上海樓市 李貝貝/攝

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盡管成功兌現(xiàn)了“金九”，但上海樓市的“銀十”卻未能如愿。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，10月上海新建商品住宅成交面積53萬平方米，環(huán)比減少58.4%，同比減少42.6%。與此同時，二手房市場也進(jìn)入橫盤博弈期，高端住宅掛牌量增多，甚至出現(xiàn)了豪宅盤拋售的情況。

“通常10月會受國慶長假影響，成交比9月減少是正?，F(xiàn)象，但是今年銀十成交幾乎比9月減少一半，說明市場還是比較弱。”11月9日，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《華夏時報(bào)》記者指出，“銀十”的落空對市場情緒產(chǎn)生影響，尤其是臨近年末，從慣例來看，成交會處于縮量震蕩走勢。預(yù)計(jì)后續(xù)成交即便略有反彈，但仍處于“清淡”格局。

二手房議價空間擴(kuò)大

諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年10月，上海二手房掛牌房源量高達(dá)105036套。在近期的市場走訪中，《華夏時報(bào)》記者了解到，由于市場“買漲不買跌”的觀望情緒濃厚，上海二手房議價空間增大，不少房源掛牌價出現(xiàn)松動，有房源甚至一降再降。

“錯過六七月的好日子了?！币晃患易￠h行莘莊奧賽花園的業(yè)主告訴《華夏時報(bào)》記者，因需要置換，兩個月前其將自住的一套大三房掛牌，最初的掛牌價為1100萬元。原本以為今年疫情解封后上海二手房市場成交火爆，自己手頭這套房源樓層佳、精裝修，快速出手應(yīng)該不是難事。但出乎意料的是，這套房源并沒有他想象中的搶手。

為了能夠盡快出售，該業(yè)主在中介的勸說下數(shù)次調(diào)低總價，目前該套房源的掛牌價在998萬元。盡管價格下調(diào)了不少，2個月來，雖然曾與幾位買家“坐下來聊了”，但雙方在價格方面依然沒能達(dá)成一致。不僅如此，該套房源被掛在多個中介網(wǎng)站，但10月以來，中介的帶看量較此前明顯下降，“有時候周末2天都沒有人來”，這名業(yè)主顯得有些焦慮。

相比二手房東，購房者們則顯得比較有耐心。一名“剛改”客戶高先生向《華夏時報(bào)》表示，自己已經(jīng)在看需要置換的住宅，但目前并不急于敲定下一套：“還是想再挑一挑，現(xiàn)在市場上掛出來的二手房源比較多，愿意談價的也多，（希望）能挑個性價比高的?！?/p>

市場觀望情緒的漫延，令剛剛過去的上?！般y十”顯得寒意十足。來自鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月，上海二手房成交量回落至1.6萬套，較9月下降11%；成交金額539億元，環(huán)比下降11%。

近期有媒體報(bào)道稱，一些改善型項(xiàng)目已現(xiàn)價格松動，甚至有高端二手住宅“拋售”、豪宅業(yè)主為賣房進(jìn)行重金“懸賞”。以浦東知名高端樓盤翡翠濱江為例，《華夏時報(bào)》記者看到，在諸葛找房APP上，該項(xiàng)目一期一套314.9平方米住宅在今年10月22日以5380萬元掛出，10月31日，業(yè)主將掛牌價調(diào)至4999萬元，8天降價381萬元。

需要說明的是，高端豪宅掛牌價調(diào)低情況并不普遍。例如，上述翡翠濱江項(xiàng)目一二期共有25套房源掛牌，但降價的房源僅此一套。

對比之下，“老破小”才是價格松動的主力。作為浦東最為知名的“三學(xué)區(qū)”梅園五、六街坊，由于對口的學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢明顯，近年房價漲幅驚人。2020年底、2021年初，掛牌單價高達(dá)20萬元/平方米，一套50平的小兩房竟躋身千萬豪宅之列。但在貝殼找房等平臺上，梅園小區(qū)目前的掛牌單價已降至13萬元左右。

10月上海新房成交金額創(chuàng)年內(nèi)新低

對于上?！般y十”二手房成交下滑的原因，多名業(yè)內(nèi)人士向《華夏時報(bào)》記者表示，今年上海新房供應(yīng)集中放量，分流掉了不少二手房購房者。

11月4日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會秘書長陳亮向《華夏時報(bào)》記者等媒體指出，二手房因?yàn)椤叭齼r就低”因素，導(dǎo)致消費(fèi)者支付能力有所下降。“上海在新房供應(yīng)方面做了比較多的工作，新房與周邊二手房也有一定的價差，因此有房票的消費(fèi)者更愿意嘗試買新房。”陳亮表示。

11月8日，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也指出，今年7、8月二手房成交量均破2萬套，9月成交1.8萬套，9月末市場觀望情緒開始抬頭，隨著需求逐漸釋放完畢，加之10月份假期影響，成交量有一定的下滑。盧文曦向《華夏時報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，從一手房和二手房市場總量來看，與去年相比并未明顯下降，只是市場的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化?！霸瓉?，市場上新房和二手房的成交占比可能是1：3，隨著結(jié)構(gòu)性的改變，占比可能就調(diào)整為1：2，新房的成交量上去了?！?/p>

由于一二手房價格的“倒掛”、且無需中介費(fèi)、契稅等費(fèi)用，近年來，選擇“打新”的上海購房者不在少數(shù)。上述“剛改”購房者高先生就向《華夏時報(bào)》記者透露，雖然自己因?yàn)榭紤]學(xué)區(qū)，但是新房性價比高，如果有合適的新盤也會考慮。

不過，從成交數(shù)據(jù)來看，與二手房市場一樣，10月上海新房市場的熱度也明顯下滑?？硕鹕虾Ｍ嘎?，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年10月，上海新建商品住宅供應(yīng)面積為73.19平方米，同比下跌29.28%，環(huán)比下跌42.38%；成交金額為349.35億元，同比下跌26.62%，環(huán)比下跌51.46%?！俺咔橥[的兩個月之外，成交金額創(chuàng)今年新低?！笨硕鹕虾?qiáng)調(diào)。

克而瑞上海指出，除了市場環(huán)境下行，購房信心下降，導(dǎo)致市場逐漸轉(zhuǎn)冷之外。全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下滑也產(chǎn)生了“多米諾骨牌”效應(yīng)，當(dāng)購房者個人收入預(yù)期降低，后續(xù)出手將更加謹(jǐn)慎。

“10月份，隨著市區(qū)盤和熱門盤的有限入市以及外環(huán)外和郊環(huán)外的供應(yīng)增加，一定程度上使得’打新’熱度也有所下降。”11月9日，上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾向《華夏時報(bào)》記者指出，對于眾多置換客（房主）來說，可能不急于出售手上現(xiàn)有房產(chǎn)，當(dāng)買賣雙方都持觀望態(tài)度時，交易周期也會相應(yīng)拉長。

楊雨蕾進(jìn)一步指出，根據(jù)鏈家研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，整體上而言，今年下半年以來成交價格整體平穩(wěn)，購房者更加理性，買賣雙方之間的議價空間有所擴(kuò)大?！暗诹壳爸饕蕴幱谡J(rèn)購階段，11月份會陸續(xù)開盤，預(yù)計(jì)屆時開盤量會繼續(xù)增長?！睏钣昀俦硎?。

盧文曦認(rèn)為，從上海整個10月的新房成交情況來，隨著供應(yīng)增加，成交出現(xiàn)反彈，但從格局來看，更多的是單個項(xiàng)目的活躍支撐起交易，“市場熱點(diǎn)不多，難以形成多點(diǎn)開花格局”，且10月份4個周，上海新房市場均未達(dá)到20萬平方米的正常水平：“因此可以看出市場又回到冷清狀態(tài)。臨近年末，在沒有很好的市場預(yù)期下，購買行為或再度回歸謹(jǐn)慎。”盧文曦判斷。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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