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【資料圖】

房地產(chǎn)救市的聲音此起彼伏。政策放寬力度越來越大，但這些政策多從首付比例、房貸利率等方面發(fā)力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“降價”才是最有力的武器。但囿于“備案價”和“限跌令”，房價并非開發(fā)商想降多少就降多少。

近日，《華夏時報》記者就此采訪了多位專家。有專家分析，若硬扛著不降價，最終房企撐不住，房價還是會下跌甚至房企會暴雷。與其如此，不如從源頭上理順，讓房企修改備案價或重新設(shè)定備案價。

另有專家認(rèn)為，成交量才能提振市場，“限跌令”已不適合當(dāng)前市場形勢，可逐步退出。也有專家表示，該讓市場供求關(guān)系決定房價，長期來看，這樣才有利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

不過，一位資深房企人士對本報記者表示，各方力量都在博弈，降價比漲價帶來的問題更多。如果漲價，買不起房的人難受。但若要降價，許多利益相關(guān)方都會難受。

專家：重新設(shè)定備案價

近日，北上廣深官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，讓原先受制于首付比例的購房者們歡欣不已，市場情緒仿佛正被推入高潮。

對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對《華夏時報》記者分析，目前，一線城市剛啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，若要對二線城市進(jìn)行信心傳遞和滲透，還需較長周期。況且，“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是解決了部分人群的購房需求，對市場并未形成持續(xù)性拉動。

市場研究機(jī)構(gòu)顯示，單在2022年度，各地已出臺上千條政策提振樓市。今年以來，各地刺激購房的政策依然繼續(xù)釋放。

值得注意的是，已出臺的政策多集中于首付比例、房貸利率、公積金等方面。但業(yè)內(nèi)人士提到，要刺激樓市，“降價”才是最直接的刺激手段。

但降價的尺度并非開發(fā)商單獨能決定的。我國新房預(yù)售之前，需要到相關(guān)部門備案。售價通常圍繞備案價的上下10%浮動。部分城市要求售價不得低于備案價的10%或者15%。

簡而言之，受備案價制約，樓盤降價是有底線的。若不遵守相關(guān)制度，會受到查處。公開消息稱，今年5月，江蘇省昆山市兩項目就因擅自大幅度降價出售，被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門公開批評并處罰。

2021年至今，已有超20城曾發(fā)布房價“限跌令”。郭毅分析，一旦有開發(fā)商以超低價格出售，就會形成示范效應(yīng)。誰降價最狠，誰就出售最快。但市場會形成惡性循環(huán)，難以形成向上拉動的信心。

而廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對《華夏時報》記者表示，“限跌令”已不適合當(dāng)前市場形勢。

李宇嘉分析，若硬扛著不降價，開發(fā)商會撐不住，最后還是會暴雷。這樣一來，最終仍會造成房價下跌和預(yù)期恐慌。與其如此，不如從源頭上理順，直接對銷售價格重新備案。

同時，李宇嘉還建議，面對市場困境，政府應(yīng)該增加備案價的頻率，改善營商環(huán)境。不僅要讓開發(fā)商對售價重新備案，還要讓備案手續(xù)足夠順暢。

退出“限跌令”，讓供求關(guān)系決定房價？

樓市對中國經(jīng)濟(jì)具有至關(guān)重要的拉動作用。但近兩年來，疊加多種內(nèi)外因素，整個行業(yè)已失去往昔的繁榮。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，無論是新房抑或二手房，70城房價指數(shù)均連續(xù)兩個月以上呈下滑態(tài)勢。截至2023年7月，新房價格環(huán)比下降0.23%，二手房環(huán)比下降0.47%。

2023年1—7月，這50家房企的銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%。銷售面積為1.62億平方米，同比下跌16.63%。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對本報記者分析：當(dāng)下，房地產(chǎn)市場要憑借需求推動消費，要依靠成交量才能推動行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

陳晟分析，只有合宜的產(chǎn)品、合宜的價格，才能夠釋放出更多的成交量。因此，不合時宜的“限跌令”應(yīng)當(dāng)逐步退出，讓真實的需求和消費充分釋放。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池?教授接受《華夏時報》記者采訪時表示：市場經(jīng)濟(jì)下，“限價政策”應(yīng)該取消，限價讓房價不能反映市場的供求關(guān)系，使價格信號失靈。

趙秀池認(rèn)為，短期來看，取消限價可能會導(dǎo)致房價下跌幅度較大，但長期來看，更有利于房地產(chǎn)供求平衡和行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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團(tuán)購優(yōu)惠變相松綁“限跌令”？

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來，有包括長春、岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺過“限跌令”。

從具體城市特點來看，出臺“限跌令”的城市以三四線和部分弱二線城市為主。而這些城市多為人口流出城市、房價上漲動力不足。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對本報記者分析，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏傳統(tǒng)制造業(yè)且能級較低的城市而言，如果房地產(chǎn)去庫存的壓力大，樓市需求又萎縮，這種情況下，是需要用“限跌令”來托一托的，不能讓市場進(jìn)一步更糟。

記者注意到，近期四川省雅安市經(jīng)開區(qū)曾發(fā)布通知表示：“開發(fā)企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價格，不計入商品房備案價格跌幅比例范圍?！边@是“變相松綁限跌令。”

值得注意的是，雅安市經(jīng)開區(qū)的舉措并非首創(chuàng)。今年以來，有約20城出臺政策支持團(tuán)購商品住房。如安徽滁州、四川資陽等地，曾提出優(yōu)惠價格不計入備案價跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎(chǔ)上做出的松綁和讓步。

限跌松綁后效果如何？從實際來看，支持團(tuán)購住房的政策對市場的效果仍待觀察，由于達(dá)到團(tuán)購條件需要滿足一定的人數(shù)和限制條件，因此并不容易達(dá)成，據(jù)悉很多城市都鮮有成功案例。

取消“限跌令”的利與弊

如果取消“限跌令”，能讓原本資金不足的購房者擁有入市資格，相關(guān)購房者會加速入市。另外，長期來看，很多房企能存活，畢竟活下去才是當(dāng)前核心任務(wù)。

除以上益處以外，部分房企還能加快資金回籠，降低債務(wù)違約和暴雷的可能。而且，新房市場的銷售規(guī)模有望提升。不過，取消“限跌令”，也可能會產(chǎn)生相應(yīng)的負(fù)面效應(yīng)。

張宏偉對本報記者表示，從三四線城市的地方政府來講，若樓盤大幅度降價，未來土地出售的價格也會受到干擾。原則而言，若房價降低，土地價格可能也要被迫降低，甚至地方政府賣地也會變得困難。

近日，在某頭部房企工作的資深業(yè)內(nèi)人士對本報記者表示，多方力量均在博弈，商品房降價比漲價出現(xiàn)的問題更多。漲價是買不起房的人難受，但降價卻對其他既得利益者都是壞事。

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