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在金科服務(wù)（09666.HK）2022財(cái)年業(yè)績會上，金科股份（000656.SZ）及金科服務(wù)創(chuàng)始人黃紅云沒有出席。新增的成員是，博裕投資吳曉力作為大股東代表首次公開發(fā)言。

在約4分10秒的演講中，吳曉力向投資者描繪了一個(gè)獨(dú)立發(fā)展的未來。其稱，在民營企業(yè)資金鏈普遍承壓的情況下，作為一家不被房企控股的物業(yè)公司，金科服務(wù)可以更好地獨(dú)立發(fā)展。

(資料圖)

上市之初，物企大多依賴關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持，來獲得物管業(yè)務(wù)及非業(yè)主增值業(yè)務(wù)的高速增長。如今，地產(chǎn)不景氣，對物企的業(yè)務(wù)輸送少了。關(guān)聯(lián)房企已出險(xiǎn)的物企，日子尤其不好過，往往需要對應(yīng)收賬款進(jìn)行大額計(jì)提減值。

2022年，在港股及A股53家上市物業(yè)公司中，有15家營收出現(xiàn)下滑，31家凈利潤下滑。其中，有6家出現(xiàn)虧損，6家合計(jì)虧損約37億，其關(guān)聯(lián)房企均已出險(xiǎn)。

分別為，金科服務(wù)虧損18.39億元，世茂服務(wù)（0873.HK）虧損8.76億元，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）虧損4.62億元，正榮服務(wù)（06958.HK）虧損2.8億元，時(shí)代鄰里（09928.HK）虧損1.97億元，燁星集團(tuán)（01941.HK）虧損0.518億元。

計(jì)提應(yīng)收賬款影響利潤

2022年，金科服務(wù)營業(yè)收入約為50.05億元，同比減少約16.1%；毛利潤為9.43億元，同比下降約48.9%，毛利率為18.8%。

前三大主營業(yè)務(wù)中，基礎(chǔ)物業(yè)營收同比增長28%至36.76億元，但該業(yè)務(wù)毛利率下降6個(gè)點(diǎn)至18%，帶動毛利較上年減少0.47億元；非業(yè)主增值業(yè)務(wù)下滑59%至4.26億元，帶動毛利縮水3.64億元；社區(qū)增值業(yè)務(wù)下滑78%至3.33億元，帶動毛利縮水5.29億元。

對于業(yè)績的下滑，金科服務(wù)2022年報(bào)稱，由于關(guān)聯(lián)方和非關(guān)聯(lián)方開發(fā)商均回款嚴(yán)重承壓，公司主動大幅收縮提供案場服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)量，聚焦于回款有保障、有現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)上，以及保交樓所必需的服務(wù)。

2022年，金科服務(wù)凈虧損18.39億元，歸母凈虧損約18.19億元。這是金科服務(wù)有數(shù)據(jù)以來首度虧損，也是今年上市物企錄得的最大虧損額。

虧損的主因?yàn)?，關(guān)聯(lián)方及非關(guān)聯(lián)方開發(fā)商流動性承壓，金科服務(wù)對金融資產(chǎn)的計(jì)提減值準(zhǔn)備大幅增加至21.54億元。

具體而言，截至2022年底，金科服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的賬面余額為25.14億元，其中關(guān)聯(lián)方占了23.8%，計(jì)提減值準(zhǔn)備10.30億元；應(yīng)收票據(jù)賬面余額為1703.2萬元，關(guān)聯(lián)方占了97.06%，全部進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備；其他應(yīng)收款為18.8億元，關(guān)聯(lián)方占比為48.07%，計(jì)提減值準(zhǔn)備10.78億元。

2022年7月底，金科服務(wù)曾公告為金科控股提供15億元借款。該筆借款分5次還清，第一次還款日為2023年1月20日，每次還款都有兩個(gè)月的寬限期。

到了2023年3月30日，金科股份未能在寬限期內(nèi)償還貸款，金科服務(wù)也發(fā)出催款函。金科服務(wù)在年報(bào)中稱，已對貸款和抵押品公允價(jià)值損失準(zhǔn)備金進(jìn)行評估，并在當(dāng)期計(jì)提了1.2億元的貸款減值撥備。

不止金科服務(wù)，融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)均因計(jì)提金融及合同資產(chǎn)減值而陷入虧損。2022年，融創(chuàng)服務(wù)減值虧損凈額達(dá)13.47億元，2021年該數(shù)值僅1.96億元，年報(bào)解釋這是出于謹(jǐn)慎性原則，針對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提更多減值撥備。

去年，世茂服務(wù)計(jì)提減值虧損7.44億元，其中主要由于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款計(jì)提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。

從“抱大腿”到緊急切割

2020年，金科服務(wù)頂著“西南物業(yè)龍頭”的名頭在港交所敲鐘。這其中，離不開金科集團(tuán)的支持。

金科服務(wù)招股書表示：“于往績記錄期，我們獲授業(yè)務(wù)幾乎所有金科集團(tuán)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)合同?！?/p>

其招股書及相關(guān)公告披露，與金科集團(tuán)訂立了物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議，提供物業(yè)前介服務(wù)，如前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)、樣板間及銷售案場的管理服務(wù)、驗(yàn)房、前介清潔服務(wù)、前介籌備工作等；提供售后維修及保養(yǎng)服務(wù)；空置房、停車場、寫字樓及商業(yè)物業(yè)等的物業(yè)管理服務(wù)。

此外，金科服務(wù)還與金科集團(tuán)訂立了供應(yīng)及安裝總協(xié)議，供應(yīng)智能系統(tǒng)的軟件及設(shè)備，如門禁及監(jiān)視系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)、智慧家庭系統(tǒng)及對講機(jī)系統(tǒng)、社區(qū)無人售貨系統(tǒng)以及多媒體顯示系統(tǒng)等。

2019年，金科服務(wù)23.3億元的營收中，有約5.1億元由金科集團(tuán)貢獻(xiàn)，占比為22%；1.2億平方米的在管面積中，有約5676萬平方米來自于金科集團(tuán)的項(xiàng)目，占比為47%；收取的14.7億元物業(yè)管理收益中，有9.2億元來自于金科集團(tuán)，占比為63%。

到了2022年，金科服務(wù)對金科集團(tuán)的依賴度已大幅減少。其50.1億元的營收中，有約5.0億元由金科集團(tuán)貢獻(xiàn)，占比為10%；2.5億平方米的在管面積中，有約9353萬平方米來自于金科集團(tuán)，占比為37%；收取的36.8億元物業(yè)管理收益中，有17.1億元來自于金科集團(tuán)，占比為47%。

報(bào)告期內(nèi)，其新增在管面積約4446萬平方米，其中79.7%來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目，較2021年同期獨(dú)立第三方占比提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。

融創(chuàng)服務(wù)對融創(chuàng)中國的依賴度相對較高。截至2022年底，融創(chuàng)服務(wù)的在管建筑面積約2.44億平方米，其中，來自母公司的在管建筑面積為1.54億平方米，占比為63%，而來自第三方的在管建筑面積為8946.7萬平方米，占比與上年同期一致，為37%。

在2022財(cái)年業(yè)績會上，金科服務(wù)管理層稱，博裕已成公司大股東，當(dāng)下的股權(quán)結(jié)構(gòu)將保障公司的獨(dú)立性。其還拋出了未來的增長目標(biāo)，稱2023年公司收入將實(shí)現(xiàn)高雙位數(shù)增長，并實(shí)現(xiàn)的4.5億元的“可循環(huán)歸母凈利潤”。

世茂服務(wù)管理層在業(yè)績會上稱，2023年到2025年，公司業(yè)績將實(shí)現(xiàn)10%-15%的增長率。融創(chuàng)服務(wù)管理層也在業(yè)績會上稱，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的影響將越來越小，并通過派息提振投資者信心。

物企競相發(fā)表“獨(dú)立宣言”。但要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、管理、業(yè)務(wù)獨(dú)立化，物企還需要拿出更多成績證明自己。

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