“金融16條”之后，樓市再出利好政策。

銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門11月14日發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》(下稱《通知》)，指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。

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《通知》指出，監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

分析人士對記者表示，此次政策的出臺，能為優(yōu)質房企緩解流動性壓力，對市場會起到一定的積極作用；同時，保函置換的預售監(jiān)管資金可用于還債這一創(chuàng)新點將有助于房企化解多方面的問題。此外，政策從供需兩端同時發(fā)力，有利于穩(wěn)定市場預期。

優(yōu)質房企更受支持，或增加10%資金額度

《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，《通知》還要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

銀保監(jiān)會表示，此次《通知》的發(fā)布和實施，將幫助優(yōu)質房地產企業(yè)緩解流動性壓力，穩(wěn)定房地產市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受證券時報記者采訪時分析表示，根據項目竣工和房屋銷售款之間的大致關系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模，也就意味著能為房企增加“房屋銷售款*10%”的資金額度。

“此次政策是預售資金監(jiān)管方面的明顯放松政策，對于房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用?！眹儡S進表示，一方面，該政策回應了近期部分房企抱怨預售資金監(jiān)管過嚴，導致“資金拿不出”，進而造成銷售正常企業(yè)也開始遇到流動性的問題；另一方面，“這也意味著銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可”，嚴躍進介紹，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監(jiān)會的定調，有助于各地工作的開展。

不過，中原地產首席分析師張大偉對記者表示，這一政策的直接影響不大，原因在于，只允許30%的資金波動，而且必須是銀行擔保，符合(條件)的企業(yè)數量不會太多，大部分集中在央國企和少數民企。

為何是30%？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析表示，動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發(fā)的部分動起來、循環(huán)起來，源頭活水能四兩撥千斤，從而實現整個項目的循環(huán)。

資金用途創(chuàng)新：可蓋樓，可還債

對于可開展保函置換預售監(jiān)管資金的商業(yè)銀行，《通知》也有明確要求——監(jiān)管評級4級及以下或資產規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務；商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金；企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。

業(yè)務風險防范方面，銀保監(jiān)會有關部門負責人接受媒體采訪時指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，選擇經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)。同時，保函額度全額計入對房地產企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度，要通過保證金、房地產企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

該負責人指出，一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

上述負責人介紹，房地產企業(yè)獲得商業(yè)銀行出具的保函后，向住房和城鄉(xiāng)建設部門請求釋放預售資金監(jiān)管賬戶相應額度資金，監(jiān)管賬戶行應配合住房和城鄉(xiāng)建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令，監(jiān)管賬戶行根據住房和城鄉(xiāng)建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

《通知》強調，在此過程中，房地產企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時，房地產企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

嚴躍進認為，在資金用途方面，此次政策有所突破和創(chuàng)新，“過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務。這也有助于房企通過此類資金來更好地償還債務，有助于債務風險的更好化解?！?/p>

仲量聯行大中華區(qū)首席經濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟也對記者表示，新規(guī)有利于處理好品牌房企資金緊張和償債壓力，項目停工和樓盤交付難，融資收緊和預售資金等監(jiān)管政策變化帶來的多方面的問題。

利好房地產政策頻出，專家：供需兩端同步發(fā)力穩(wěn)預期

張大偉指出：“最近房地產各種寬松政策越來越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬松房企，穩(wěn)定房企的現金流，政策開始救助房企的資金鏈?！?/p>

11月8日，銀行間市場交易商協會發(fā)布消息稱，為支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。

11月13日，人民銀行、銀保監(jiān)會已于日前印發(fā)《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也即“金融16條”。

嚴躍進表示，此次政策對于預售資金使用落實了更加寬松的政策，是“第二支箭”“金融16條”后的第三項重磅政策。

去年以來，面對諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。例如，北京去年11月就規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。

展望后市，陳文靜認為，本次政策出臺后，各地的預售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質房企釋放更多資金流動性，但短期來看，政策效果或有限。

張大偉也持類似觀點，他指出，房地產市場當下的問題是購房者支付能力、對后市的信心等，最近的政策的確會對市場有一定的積極作用，但預計市場見底依然需要一段時間。

不過，陳文靜表示：“結合此前多個監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

李宇嘉認為，當前樓市供需兩端相互制約，實現保交樓和行業(yè)穩(wěn)定，供需兩端要同步發(fā)力，相互扶持和穩(wěn)定預期。

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