2023年9月1日，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)值得銘記的一個(gè)日子。這一天，經(jīng)過(guò)多番醞釀的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策終于在北京、上海這兩個(gè)樓市限制最嚴(yán)格的一線(xiàn)城市得到確認(rèn)，而就在距離北京120公里的地方，四個(gè)直轄市之一天津也宣布在城六區(qū)以外的10個(gè)區(qū)放開(kāi)限購(gòu)。

【資料圖】

隨著“史詩(shī)級(jí)”救市行動(dòng)的展開(kāi)，一場(chǎng)信心和預(yù)期的博弈也在拉開(kāi)序幕。從去年下半年已經(jīng)放開(kāi)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的兩個(gè)強(qiáng)二線(xiàn)城市天津、杭州來(lái)看，樓市在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，樓市回暖持續(xù)的時(shí)間短則2月，長(zhǎng)也不到半年。而此次，多位接受采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，在四個(gè)一線(xiàn)城市出臺(tái)超預(yù)期放松政策后，?“金九銀十”已經(jīng)呼之欲出。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，特別是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，購(gòu)房者信心不足，很多房企暴雷影響了購(gòu)房者的安全感，所以使得很多寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用低于預(yù)期。整體看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)需要購(gòu)房者恢復(fù)信心，而市場(chǎng)要企穩(wěn)肯定必須從一二線(xiàn)城市開(kāi)始。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然期待更多的有利政策出臺(tái)。

天津、杭州“救市”成功了嗎？

在本輪一線(xiàn)城市全面放開(kāi)“認(rèn)房不認(rèn)貸”之前，天津和杭州是為數(shù)不多的早已實(shí)行這一政策的二線(xiàn)城市。

2022年9月17日，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等7部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》，對(duì)于已結(jié)清購(gòu)房貸款且在本市無(wú)房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，可按首套房貸款政策執(zhí)行；2022年11月，浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開(kāi)會(huì)議，對(duì)杭州市差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，在杭州市限購(gòu)區(qū)無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行。

從這兩座城市樓市隨后半年左右的動(dòng)向來(lái)看，這一政策對(duì)天津二手房的短期拉動(dòng)較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月天津出臺(tái)政策后，一個(gè)月內(nèi)二手房房?jī)r(jià)從20207元/平方米上升到20487元/平方米，在11月有所回調(diào)后，從12月連續(xù)上漲了4個(gè)月，在2023年2月到達(dá)近期最高點(diǎn)20703元/平方米。隨后又開(kāi)始回落，到7月單價(jià)已經(jīng)低于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)前。而一手房方面，則走出了近乎相反的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)先出現(xiàn)下降，在2023年3月筑底回升。不過(guò)，根據(jù)易居研究院跟蹤的百城庫(kù)存數(shù)據(jù)，天津的存銷(xiāo)比從2022年10月開(kāi)始下降，到2023年5月已經(jīng)下降了36.6%，近幾月才又有所上升。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，這一情況與天津核心區(qū)域?qū)W區(qū)房剛需在上半年集中釋放有關(guān)。2022年11月，記者在和平區(qū)鞍山道附近走訪(fǎng)時(shí)，一家中介的工作人員告訴本報(bào)記者，自從出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，近期有很多北京客戶(hù)想來(lái)看學(xué)區(qū)房，只是沒(méi)辦法親身實(shí)地考察而已。只要防疫政策放開(kāi)，肯定成交量就會(huì)有一波猛漲。

天津紅橋區(qū)的小馮也在2022年12月成功完成換房。她家的舊房從2022年6月開(kāi)始掛牌，前幾個(gè)月有意向者的看房者寥寥，中間主動(dòng)降價(jià)兩次，終于在年底市場(chǎng)回暖時(shí)賣(mài)了出去。她告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，去年12月去過(guò)戶(hù)時(shí)，房產(chǎn)交易中心人很多，每個(gè)窗口都在排隊(duì)，工作人員很忙。不過(guò)沒(méi)過(guò)多久，感覺(jué)市場(chǎng)又歸于平淡了。

而杭州的數(shù)據(jù)變化幅度相對(duì)較小。二手房房?jī)r(jià)雖然在2023年2月達(dá)到41999元/平方米達(dá)到“認(rèn)房不認(rèn)貸”后的頂峰，但仍然不及2022年10月的單價(jià)。隨后一路下行，近期已經(jīng)跌到40101元/平方米。一手房的價(jià)格、庫(kù)存趨勢(shì)與之類(lèi)似。

一線(xiàn)城市執(zhí)行后，會(huì)有不同嗎？

不得不看到的是，對(duì)上述兩個(gè)地區(qū)樓市走勢(shì)產(chǎn)生影響的除了本地房地產(chǎn)供需狀況外，還有宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。自從2022年12月疫情防控政策整體出現(xiàn)后，消費(fèi)在2023年初出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性反彈，但隨后經(jīng)濟(jì)又開(kāi)始面臨一系列增長(zhǎng)壓力，尤其是收入和就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)定對(duì)預(yù)期的影響。因此，天津、杭州的市場(chǎng)回暖持續(xù)時(shí)間并不算長(zhǎng)。

不過(guò)，相比上述兩個(gè)城市結(jié)清貸款才算首套，近期在全國(guó)遍地開(kāi)花的“認(rèn)房不認(rèn)貸”條件更為放寬：只要在當(dāng)?shù)責(zé)o房，無(wú)論是否還完貸款，都可以按照首套執(zhí)行。8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確發(fā)布文件，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。在廣州、深圳8月30日宣布實(shí)施之后，北京、上海也在9月1日同步跟隨，四大一線(xiàn)城市已經(jīng)全部落實(shí)，全國(guó)多個(gè)省份紛紛跟上。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，四大一線(xiàn)城市全面落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，并且表述內(nèi)容完全一致，意味著此次房地產(chǎn)政策調(diào)整應(yīng)該是自上而下的舉動(dòng)，與自身商品房運(yùn)行態(tài)勢(shì)關(guān)系不大。另外，從本質(zhì)上講，過(guò)去房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期過(guò)分嚴(yán)格的政策需要退出，這是政策糾偏和回歸正常。

“這輪整體寬松力度是超越預(yù)期的?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，北京、上海這一輪放開(kāi)“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，市場(chǎng)回暖至少可以維持2—3個(gè)月，預(yù)計(jì)“金九銀十”一線(xiàn)城市樓市小陽(yáng)春肯定會(huì)到來(lái)。房地產(chǎn)鏈條上下游本身就影響15%—20%的GDP，這一市場(chǎng)的放開(kāi)對(duì)就業(yè)、收入都有拉動(dòng)作用。

當(dāng)下市場(chǎng)除了一線(xiàn)城市和少數(shù)二線(xiàn)城市，寬松政策已經(jīng)出無(wú)可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷(xiāo)售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化，但當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問(wèn)題疊加人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

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