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8月16日晚間，備受市場關注的首批3只保障性租賃住房公募REITs均發(fā)布公告稱，公眾投資者發(fā)售部分提前結束募集，自8月17日起不再接受公眾投資者認購申請。

這距離8月16日開始發(fā)售，時間僅僅過去了一天。

(資料圖片僅供參考)

募集提前結束

公告顯示，此次3只“保租房”公募REITs基金面向公眾投資者的配售將遵循“全程比例配售”的原則，確定配售比例：配售比例=最終公眾發(fā)售份額/全部有效公眾認購份額。未確認部分的認購款項在募集期結束后退還給投資者。最終向公眾投資者發(fā)售的基金份額數量由回撥機制（如有）及比例配售確定。

據悉，華夏京保REIT底層資產為北京市海淀區(qū)文龍家園和朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。中金廈門安居REIT投資標的為園博公寓和珩琦公寓，是位于廈門市集美區(qū)的兩個保障性租賃住房項目。紅土深圳安居REIT的投資標的為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館等4個項目，項目位于深圳核心區(qū)域或核心地段。

紅土深圳安居REIT相關工作人員向記者表示，此次募集公眾認購金額超370億元，認購份額超150億份，認購倍數超250倍。

募集提前結束，認購期間沒買到，公眾投資者之后還能買嗎？華夏基金相關工作人員向記者表示，華夏北京保障房REIT后期會在上交所上市，想要繼續(xù)參與的投資者可以在二級市場進行交易，具體上市時間將另行公告。

濟安金信基金評價中心副主任黃一馳告訴記者，此次3只保障性租賃住房公募REITs的發(fā)售，標志著公募REITs的底層資產擴容正在逐漸加速，未來隨著機構更加深入的參與，公募REITs品類可以發(fā)展成為新的投資工具。

“保租房”公募REITs意義重大

從證監(jiān)會注冊批復到首批保障性租賃住房公募REITs募集結束，一直受到市場關注。

今年的7月15日，上交所和深交所發(fā)布的《保障性租賃住房公募REITs規(guī)則適用指引》，對保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施REITs進行了規(guī)范和引導。

《指引》的主要內容包括助力保障性租賃住房領域盤活存量資產，促進投融資良性循環(huán)。明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來源;明確對滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控且已能實現長期穩(wěn)定收益的項目，靈活確定運營年限要求。

《指引》要求，基礎設施項目運營時間原則上不低于3年。運營時間不滿3年的，項目應當滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控，且已能夠實現長期穩(wěn)定的收益。

關于保障性租賃住房公募REITs的意義，紅土深圳安居REIT擬任基金經理皮姍姍從三個維度向記者分析稱，一是對于房地產行業(yè)來說，保租房公募REITs的推出有利于拓寬保障性租賃住房建設的資金來源以及融資渠道，引導社會資金投資于保障性租賃住房領域，解決房地產行業(yè)融資難的問題，從而更好地支持住房保障體系建設。

二是對于保障性租賃住房建設企業(yè)來說，公募REITs能夠縮短保障性住房的回報周期。保障性租賃住房建設由于建設期長，建設成本高，建成后運營的租金低，租期長，使得保租房建設企業(yè)資金回報周期長，過多依賴財政補貼及銀行貸款等資金支持。公募REITs擴展至保租房領域，將有效縮短資金回報周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對一些有保租房建設任務的國企來說具有重要意義。

三是對于投資者來說，保租房公募REITs的推出，豐富了公募REITs市場的種類，讓普通投資者也能夠參與到保障性租賃住房的建設中來，享受到優(yōu)質資產項目帶來的發(fā)展紅利。

中金基金相關工作人員向記者表示，保障性租賃住房是堅持“房住不炒”定位的重要基礎設施，而公募REITs可以通過資本市場打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給。作為公募REITs基金管理人，中金基金將加強公募REITs領域投入與探索，積極探索不同基礎設施資產類型，努力實現資產持續(xù)穩(wěn)健運營，助力公募基金行業(yè)高質量發(fā)展。

“保障性租賃住房公募REITs推動了投資標的多樣化，有助于我國資本市場的穩(wěn)定發(fā)展?！蹦祥_大學金融發(fā)展研究院院長田利輝對記者表示，公募REITs是我國實現通過資產證券化來盤活固定資產和借助金融市場來穩(wěn)定經濟大盤的重要舉措。在“房住不炒”的大政方針下前景廣闊。公募REITs項目可以為我國保障性租賃住房建設募集更多資金，進而推動保障性租賃住房建設，提高人民生活幸福感，實現普惠發(fā)展。

投資價值幾何？

關于保障性租賃住房公募REITs的投資價值，皮姍姍表示，首先，來自政策的多方面支持，使得保障性租賃住房公募REITs這一投資領域具有一定政策紅利。政策紅利的釋放和疊加，為保租房公募REITs創(chuàng)造了一定的投資盈利空間。

其次，各地保障性租賃住房項目進入快速發(fā)展期，為保租房公募REITs提供了優(yōu)質的投資標的。由于絕大部分的保租房公募REITs項目集中于一二線城市，保租房公募REITs的底層資產普遍優(yōu)良，具有較好的投資價值。

田利輝表示，保障性租賃住房續(xù)租率高，能為公募REITs提供較穩(wěn)定的現金流。根據保障性租賃住房公募REITs底層資產特性，該類基金屬于低收益低風險基金，這為很多偏向于穩(wěn)健投資風格的投資者提供了低風險資產配置的機會。

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