送首付樓盤已被叫停。（視覺中國/圖）

(相關(guān)資料圖)

2023年2月17日下午，位于深圳市龍崗區(qū)的樓盤信城縉悅城（備案名稱為信城縉悅花園）開售。不少地產(chǎn)中介提前在各種渠道發(fā)布消息稱，開發(fā)商將送首付（總價的二成）?？捶靠秃芸鞌D滿了售樓處。

次日下午，信城縉悅城的開發(fā)商聲明，“送首付”是公司促銷折扣被渠道部分經(jīng)紀(jì)人錯誤解讀，當(dāng)日交了誠意金的8批客戶可無條件退款。

不過，南方周末記者以購房者身份向深圳市龍崗區(qū)住建局了解到，送首付是違規(guī)操作，目前該樓盤已被查封。另據(jù)第一財經(jīng)報道，龍崗區(qū)住建局的工作人員解釋，送首付相當(dāng)于私自下調(diào)備案價，擾亂市場。

盡管送首付看起來是開發(fā)商讓利，實際上購房者和銀行都承擔(dān)了風(fēng)險。

涉嫌騙貸

2月18日，多位地產(chǎn)中介向以購房者身份咨詢的南方周末記者介紹，以一套信城縉悅城掛牌價約300萬的房產(chǎn)為例，首付90萬，但購房者只需準(zhǔn)備30萬首付，開發(fā)商會將其余60萬首付打至購房者賬戶。此外，購房者依然能夠按照300萬的總價從銀行貸款七成，也就是210萬。

換言之，房產(chǎn)的實際成交價為240萬，卻讓銀行以300萬的價格放貸。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向南方周末記者表示，購房合同、貸款合同都必須以實際成交價為準(zhǔn)。如果開發(fā)商真的通過走賬墊資的方式，虛報首付款金額，就違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定。

“這種情況下，房屋的價值并非網(wǎng)簽備案的價格，也不是辦理按揭貸款時的評估價值，實際上是以虛高的評估價騙貸?！?/p>

購房者看似撿了便宜，卻在不知不覺中承擔(dān)了風(fēng)險。

王玉臣指出，如果接受了開發(fā)商贈送的首付，購房者也涉嫌騙貸銀行。若銀行在審批房貸時發(fā)現(xiàn)問題，可能會直接拒絕放貸，此時購房者如果交不出全額購房款，將面臨違約風(fēng)險。若是在放貸后發(fā)現(xiàn)，銀行可能會提前解除按揭貸款合同，要求全額還款。

銀行作為被騙的一方，可能會面臨壞賬和不良資產(chǎn)處置的風(fēng)險。

上海市光明律師事務(wù)所律師付永生向南方周末記者表示，購房者實際首付不夠，說明可能缺少資金實力和還貸能力，未來可能存在斷貸風(fēng)險，銀行難以收回貸款，壞賬率受到影響。

購房者斷貸后，房產(chǎn)會變成不良資產(chǎn)拍賣處理。在不良資產(chǎn)處置過程中，個別資產(chǎn)在長時間持有后價值能夠回升，“但多數(shù)情況下，拖時越長，回收價值越小”。

據(jù)多位中介反饋，目前信城縉悅城營銷中心的門已被鎖住，看房時間還需等通知。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺于2月21日更新信息后，信城縉悅城的房源狀態(tài)顯示為“分局鎖定”，即房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為。

銷售滯緩

深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，信城縉悅城位于龍崗區(qū)龍崗街道，分別在2022年3月和7月獲得預(yù)售證。

據(jù)信城縉悅城官微，項目開發(fā)商為信城不動產(chǎn)集團，由三位萬科前高管創(chuàng)立。截至2021年底，信城不動產(chǎn)集團已進(jìn)入深圳、上海、蘇州、長沙等城市，共獲取項目11個，總投資規(guī)模近三百億元。

據(jù)此前媒體報道，信城縉悅城曾于2022年8月推出“零首付”活動，購房者先付10萬元，剩余的首付由開發(fā)商墊付，購房者在5年內(nèi)還清即可。

當(dāng)時信城縉悅城也發(fā)聲明否認(rèn)。但同一時間，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布提示稱，龍崗某樓盤推出“0首付購三房”活動，活動已被叫停，推出“0首付”的住宅新盤所有房源被鎖定。

時隔半年，信城縉悅城為何再度鋌而走險？

據(jù)貝殼找房，信城縉悅城均價為3.95萬/平米，住宅戶型為78—115平米的三居室或四居室，總價區(qū)間位于每套299—457萬，預(yù)計2023年年底毛坯交付。

以信城縉悅城2—4棟為例，預(yù)售總數(shù)為512套，截至2023年2月21日，僅有16套房源完成備案，2套房源簽定認(rèn)購書。開盤半年多，去化率低至3.5%。

信城縉悅城在2023年2月18日的聲明中坦言，項目一期（2—4棟）在2022年7月獲得預(yù)售證，但在市場、行業(yè)、疫情的多重影響下，項目銷售滯緩。

過去幾年，地產(chǎn)商普遍面臨現(xiàn)金流問題。一位地產(chǎn)中介告訴南方周末記者，如果要接受信城縉悅城開發(fā)商贈送的首付，購房者必須將自付部分的首付在7日內(nèi)打至開發(fā)商賬戶。

深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，2022年全市一手住宅成交34441套，同比下跌34.2%。

另外，信城縉悅城周圍配套尚未成熟，距離地鐵較遠(yuǎn)。當(dāng)南方周末記者以購房者身份咨詢該樓盤時，一位地產(chǎn)中介反而推薦了同板塊另兩個更方便通勤的樓盤。

為促進(jìn)銷售，地產(chǎn)商們正通過各種各樣的手段變相降價，例如贈送停車位、精裝修、電器，甚至出現(xiàn)“小麥換房”“西瓜換房”等方式。

因為在目前的政策下，開發(fā)商不能隨意降價銷售。

據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標(biāo)價銷售商品房。確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出備案價格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價格前辦理備案變更。

也就是說，樓盤無論漲價還是降價都不能超過備案價的15%。信城縉悅花園備案價約300萬的房產(chǎn)實際僅賣240萬，降價幅度為20%。

南方周末記者分別聯(lián)系了縉悅城售樓處、信城不動產(chǎn)集團，但電話始終沒能接通。截至發(fā)稿，信城不動產(chǎn)集團也未回復(fù)采訪郵件。

南方周末記者 封聰穎

標(biāo)簽： 從墊首付到送首付 深圳這個樓盤再度鋌而走險