“馬甲”消失后，北京土拍降溫了

盛夏六月，北京土地市場(chǎng)也躁動(dòng)不已，“火藥味”十足。

6月20日，北京迎來本月第四場(chǎng)供地，7宗地總規(guī)劃建面52.72萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)184.2億元，是4次中數(shù)量最多、總價(jià)最高的一次。

前三場(chǎng)競(jìng)拍中，房企參與度、活躍度都極高，北京土拍也多次刷屏，戰(zhàn)果頗豐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月前三場(chǎng)土拍分別收金95.2億、109.9億、149.8億元，總成交價(jià)高達(dá)355億元，平均溢價(jià)率也一直處于高位，依次為10%、15%、14.28%。

(相關(guān)資料圖)

由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，地塊整體素質(zhì)不如以往，本場(chǎng)土拍明顯降溫，雖全部完成出讓，但其中4宗是底價(jià)成交，累計(jì)收金189億元，平均溢價(jià)率僅2.61%。

制表：左宇

這一結(jié)果在6月19日下午報(bào)名截止時(shí)便已逐漸分明：4宗地塊各有一位競(jìng)買人報(bào)名，相對(duì)熱鬧的朝陽(yáng)區(qū)東壩北西兩宗地及豐臺(tái)羊坊棚改地塊則各有7家、7家以及4家參與。

相比此前動(dòng)輒十幾家、二十幾家乃至四十幾家報(bào)名的盛況，房企積極性明顯下滑。

其中，朝陽(yáng)區(qū)東壩北西B006地塊和C012、C009地塊各引來7家搶奪，從網(wǎng)上流出的報(bào)名表看，7家陣容完全一致，均為國(guó)央企，也是活躍在北京市場(chǎng)的老玩家：中海、華潤(rùn)、天恒、住總、金茂、招商、保利+京投發(fā)展聯(lián)合體。

兩宗地相鄰，均位于東壩北西區(qū)，距離望京商圈不遠(yuǎn)，且臨近在建的地鐵3號(hào)線、12號(hào)線交匯站東風(fēng)站，加之又是板塊內(nèi)時(shí)隔一年多來再次供地，熱度相對(duì)較高，保利+京投發(fā)展聯(lián)合體強(qiáng)勢(shì)參拍將兩宗地盡收囊中。

其中東壩北西B006地塊出讓面積2.29萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面5.58萬(wàn)平方米，起拍價(jià)31.5億元。經(jīng)過線上7次報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)4輪報(bào)價(jià)后，保利+京投聯(lián)合體以33.2億元摘地，溢價(jià)率5.4%；東壩北西C012、C009地塊規(guī)劃建面4.51萬(wàn)平方米，起拍價(jià)22.4億元，經(jīng)過線上7次報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)5輪報(bào)價(jià)后，該聯(lián)合體再次摘地，成交價(jià)24億元，溢價(jià)率7.14%。

根據(jù)規(guī)定，兩宗地銷售指導(dǎo)價(jià)均為8.6萬(wàn)元/平方米，與保利+京投發(fā)展聯(lián)合體的拿地樓面價(jià)每平方米均有近3萬(wàn)元的價(jià)差，利潤(rùn)空間有一定保障。

此外，京投對(duì)于東壩區(qū)域早有布局，此番補(bǔ)倉(cāng)也是對(duì)板塊的持續(xù)看好，本次出讓地塊西側(cè)是其2021年斥資逾175億元拿下的3宗東壩地塊，合計(jì)建設(shè)用地面積19.79萬(wàn)平方米，目前開發(fā)為京投發(fā)展·北熙區(qū)，在售房源均價(jià)8.1萬(wàn)元/平方米。

另一宗獲得4家報(bào)名的豐臺(tái)羊坊棚改地塊最終由招商以31.6億元、溢價(jià)4.98%摘得。

該地塊位于南五環(huán)內(nèi)，臨近豐臺(tái)科技園產(chǎn)業(yè)圈，規(guī)劃建面7.89萬(wàn)平方米，起拍價(jià)30.1億元。與前述兩宗朝陽(yáng)地塊相似，豐臺(tái)羊坊棚改地塊即便達(dá)到最高限價(jià)后，房地差仍有近3萬(wàn)元/平方米的空間，且無(wú)其他配建要求，利潤(rùn)空間尚可，也吸引了保利、中海、招商、天恒4家報(bào)名。

經(jīng)過線上4次報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)9輪競(jìng)價(jià)后，招商實(shí)現(xiàn)摘地，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)7.2萬(wàn)元/平方米。

此外，其余4宗各有一家報(bào)名的地塊均在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)期間各報(bào)價(jià)一次成交。

其中北京城市副中心1201街區(qū)地塊被通州房地產(chǎn)開發(fā)以14.3億元底價(jià)競(jìng)得；通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)南擴(kuò)區(qū)地塊被北投置業(yè)以25.9億元拿下；中建三局城投+大興城建聯(lián)合體則以10億元拿下大興新城西片區(qū)地塊；此外，已經(jīng)聯(lián)合摘得兩宗地的京投發(fā)展還獨(dú)立拿下了豐臺(tái)區(qū)地鐵十九號(hào)線新宮地塊，成交價(jià)50億元，該地塊是TOD開發(fā)模式，分地鐵上蓋區(qū)和落地區(qū)，性質(zhì)復(fù)雜開發(fā)難度大，京投發(fā)展拿地也并未令市場(chǎng)意外。

至此，北京6月的第四場(chǎng)供地出讓完成，合計(jì)收金189億元，整體溢價(jià)率2.61%。其中京投發(fā)展（含聯(lián)合體形式）攬下3宗，地塊總出讓金就高達(dá)107.2億元。

和上周相比，本場(chǎng)土拍一個(gè)最直觀的變化在于，少了許多新面孔。

6月14日的北京土拍，3宗地獲得超80家房企的爭(zhēng)奪，除了長(zhǎng)期深耕的華潤(rùn)、保利、中海、金茂、招商等，還有不少如東方雨虹、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、中皋置業(yè)、陜西同致、揚(yáng)州華鵬、太原萃豐、蕪湖康潤(rùn)等新面孔，其中不乏剛成立數(shù)日的新公司。

彼時(shí)，市場(chǎng)認(rèn)為，由于北京取消了“土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及該宗地項(xiàng)目公司不以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制，拿地企業(yè)可以直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)給其他方，這也使得其中不少參拍方其實(shí)是其他規(guī)模房企的“馬甲”公司、“關(guān)聯(lián)”公司，或是一開始便談好了要合作的企業(yè)。

隨著前三場(chǎng)土拍一次又一次“點(diǎn)燃”北京市場(chǎng)，引發(fā)行業(yè)熱議，競(jìng)拍規(guī)則雖未發(fā)生變動(dòng)，但報(bào)名情況和出讓結(jié)果已悄然改變。

記者 左宇

編輯 孫婉秋

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