biāo)來看，出現(xiàn)了兩個(gè)重要變化：擬出售股權(quán)從全部減少為一半左右，意向買家則從民營房企變?yōu)閲蟆?/p>

有物業(yè)行業(yè)相關(guān)人士分析指出，“隨著近期房地產(chǎn)政策出現(xiàn)拐點(diǎn)，房企對未來相對沒那么悲觀，物業(yè)一直都被視為‘現(xiàn)金奶牛’，是房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中國奧園保留一半股權(quán)也意味著對這塊蛋糕不肯輕易割舍?！?/strong>

從招標(biāo)條件來看，此次出售相比去年的臨危救急，更帶有一些戰(zhàn)略性目的，比如以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)吸引國資戰(zhàn)投。

招標(biāo)文件指出，買方須與中國奧園或其指定成員公司訂立內(nèi)容有關(guān)進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作協(xié)議；投標(biāo)者必須是由國家或政府全部或部分擁有(不少于30%)和控制的實(shí)體。并指出該條件將為本臨時(shí)合約及正式合約的先決條件。

有金融機(jī)構(gòu)分析師告訴記者，“近日證監(jiān)會政策落地，時(shí)隔多年恢復(fù)房企和涉房企業(yè)的股權(quán)融資渠道，一些自身經(jīng)營穩(wěn)健，有收并購動力的央國企可能會擇機(jī)收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中國奧園也有望通過引入國資戰(zhàn)投進(jìn)行債務(wù)重組，后續(xù)在融資方面獲得一定優(yōu)勢?！?/p>

出售物業(yè)成房企“自救”首選

“出售物業(yè)，其實(shí)也是一個(gè)很樸素的邏輯，即企業(yè)資金壓力大，通過資產(chǎn)變現(xiàn)能夠更好地促進(jìn)企業(yè)資金面的改善。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說道。

自去年以來深陷流動性危機(jī)的中國奧園，仍在積極自救。

今年1月份，中國奧園曾公告，已聘任獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問制定境外債務(wù)重組方案，會盡快向債權(quán)人及其他持份者提出重組建議；8月份，其公告已向12筆2022年至2027年到期、本金總額合計(jì)34.5億美元的離岸債券持有人發(fā)出通知，要求其提供身份信息，以協(xié)助制訂重組計(jì)劃；9月30日的公告顯示，其還在與債權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，重組計(jì)劃仍未敲定。

2019年3月18日，奧園健康在港交所掛牌上市，在發(fā)展原本的商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理業(yè)務(wù)外，更重點(diǎn)打造以醫(yī)療美容、中醫(yī)康養(yǎng)、社區(qū)養(yǎng)老、健康管理等業(yè)務(wù)為主的大健康產(chǎn)業(yè)。在一眾上市物企中，奧園健康因“大健康”的標(biāo)簽而顯得頗為獨(dú)特。

由于2021年年報(bào)以及2022年中報(bào)均未能按時(shí)披露，奧園健康自去年下半年以來的運(yùn)營數(shù)據(jù)外界不得而知。

2021年中報(bào)顯示，奧園健康上半年總收入突破10億元，同比大幅增長83%；凈利潤約1.9億元，同比增長66.3%，凈利率約18.5%。

其中主營業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入為8.0億元，同比增加101.6%，報(bào)告期內(nèi)為國內(nèi)94個(gè)城市的454處物業(yè)(含案場)提供物業(yè)管理服務(wù)，涉及在管收費(fèi)建筑面積總計(jì)約為4430萬平方米。

此外，公司在物管和商管之外的其他業(yè)務(wù)收入也得以首次披露。

2021年上半年奧園健康實(shí)現(xiàn)智能化工程服務(wù)收益3627萬元，同比增長125.65%，營收占比3.61%；實(shí)現(xiàn)大健康服務(wù)收入1021萬元，同比增加1740.2%，營收貢獻(xiàn)比1.02%。

2020年9月，奧園健康還曾公告擬以6.91億元繼續(xù)收購連天美55%的股權(quán)，以完成醫(yī)美戰(zhàn)略布局的“關(guān)鍵拼圖”，但該收購計(jì)劃卻在當(dāng)年年底宣告終止。

在終止收購公告中，奧園健康表示，其將逐步退出醫(yī)美業(yè)，專注物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，房企出售物企股權(quán)的交易發(fā)生了 4 筆，包括禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、中梁百悅智佳，以及首置物業(yè)。

為什么房企遇到資金困難時(shí)先賣物業(yè)公司？有業(yè)內(nèi)人士分析稱，物業(yè)公司是地產(chǎn)公司的優(yōu)良資產(chǎn)，債權(quán)債務(wù)較為清晰，轉(zhuǎn)讓周期比較短，輕資產(chǎn)模式資本市場也比較看好，對于房企而言物業(yè)資產(chǎn)相對比較好變現(xiàn)。