本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

由于車位歸屬權(quán)的問(wèn)題，住宅項(xiàng)目里常常出現(xiàn)的停車問(wèn)題再度成為輿論討論的話題。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

近日，深圳寶能公館因?yàn)檐囄粴w屬問(wèn)題，引發(fā)外界關(guān)注。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，寶能公館位于深圳市福田區(qū)，屬于香蜜湖傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，目前項(xiàng)目二手房掛牌總價(jià)在2000萬(wàn)元上下，單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)元/平方米。

發(fā)生在千萬(wàn)豪宅里的車位糾紛，也讓一直以來(lái)的車位難題再度浮出水面。

誰(shuí)的車位？

寶能公館由寶能地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、深圳市寶能物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目包括住宅和公寓兩類產(chǎn)品，首期住宅于2015年9月開盤，公寓部分則于2020年下半年入市，2021年底陸續(xù)交付。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該樓盤主流戶型為150-200平方米的四居、五居室，占比達(dá)42.4%。目前在售二手房的均價(jià)為12.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在1500萬(wàn)元-2300萬(wàn)元之間；另有在租房源40套，月租金在2萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元之間。

香蜜湖一位不愿具名的中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，網(wǎng)上售價(jià)為政府備案價(jià)，實(shí)際成交單價(jià)在16萬(wàn)元-19萬(wàn)元/平方米之間；目前公寓尚有未售新房，單價(jià)稍低，但戶型和得房率不如住宅產(chǎn)品。

不過(guò)，在動(dòng)輒2000萬(wàn)元的豪宅小區(qū)里，業(yè)主依然面臨“停車難”問(wèn)題。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，由于深圳的車位并沒(méi)有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，也不允許進(jìn)行交易，因此寶能公館住宅區(qū)的所有停車位均為共用車位、先到先停。然而，此前開發(fā)商為了推銷公寓，曾承諾買公寓送車位使用權(quán)，但被贈(zèng)送的部分車位位于住宅區(qū)域。

不過(guò)，開發(fā)商所承諾的“贈(zèng)送車位的使用權(quán)”是否受到法律保障？

上海市尚法律師事務(wù)所律師唐震東對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析道：“小區(qū)車位要么是專有，要么是共有；凡是依法不能辦理產(chǎn)權(quán)證的車位都是共有車位。在不能出售、不能轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況下，開發(fā)商及任何主體以贈(zèng)送的名義將車位使用權(quán)贈(zèng)送給部分業(yè)主使用的行為，涉嫌擅自處分業(yè)主的共有部分，就違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條之禁止性規(guī)定，即‘業(yè)主依法法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分’。因此，受贈(zèng)人并不因此而取得贈(zèng)與車位的物權(quán)?！?/p>

換言之，寶能公館所謂的贈(zèng)送車位使用權(quán)在相關(guān)條例上就已經(jīng)站不住腳。

上海光明律師事務(wù)所付永生律師也補(bǔ)充道：“寶能公館涉事車位或是屬于全體業(yè)主共有的人防車位，開發(fā)商擅自贈(zèng)與屬于無(wú)權(quán)處分，贈(zèng)與的約定侵害了其他業(yè)主的權(quán)益，是無(wú)效約定?！?/p>

事實(shí)上，豪宅業(yè)主爭(zhēng)搶車位背后，是寶能公館車位的緊張。據(jù)媒體此前報(bào)道，該小區(qū)住宅業(yè)主曾就車位問(wèn)題多次維權(quán)。2019年底，住宅業(yè)主入住時(shí)僅能進(jìn)入負(fù)三層停車場(chǎng)，負(fù)一、負(fù)二層停車場(chǎng)被圍擋擋住，甚至被物業(yè)焊死，導(dǎo)致業(yè)主停車存在實(shí)際困難。而公寓業(yè)主于今年初入住后，車位矛盾愈加激烈。

北京市盈科律師事務(wù)所合伙人律師李松指出，停車場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間封閉不讓業(yè)主使用，開發(fā)商賣公寓時(shí)承諾“專用車位”的行為，涉嫌合同欺詐，合同相對(duì)方可主張開發(fā)商的違約責(zé)任。

只售不租，捆綁銷售，車位亂象屢禁不止

車位，常常是樓市出現(xiàn)爭(zhēng)議的原因之一。

2021年8月，深圳南山西麗寶能城被曝車位“縮水”。項(xiàng)目前期宣傳中，“2:1車位比配置”是該樓盤的主要宣傳點(diǎn)和賣點(diǎn)，也因此吸引了不少購(gòu)房者。銷售備案中，該小區(qū)合計(jì)備案732套住宅，三層停車場(chǎng)、共1666個(gè)停車位，符合前期宣傳。

而在2021年8月臨近交樓時(shí)，小區(qū)物業(yè)貼出公示稱，負(fù)一層445個(gè)住宅停車位轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)停車位、打包出售，負(fù)二層100個(gè)停車位用于幼兒園車輛臨時(shí)停放，僅剩負(fù)三層停車場(chǎng)供業(yè)主月卡車輛使用。據(jù)此，小區(qū)業(yè)主實(shí)際能享用的車位僅剩1118個(gè)，戶車比降至1:1.5，且均位于負(fù)三層。

除了車位承諾毀約，開發(fā)商的車位、車庫(kù)只售不租，在售房時(shí)捆綁銷售等行為層出不窮、屢禁不止，也變相抬高了房?jī)r(jià)。

2021年，鄭州鑫苑國(guó)際新城就因捆綁銷售車位被業(yè)主維權(quán)。據(jù)了解，開發(fā)商給業(yè)主的在線選房系統(tǒng)顯示，業(yè)主們必須同時(shí)成功選房和選車位，如未在規(guī)定時(shí)間成功選擇車位，則住宅訂單清零，開發(fā)商有權(quán)取消其購(gòu)房資格，如果退車位則必須同時(shí)退房。此外，開發(fā)商承諾的“買車位房?jī)r(jià)有優(yōu)惠”也并未兌現(xiàn)。

而事實(shí)上，早在2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《住房租賃與銷售管理?xiàng)l例》就明確規(guī)定，禁止開發(fā)商違背買受人意見，搭售車位、地下儲(chǔ)藏室等商品。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“賣方市場(chǎng)”的行情下，搭售車位還是屢禁不止。尤其在一二線城市，車位價(jià)格快速上漲，也成為收益可觀的投資產(chǎn)品之一。

“限價(jià)令”下，車位還成為開發(fā)商變相加價(jià)的砝碼，多家房企以車庫(kù)合同、裝修合同涵蓋加價(jià)部分，變相提高了項(xiàng)目單價(jià)。

隨后，多地相繼出臺(tái)政策堵上這一漏洞，如蘭州于2019年6月出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)配建的車位、車庫(kù)只售不租，在售房時(shí)捆綁銷售等行為，也不得變相抬高、壟斷、操控價(jià)格。福州、廈門兩市則將車位、車庫(kù)價(jià)格及精裝修費(fèi)用納入價(jià)格調(diào)控范圍，以防變相漲價(jià)。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所李夢(mèng)晗律師對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，隨著法律日趨完善，捆綁銷售等現(xiàn)象正在不斷減少；如遇到上述情況，購(gòu)房者可以通過(guò)向監(jiān)管部門投訴、向法院起訴等多種方式維護(hù)自身權(quán)益。

標(biāo)簽： 業(yè)主苦車位久矣千萬(wàn)豪宅買家也要搶車位 捆綁銷售只售