二手房東突然變臉

令所有人沒有想到的是，北京樓市來了個大反轉(zhuǎn)。

就在前段時間，北京樓市一片冷清中，有網(wǎng)友看到一個日結(jié)（每日結(jié)算勞務(wù)費）群里，有人在招攬“看房團”：“集體坐大巴，去售樓處排隊，要求成熟點，最好看起來像成功人士。管飯一天110元，看多個樓盤，最高一天150元……”但如今，這樣的“看房團”，是用不上了。

因為，自北京9月1日推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，這座城市的新房看房量和二手房成交量短時間內(nèi)暴增。政策出臺后一兩天內(nèi) ，開發(fā)商的售樓處擠滿了人，房產(chǎn)中介的電話也響個不停?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸政策，使很多剛需和改善性需求得到了釋放。其中有一部分購房者，是之前積壓的需求。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池告訴「市界」。

【資料圖】

不過，截至9月6日，短短五天時間里，“認(rèn)房不認(rèn)貸”給北京樓市帶來利好的同時，也讓開發(fā)商、業(yè)主、購房者，陷入深深的糾結(jié)之中。

“說是漲價1%，但最終還是打折了”

北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策官宣前兩個小時，也就是9月1日17時左右，專注于新房市場的朝陽資深房產(chǎn)中介李權(quán)，就接待了不少前來訂房的買房客。這些人早早地感知到市場的變化。他們害怕現(xiàn)在不買房，等政策發(fā)酵起來，一切就會不同了?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”對他們的意義，不可謂不大。

要知道，過去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是你只要有過房貸記錄，即使名下只有一套房，也不能算首套了。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”實行后，意味著只要名下無房，不管你有沒有貸款記錄，都可以按照首套住宅的首付比例和貸款利率來買房。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策公布后不久，北京新房售樓部就熱鬧了起來；二手房房產(chǎn)中介也忙得腳不沾地。開發(fā)商們更沒閑著。一時之間，樓盤“折扣收緊、即日漲價”的海報，傳得滿天飛。在這樣的氛圍中，本來很高興的思瑤，有點不淡定了。

思瑤名下有房，她的男朋友名下無房。兩個人一旦領(lǐng)證，就是以家庭為單位了。他們在北京買房，就算二套房。二套的首付比例至少是60%及以上（按照北京規(guī)定，普通住房首套首付60%，非普通住房80%），這對思瑤來說挺有壓力。思瑤也不是沒想過，以男朋友的名義在婚前買房，這樣可以算首套，但只能寫男朋友的名字。思瑤和男朋友想到的辦法是：男朋友在婚前買下房，然后法定贈予思瑤一半房產(chǎn)。然而，思瑤的爸爸并不放心，“他覺得房本上，沒有我的名字，就沒有保障?！?/p>

思瑤也想過北京會不會實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，但每每提到這件事，房產(chǎn)中介就很篤定地對她說，北京根本沒可能推行這個政策。這令思瑤在很長一段時間里一籌莫展。但令她想不到的是，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”的靴子，突然就這樣落地了。看到這個消息，思瑤第一反應(yīng)是，“可以領(lǐng)證了?！毙老仓啵棘幒芸煊辛诵碌臒?。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策一出來，房產(chǎn)中介就給思瑤發(fā)來了消息。大概意思是：他所在公司使用的平臺軟件咨詢量大增，他的手機也一直響個不停，“房子一天差不多有過去一個月的成交量”。看完中介的消息后，思瑤內(nèi)心忐忑極了：這樣火熱的市場下，房價是不是要上漲？帶著這樣的緊張情緒，自9月2日開始，思瑤就馬不停蹄地看房了。

李權(quán)深耕北京朝陽國貿(mào)和雙井商圈，他在這些天接待了不少像思瑤一樣聞風(fēng)而動的年輕人。

在李權(quán)接觸的買房人中，年輕的剛需群體多一些，除此之外，改善性客戶群體也有不少，他們通常是“賣一買一”。這完全與“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺的用意吻合—— “刺激剛需，利好改善”。

剛需和改善型購房者蜂擁而至中，北京新房和二手房成交量也隨之飆升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月2日，北京新房成交超過1800套，對比整個8月3100套的網(wǎng)簽規(guī)模，救市第一天已經(jīng)超過之前半個月的成交量。二手房同樣迎來暖意，同日成交1200套，環(huán)比上漲超過100%。

風(fēng)風(fēng)火火看了兩天房子后，思瑤發(fā)現(xiàn)之前的擔(dān)憂，似乎有點多余了。一些樓盤說是漲價、回收折扣，但也是做做樣子。以思瑤看的一個新房項目為例，這個樓盤臨近北京房山稻田地鐵站，“9月1日政策出來之后，說是漲價1%，但實際上可以便宜首付的5%?！?/p>

從目前來看，一些開發(fā)商所謂的回收折扣、全線漲價，營銷的噱頭大于實際的意義，“更多的是對客戶心理的一種影響?！钡@并不意味著“就沒有樓盤收回折扣和漲價?！痹谀持科髶?dān)任營銷總的郭嘯告訴「市界」。有底氣做出這些動作的，是本身地段和品質(zhì)很好的項目。

「市界」從多名房產(chǎn)中介處了解到，一些好的新樓盤，有提價的意思?！罢f是從9月4日開始實行，漲價的幅度在1%-2%。”按照樓層、采光等條件，有一些項目是“一房一價”。極為搶手的房子，要求購房客在幾天內(nèi)或一個月內(nèi)，交完首付。無論如何，從數(shù)據(jù)來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實行后，新房成交量大于二手房的成交量。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月2日、9月3日這兩天，北京新房成交量了2700套，二手房成交了2600套。

“新房設(shè)計更現(xiàn)代一些，有些樓盤甚至還有新風(fēng)系統(tǒng)?！崩顧?quán)向「市界」解釋了新房成交量高于二手房的原因，“更重要的是，新房和二手房價格，在很多區(qū)域是差不多的。如此情況下，買房客當(dāng)然更愿意選擇居住體驗感好的新房?！?/p>

二手房掛牌量激增

思瑤也是新房愛好者大軍中的一員。

在她看來，新房看著就舒服，住起來也舒服。而一些二手房，雖然離地鐵近，但是又破又小，居住體驗感差。然而，在新房市場成交如火如荼中，思瑤并沒找到合適的新樓盤?？催^的項目，要么總價太高，要么有硬傷。

無奈之下，她將范圍放到了二手房上。但二手房的業(yè)主們，也聞風(fēng)而動了。思瑤關(guān)注的一些二手房，有的漲價了，同時一些新房源，一夜之間就掛出來好多，這些業(yè)主的心態(tài)要么是想賣掉買改善型住房的，要么是想趁著市場行情好，將手上的房子出手。而一些調(diào)價的房子，以李權(quán)所在的國貿(mào)和雙井區(qū)域為例，“比之前的價格，上浮了5%?！敝T葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023年9月2日、3日，北京二手房漲價房源量，分別為1048套、867套，日均漲價房源量，較上一周同期翻兩番。

另據(jù)財經(jīng)十一人報道，有二手房業(yè)主甚至連夜打電話給中介毀約；有業(yè)主以沒時間簽合同為名，行變相漲價之實?！甘薪纭沽私獾剑杏職鈿Ъs和漲價，多是比較優(yōu)質(zhì)的房子，比如得房率高、地段好、采光好等。但這并不意味著，不優(yōu)質(zhì)的二手房業(yè)主就不漲價，華瑞恰好就碰到了這種情況。

她看中了一套位于東五環(huán)的二手房，可以稱之為“老破小”：沒學(xué)區(qū)、沒車位、簡裝，50多平方米，房齡超過40年。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出來之前，房東心理價是280萬元。華瑞原本與房東約好9月2日下午三點看房。就在她幻想著房子該如何裝修時，出臺的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，讓看房一事突生變故。房東態(tài)度很強硬，他告訴華瑞，房價如果低于285萬元，就沒必要見面談了。

房東又不著急賣了。這個房子只是房東諸多房子中的一套，但對剛需客華瑞來說，他好不容易看中的一套房子可能就要失之交臂了，以他目前的預(yù)算，可看的房源范圍又要變小，地段又要往更偏遠(yuǎn)的地方轉(zhuǎn)移了。

二手房價格上浮會持續(xù)多久？答案可能是很短，因為北京二手房掛牌量這段時間多出了不少。以李權(quán)所在的區(qū)域為例，“一天增加了18套，之前可能一個月能上一套，或者五六套已經(jīng)很不錯了?！倍鴵?jù)鏈家向媒體提供的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)二手房掛牌房源，已經(jīng)激增到155016套。在政策出臺前，掛牌量則是15.1萬套。一般來說，北京二手房市場10萬套至11萬套，算是比較正常，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)則遠(yuǎn)超正常量。

這其中，不少是想掛牌賣房置換的人。不過，在鏈家中介人士看來，如果想將二手房掛牌量降下來，需要剛需人群進(jìn)來接盤。換言之，只有源源不斷的剛需入場，這個市場才能活躍，置換、改善型客戶剛需盤變現(xiàn)后，才能去買新房或?qū)W區(qū)房。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”的熱度，還會持續(xù)多久？

思瑤曾經(jīng)很篤定房價會上漲，“很多買房需求釋放了，供小于求了，房價肯定漲?！彼棘幍哪信笥?，有自己的看法，“很多改善型業(yè)主，他們的需求也釋放了。他們買房必須先賣房，這樣二手房掛牌量，也會大量增加。二手房多起來，不一定會漲?！?/p>

所以，當(dāng)看到北京二手房激增的掛牌量后，思瑤冷靜了下來。她告訴「市界」，繼續(xù)看房子，“看不到滿意的，價格合適的，就不會買。也不會因為怕漲價，著急上車?！辈恢辟I房的還有葉松。盡管他早在一年之前，就踏上了看房之路。

葉松想買的房子，不僅是他在北京的首套房，也是他的婚房。葉松告訴市界，他就是想找到心儀的房子。石景山、豐臺等地區(qū)的新房，葉松并不中意。最終，他將買房的范圍，放在了海淀區(qū)。他的單位，在海淀區(qū)；他女朋友家，也在海淀。但只可惜，葉松重點關(guān)注的區(qū)域海淀永豐南，目前并沒有中意的新房，只能等等“土拍”了。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策出來后，葉松也確實有點焦慮，擔(dān)心優(yōu)惠力度收緊，也擔(dān)心“買房難度會增大”，但還是想買到“滿意的房子?！庇盟脑捳f，之前看過沒看上的，就算政策出了，也不想將就入手。因為，在葉松看來，這一次的政策，更像是一陣強心劑，“政策的興奮期過去，北京樓市還會是老樣子。”

李權(quán)跟中介同事們推算了一下，這個政策帶來的熱度，會持續(xù)個半年左右。這個推算有一個前提，即“后續(xù)沒有相關(guān)政策的話。”李權(quán)口中所說的“后續(xù)政策”，指的是調(diào)整首套房和改善型需求房貸的首付款比例、利率等。從目前來看，北京的首套房首付比例，以及利率等，暫時沒有變化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：依北京市目前的政策，如果是普宅，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套600萬元的房子計算，那就是在首付階段，可以少支出150萬元。如果是非普通住宅，首付分別是首套40%，二套80%，一套600萬元的房子，首付可以少240萬元。

“按照實際支付計算，不考慮稅費等，新政前，二套房利率5.25%，貸款金額少，累計利息只有127萬元。新政后，如果多貸款了40%，利息就變成了340萬元，整體購房成本高達(dá)1140萬元?！睆埓髠ヌ岬?。換言之，如果北京仍然維持之前的房貸利率，那就意味著即便“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，購房者們的購房成本，并沒有變低反而變高。

“總房價還是沒有變，只是客戶將首付和后續(xù)的月供，做了一個置換?？赡艽蠹覚?quán)衡完了，認(rèn)為雖然首付低了，但后續(xù)貸款沒能力償還。他們就會冷靜下來。”郭嘯告訴「市界」。也正是基于這個原因，即便目前北京市場再火熱，中介方比如李權(quán)，房企方比如郭嘯，購房者比如思瑤等，都冷靜下來，開始觀望。

他們都在等，等北京有沒有后續(xù)政策出臺。在趙秀池看來，“今后需要跟進(jìn)其他政策。比如首套房和改善性需求房貸的首付比例、利率，都應(yīng)該有所下降；普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該做動態(tài)調(diào)整；限價限購限售政策應(yīng)該有所放松。”購房者們等“風(fēng)”來這個姿態(tài)，也存在于天津樓市里。

就在上個周末，天津新房、二手房成交量，也雙雙飆升。這背后，是天津出臺了一些利好樓市的政策。這其中不僅僅包含已經(jīng)落地的政策，還有一些在房產(chǎn)中介、新房銷售口中廣為流傳的“政策”。其中，有“天津非市區(qū)取消限購”“非市區(qū)降首付”“房貸利率已下調(diào)”等。

“這些政策預(yù)計下周公布?！?月4日，天津一名資深房產(chǎn)中介告訴「市界」。也就是在這些官方還未認(rèn)證的消息中，很多購房者提前鎖定了房源，但并不著急支付首付。他們想等政策落地，“希望能夠搭上首付比例降低、貸款利率降低的這班車?！?/p>

同樣是在9月4日，澎湃新聞報道稱，中國人民銀行北京市分行相關(guān)人士表示，LPR改革之前北京地區(qū)存在各個銀行的利率下限并不是完全統(tǒng)一的情況，一些房貸業(yè)務(wù)比較集中的銀行的利率下限可能高于其他銀行，這種不同銀行之間不一致的情況如何處理，目前仍在研究當(dāng)中，但9月25日之前會向社會公布。

風(fēng)乍起，吹皺了一池春水，期待后續(xù)有更強勁的風(fēng)，讓這池春水真正的活躍起來。

（文中思瑤、李權(quán)、葉松、華瑞為化名。）

作者 | 陶 婷

編輯 | 孫春芳

運營 | 劉 珊

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