房市開(kāi)始放大招了

大家好，我是很帥的狐貍

(相關(guān)資料圖)

今天稍微給大家梳理下

最近房市的幾個(gè)?

利好

今天（周四），央媽和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，還有就是有越來(lái)越多的城市「認(rèn)房不認(rèn)貸」。

我給大家簡(jiǎn)單梳理下這幾個(gè)利好——

利好 1

最低首付比例調(diào)整

直接上圖——

之前的幾次調(diào)整還是在2015年，當(dāng)時(shí)是美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息，跟現(xiàn)在差不多的節(jié)奏，市場(chǎng)進(jìn)入了「資本寒冬」。

當(dāng)時(shí)為了搞?供給側(cè)改革，給房地產(chǎn)去庫(kù)存，兩次下調(diào)了首付比例下限。

調(diào)整后首套房是25%，二套房是40%。

接著在2016年2月份，在2015年兩次下調(diào)的基礎(chǔ)上，把城市分成了限購(gòu)和不限購(gòu)，不限購(gòu)的城市首套房下調(diào)為20%，二套房30%。

疊加用來(lái)支持「棚改」的PSL資金，直接把房?jī)r(jià)（和大家的負(fù)債）給拱上去了。

而這次，相當(dāng)于把限購(gòu)城市的下限，跟不限購(gòu)城市持平了。

換句話說(shuō)，不限購(gòu)城市其實(shí)沒(méi)有變化，不過(guò)限購(gòu)城市都下調(diào)了。

不過(guò)，這個(gè)是總體首付比例的下限，各個(gè)城市還是會(huì)有自己的首付比例要求，不一定都會(huì)下調(diào)首付比例。

如果各地都跟進(jìn)的話，相當(dāng)于有不少本來(lái)還在存首付、存到一半的剛需會(huì)提前被釋放，對(duì)需求會(huì)有較大的拉動(dòng)作用。

利好?2

存量按揭可申請(qǐng)降低利率

新規(guī)還提到，首套房利率不低于LPR-0.2%，二套房利率不低于LPR+0.2%。

LPR就是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，我之前 科普 過(guò)。

同樣的，這個(gè)也是全國(guó)性的下限，像是一線城市的首套房執(zhí)行利率就一直高于下限，這波也不一定會(huì)調(diào)整。

不過(guò)大家可能更關(guān)注的，是存量按揭的利率問(wèn)題——

根據(jù)央行的消息，9月25日開(kāi)始，可以主動(dòng)跟銀行申請(qǐng)降低利率。

新的利率雙方協(xié)商，不過(guò)不能低于原貸款發(fā)放時(shí)，所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

2019年10月至2022年5月的下限為L(zhǎng)PR，2022年5月到現(xiàn)在則是LPR-0.2%，另外也有一些城市跟全國(guó)不大一致——

根據(jù)財(cái)聯(lián)社的報(bào)道，存量按揭利率的平均降幅大約為0.8%。

以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量按揭為例，降個(gè)0.8%的話，一年可以省下5,000塊+。

當(dāng)然，這個(gè)錢也不是沒(méi)成本的。

如同我在之前在推文《憑啥要讓利給銀行》中預(yù)測(cè)的，存款利率最近又要下調(diào)了。

利好 3

認(rèn)房不認(rèn)貸

這個(gè)政策在我們昨天的 日?qǐng)?bào) 已經(jīng)提到了。

以前有不少城市，就算名下沒(méi)有房子，但是如果之前買過(guò)房辦過(guò)按揭，就沒(méi)法享受首套房待遇（包括首付比例和優(yōu)惠利率）。

而所謂的「認(rèn)房不認(rèn)貸」，就是不再看你之前有沒(méi)有辦過(guò)按揭，只要現(xiàn)在名下沒(méi)房就行。

昨天是廣州和深圳打響了一線城市第一槍，今天江蘇省、廈門市、惠州市、中山市、武漢市也都跟進(jìn)了。

這對(duì)置換和異地這兩類購(gòu)房人群是個(gè)利好：

之前的「認(rèn)房又認(rèn)貸」的話，置換客群把剛需房賣了要換個(gè)改善房，需要多付更大比例的首付，其實(shí)并不符合「房住不炒」的邏輯。

還有就是異地客群，部分城市只要符合「當(dāng)?shù)責(zé)o房」的規(guī)定，也可以享受優(yōu)惠。

最后，還有個(gè)消息也順帶提一嘴——

央媽和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局也提到，要對(duì)借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核。

在降息環(huán)境下，有不少經(jīng)營(yíng)性貸款的實(shí)際利率比按揭貸款要便宜很多。

所以之前有不少人通過(guò)貸款中介，搞了個(gè)空殼公司，然后用自己的房子去做抵押，借了筆經(jīng)營(yíng)性貸款出來(lái)，然后用這筆錢，把原來(lái)的房貸給提前還了。

這么做雖然可以省下一筆利息，不過(guò)遇到監(jiān)管嚴(yán)打的話，很多銀行可能會(huì)抽貸——因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性貸款往往沒(méi)法像按揭那樣借個(gè)幾十年，可能三五年就得還了。

這樣的話，一旦貸款期滿，或是中途就被抽貸，那會(huì)有很大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

「Greed is good.」

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參考資料/

《9月1日起多家全國(guó)性銀行再下調(diào)存款掛牌利率 調(diào)降幅度10-25個(gè)基點(diǎn)》《廣州打響一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍 北上深政策調(diào)整也不遠(yuǎn)了？》《重磅！深圳官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策》《關(guān)鍵時(shí)刻！房地產(chǎn)不應(yīng)再拖經(jīng)濟(jì)后腿了》《重磅！首個(gè)一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸” 打響第一槍！_ 東方財(cái)富網(wǎng)》《超20城提出團(tuán)購(gòu)買房可不受房?jī)r(jià)跌幅限制，房?jī)r(jià)“限跌令”能放開(kāi)嗎？》《房貸利率、住房信貸大政策！存量住房貸款利率下降，可減少提前還貸現(xiàn)象_騰訊新聞》《下調(diào)首付比例下限、降低存量首套房貸利率 住房利好新政這10個(gè)問(wèn)題你需要知道》《重磅樓市刺激政策連發(fā)！存量首套住房貸款利率降低！首套二套首付比例下調(diào)！- 華爾街見(jiàn)聞》《再添五城！廈門、武漢跟進(jìn)，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”！- 華爾街見(jiàn)聞》《快訊：8月31日下午，江蘇省政府召開(kāi)《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若干政策措施》新聞發(fā)布會(huì)。在促進(jìn)房地產(chǎn)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展方面提出，支持剛性和改善性住房需求。支持各地因城施策適時(shí)調(diào)整限制性房地產(chǎn)政策措施，綜合采取購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、團(tuán)購(gòu)等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。落實(shí)降低購(gòu)買首套房首付比例和首套房、二套房貸款利率，改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)優(yōu)惠，個(gè)人首套房”認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策，放寬住房公積金提取政策，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)已售逾期難交付項(xiàng)目”保交樓”配套融資力度。（新華日?qǐng)?bào)） - 華爾街見(jiàn)聞》《央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局：決定調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策|貸款|首付款|商業(yè)性|住房公積金|中國(guó)人民銀行_網(wǎng)易訂閱》《不限購(gòu)城市房貸首付最低兩成_政策解讀_中國(guó)政府網(wǎng)》《江蘇：落實(shí)降低購(gòu)買首套房首付比例、個(gè)人首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策》《廣東中山：即日起施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”》《廈門、中山跟進(jìn)！“認(rèn)房不認(rèn)貸”，京滬調(diào)整預(yù)期再升溫》《武漢官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，9月1日起施行》《惠州9月1日起實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”》

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