中南建設(shè)28億元定增獲深交所二輪問(wèn)詢，出險(xiǎn)房企“保交樓”一波不止三折

6月19日晚間，中南建設(shè)（000961.SZ）發(fā)布公告稱，收到深交所對(duì)其擬向特定對(duì)象發(fā)行A股股票，募資不超過(guò)28億元的申報(bào)案第二輪審核問(wèn)詢函。

上述消息發(fā)出后，中南建設(shè)股價(jià)延續(xù)了前兩個(gè)交易日（6月16日/19日）的下滑走勢(shì)，持續(xù)下挫。截至6月20日股市收盤(pán)，公司股價(jià)報(bào)收1.43元，跌4.03%，成交額為1.68億元，當(dāng)前公司總市值約54.72億元。

28億元定增用于“保交樓”

(相關(guān)資料圖)

據(jù)預(yù)案公告，中南建設(shè)本次非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)11.48億股（含本數(shù)），不超過(guò)此次發(fā)行前公司總股份數(shù)的30%，發(fā)行對(duì)象均以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額將全部用于臨沂春風(fēng)南岸項(xiàng)目、青島即墨樾府項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

其中，臨沂春風(fēng)南岸項(xiàng)目的定位為首次置業(yè)型普通住宅產(chǎn)品、青島即墨樾府項(xiàng)目的定位為改善型普通住宅產(chǎn)品，均已獲得項(xiàng)目土地并開(kāi)工建設(shè)，截至2022年11月30日兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)售完成率分別達(dá)到86.47%、80.77%，預(yù)計(jì)銷售凈利率分別為8.9%、5.99%。

值得一提的是，在定增預(yù)案公告中，中南建設(shè)明確定增的目的是為了“保交樓、穩(wěn)民生”，并表示募集資金的投入不僅可以有效緩解公司資金壓力、加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、保障交付，還能夠優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)、降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。

據(jù)當(dāng)時(shí)公告披露數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日，公司的資產(chǎn)負(fù)債率為88.01%，公司債務(wù)融資成本較高。

而就定增后的股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，假設(shè)向特定對(duì)象發(fā)行的數(shù)量為11.48億股，發(fā)行完成后，不考慮發(fā)行以外其他因素影響，公司實(shí)際控制人的持股比例會(huì)下降至35.02%但不會(huì)發(fā)生改變，也不會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化。

時(shí)間來(lái)到6月16日，當(dāng)天上午，中南建設(shè)發(fā)布了向特定對(duì)象發(fā)行A股股票募集說(shuō)明書(shū)（修訂稿），并針對(duì)申請(qǐng)向特定對(duì)象發(fā)行股票事項(xiàng)，向深交所出具的審核問(wèn)詢函進(jìn)行了回復(fù)。

據(jù)募集說(shuō)明書(shū)顯示，中南建設(shè)本次發(fā)行股票的發(fā)行對(duì)象為不超過(guò)35名的特定投資者，募集金額、發(fā)行股票數(shù)量、占總股份數(shù)、募投項(xiàng)目等均與早前發(fā)布的定增預(yù)案一致。

千億房企深陷業(yè)績(jī)虧損泥潭

中南建設(shè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑施工，高光時(shí)期，公司曾憑借房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)的業(yè)績(jī)，于2020年登上中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)第16位。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約963.2億元，同比增長(zhǎng)91.76%，隨后進(jìn)入“狂飆”模式。2018年，公司跨入千億門(mén)檻，實(shí)現(xiàn)了1466.1億元的銷售額；2020年迎來(lái)全盛時(shí)期，銷售額達(dá)到2238.3億元，挺進(jìn)全國(guó)TOP 20之列。

在政策日益緊縮、銷售下行的環(huán)境中，中南建設(shè)開(kāi)始暴露出銷售增幅后力不足、三四線存貨銷售釋放局限等問(wèn)題。2021年，公司累計(jì)合同銷售金額約1973.7億元，首次實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；2022年降幅更為明顯，累計(jì)合同銷售金額約649.2億元，銷售面積約543.2萬(wàn)平方米，同比減少67.1%、63%，為近6年最差表現(xiàn)。

2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約590.4億元，同比下滑25.47%，是近5年來(lái)公司首次出現(xiàn)營(yíng)收同比下滑。

同時(shí)，公司的毛利率從2021年的10.3%下降至2022年的-0.09%，同比下降10.39個(gè)百分點(diǎn)，是公司9年來(lái)的首次為負(fù)。其中，建筑施工業(yè)務(wù)毛利率同比下降17.44個(gè)百分點(diǎn)，為-11.01%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降9.35個(gè)百分點(diǎn)，僅1.34%。

2022年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為虧損91.7億元，虧損幅度擴(kuò)大，2021年的虧損額為33.82億元。

債務(wù)壓力大

即使是千億房企，中南建設(shè)也沒(méi)有逃過(guò)“暴雷”。

去年11月，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，公司及其全資子公司海門(mén)中南公司無(wú)法在到期日（2022年11月7日）前支付2.5億美元（折合17.35億元）票據(jù)利息，構(gòu)成美元債違約。隨后，這筆境外債券逾期付息觸發(fā)境內(nèi)公司債、中期票據(jù)交叉違約條款。

截至2023年一季度，中南建設(shè)已逾期未償還的借款余款合計(jì)47.51億元，已逾期未兌付的債券合計(jì)2.04億元和應(yīng)付利息3032.52萬(wàn)元。

從具體借款來(lái)看，截至2023年3月31日，中南建設(shè)銀行授信額度為782.39億元，銀行借款余額277.27億元。其中5.58億元本金的借款存在逾期未兌付的情形。

除上述借款外，公司存在向信托公司、商業(yè)保理公司等其他金融機(jī)構(gòu)借款的情形，期末余額134.43億元，其中41.93億元本金的借款存在逾期未兌付本金的情形。

對(duì)于逾期情況，中南建設(shè)稱，將積極與金融機(jī)構(gòu)溝通，探討優(yōu)化協(xié)議的可能性，并積極拓展新的融資渠道；繼續(xù)推動(dòng)銷售，加快回款，充分利用資本市場(chǎng)，推進(jìn)股票發(fā)行，補(bǔ)充權(quán)益資本，擴(kuò)展新的融資，更快恢復(fù)盈利。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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