北京土拍規(guī)則改變一時(shí)激起千層浪，牽出“中建系”等央字頭以及其他國(guó)字頭房企在北京土地市場(chǎng)的拿地棋局。尤其是“中建系”，其旗下八大局地產(chǎn)平臺(tái)以及中海地產(chǎn)近幾年在土地市場(chǎng)攻城略地，拿下多宗地塊。

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據(jù)中國(guó)建筑發(fā)布的2022年年報(bào)顯示，2022年，中國(guó)建筑的地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合約銷售4016億元，拿地100宗，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在行業(yè)內(nèi)均名列前茅。

在房地產(chǎn)下行周期，“中建系”兇猛拿地的原因是什么？重倉北京，土地規(guī)則改變對(duì)其拿地將帶來哪些影響？

“中建系”強(qiáng)勢(shì)拿地背后，地產(chǎn)毛利率高于房建業(yè)務(wù)

在2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排名中，中國(guó)建筑排名第9位，中國(guó)企業(yè)中排名第3位，位次上升明顯。年報(bào)顯示，2022年，中國(guó)建筑實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約20551億元，首次破兩萬億。

中國(guó)建筑的業(yè)務(wù)布局較為縱深，圍繞基建、建筑進(jìn)行布局，涵蓋房地產(chǎn)建筑工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資、房地產(chǎn)開發(fā)與投資、勘探設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)板塊。

雖然地產(chǎn)板塊在中國(guó)建筑業(yè)務(wù)板塊中占比不高，但是這幾年，以其旗下八大局地產(chǎn)平臺(tái)以及中海地產(chǎn)為主，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得積極進(jìn)取。

中國(guó)建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)品牌。2022年，中國(guó)建筑全年新購(gòu)置土地100宗，新增土地儲(chǔ)備1489萬平方米，總購(gòu)地金額1847.2億元。新增土地儲(chǔ)備超九成位于一二線城市，其中位于北京、上海、廣州等一線城市、直轄市及省會(huì)城市的新增土地儲(chǔ)備占比超85%，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2022年末，中國(guó)建筑持有的土地儲(chǔ)備為9303萬平方米。

具體來看，2022年，中海地產(chǎn)新增土地40宗，新增土地儲(chǔ)備739萬平方米，購(gòu)地金額1107.2億元，北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值占比48.1%；中建地產(chǎn)新增土地60宗，新增土地儲(chǔ)備750萬平方米，購(gòu)地金額740億元。

在各大機(jī)構(gòu)2022年土地新增榜單中，中海地產(chǎn)位列TOP3，如若再算上中建地產(chǎn)的新增拿地，“中建系”的土地拓展可謂兇猛。

高能級(jí)城市布局以及優(yōu)質(zhì)地塊的獲取，為其銷售埋下伏筆。在房地產(chǎn)銷售額方面，中國(guó)建筑連續(xù)3年超過4000億元。2022年，中建地產(chǎn)和中海地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額共計(jì)4016億元，僅次于萬科的4169.7億元。

那么，中國(guó)建筑為何在土地市場(chǎng)積極進(jìn)?。繌钠錉I(yíng)收構(gòu)成以及利潤(rùn)貢獻(xiàn)可以窺探一二。在中國(guó)建筑超2萬億元營(yíng)收中，貢獻(xiàn)最多的是房地產(chǎn)建筑工程業(yè)務(wù)，占比61.6%。而房地產(chǎn)開發(fā)與投資營(yíng)收為2820億元，占比僅為13.7%，不過其毛利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比達(dá)到25.7%，而房地產(chǎn)建筑工程業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)的占比是48.4%。

在毛利率方面，房地產(chǎn)建筑工程業(yè)務(wù)的毛利率僅為8%；房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務(wù)的毛利率雖然同比降低了2.1個(gè)百分點(diǎn)，但是維持在19%。

即便地產(chǎn)開發(fā)毛利率有所下降，也遠(yuǎn)超房建業(yè)務(wù)，對(duì)于中國(guó)建筑來說，加大地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)于其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，具有明顯的助力。此外，央企擁有融資以及低成本資金優(yōu)勢(shì)，在其他房企收縮戰(zhàn)線時(shí)，反而有利于中國(guó)建筑的逆勢(shì)擴(kuò)張。

北京擴(kuò)張版圖，旗下五大平臺(tái)均已布局

“中建系”在房地產(chǎn)市場(chǎng)的布局主要依托其旗下八大局地產(chǎn)平臺(tái)以及中海地產(chǎn)。

年報(bào)顯示，中建地產(chǎn)先后打造的中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等品牌，均躋身2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績(jī)排名百?gòu)?qiáng)。據(jù)了解，這五大品牌分別為中建一局、中建二局、中建三局、中建五局、中建八局的地產(chǎn)平臺(tái)。

這兩年的北京土地市場(chǎng)中，“中建系”可謂風(fēng)生水起，攻城略地。目前，上述五大地產(chǎn)平臺(tái)在北京均已布局。

其中，中建信和在2020年進(jìn)京后，已經(jīng)拿下3宗地塊；中建壹品從2021年進(jìn)京后，兩年內(nèi)在北京拿地5宗；去年6月，中建玖合以66.8億元拿下熱門地塊太陽宮地塊。在該地塊的7個(gè)搖號(hào)主體中，參與搖號(hào)的還有中海地產(chǎn)、中建智地。

此外，中建股份直接全資持股的中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司，也在延慶區(qū)、門頭溝區(qū)拿到了兩塊地。

2022年，北京累計(jì)成交55宗宅地，中海排名第一，獨(dú)攬8宗地塊，中建排名第二，拿下5宗地塊。

進(jìn)入2023年，“中建系”在北京的拿地動(dòng)作并未停止。

在北京2023年首場(chǎng)土拍中，中建東孚拿下朝陽小紅門地塊，首次進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，中建智地以17.2億元拿下房山區(qū)良鄉(xiāng)地塊。

不過，也正是在這場(chǎng)土拍中，“中建系”組團(tuán)圍剿朱辛莊地塊，引起關(guān)注。

土拍新規(guī)之下，“中建系”各公司如何出戰(zhàn)？

值得關(guān)注的是，今年4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布了“北京市豐臺(tái)區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的補(bǔ)充公告”。其中指出，同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地。

這意味著，類似“中建系”“城建系”等兄弟房企可能將不得同時(shí)競(jìng)買同一宗地，影響甚大。

此次規(guī)則的調(diào)整與朱辛莊地塊有關(guān)。3月23日，42家房企及房企聯(lián)合體圍搶的昌平朱辛莊0028地塊經(jīng)過搖號(hào)，最終被上海大華摘得，成交價(jià)“觸頂”12.995億元，中簽率僅為2.38%。雖然被上海大華撿漏，但是縱觀報(bào)名企業(yè)，“中建系”陣營(yíng)強(qiáng)大，中建智地、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建東孚以及中海地產(chǎn)均現(xiàn)身。同時(shí)，“城建系”三家公司也參戰(zhàn)，分別為城建興華、城建開發(fā)以及北京住總。

據(jù)了解，多家開發(fā)商質(zhì)疑上述參拍房企違反了“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買”這條規(guī)則。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次競(jìng)買人資格調(diào)整正是對(duì)市場(chǎng)主體提出的合理化建議做出的回應(yīng)，調(diào)整后的競(jìng)買人資格要求，較之前更為嚴(yán)格，更有利于促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。

北京土拍規(guī)則的改變，對(duì)于“中建系”等兄弟企業(yè)來說，無疑是一次打擊，未來在北京拿地，勢(shì)必受到影響。根據(jù)此次土拍新規(guī)，中國(guó)建筑旗下八大局地產(chǎn)平臺(tái)公司將不能同時(shí)出現(xiàn)在同一宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)中。不過，中建地產(chǎn)與中海地產(chǎn)能否同時(shí)出戰(zhàn)，尚存疑問。

目前，北京土拍規(guī)則的改變僅針對(duì)上述兩宗地塊，未來覆蓋面有多大，仍未可知。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，未來土拍規(guī)則將采用“一地一策”，但更傾向熱點(diǎn)地塊。從北京近兩年土拍的表現(xiàn)來看，核心板塊熱度較高，分化現(xiàn)象仍存在。此次土拍新規(guī)僅適用于京土儲(chǔ)掛（豐）[2023]007、京土儲(chǔ)掛（興）[2023]008號(hào)兩宗地塊，具體來看，兩宗地塊位置優(yōu)越，均鄰近地鐵站，配套較為成熟，去化有保障，預(yù)計(jì)房企關(guān)注度較高。從短期來看，土拍新規(guī)落地在熱點(diǎn)地塊的可能性更高，而郊區(qū)及屬性欠佳地塊落地執(zhí)行的預(yù)期短期偏弱。

在土拍新規(guī)之下，熱門地塊PK，“中建系”選誰出戰(zhàn)，令人拭目以待。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對(duì) 楊許麗

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