每經(jīng)記者：甄素靜 陳榮浩 每經(jīng)編輯：陳夢(mèng)妤,孫志成,易啟江

這兩天，一則“賓利與勞斯萊斯車主打架”的視頻在網(wǎng)上引起熱議。

視頻中，一位賓利女司機(jī)在生氣地控訴其車位被占1個(gè)月之久，并稱自己的車位有買賣合同。從多段視頻中可看出，現(xiàn)場(chǎng)還發(fā)生了肢體沖突，賓利女司機(jī)生氣地推搡身邊陪同人員說，開自家賓利來堵占車位的車輛。

6月5日晚間，深圳市國(guó)資委官微發(fā)布聲明，針對(duì)網(wǎng)民反映“深圳國(guó)企書記夫人涉車位糾紛輿情”情況，我委高度重視，正在了解核實(shí)。

6月6日，輿情涉及的深振業(yè)董秘回應(yīng)媒體表示，根據(jù)公司初步調(diào)查，車位糾紛中的國(guó)企書記確實(shí)是深振業(yè)高管張曉中，不過張曉中目前是離異單身狀態(tài)，賓利女車主是張曉中正在交往的對(duì)象，不是家屬。

據(jù)中新財(cái)經(jīng)，該事件當(dāng)事人歐陽(yáng)女士在電話連線時(shí)表示，網(wǎng)上的視頻是惡意剪輯。她說，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)期搶占車位一方，先提起有關(guān)“50輛賓利”的事情，她情緒激動(dòng)跟著說出來，其實(shí)想表達(dá)的意思是從賓利俱樂部調(diào)車過來。

6日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到“涉車位糾紛輿情”的寶能公館，身在輿論中心的居民們既緊張又謹(jǐn)慎，都在密切關(guān)注事件發(fā)展?，F(xiàn)場(chǎng)多位居民均表示知道車位糾紛事件，但不予置評(píng)。

現(xiàn)場(chǎng)沒被拆除的地鎖 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

記者也聯(lián)系上了當(dāng)事人賓利車女司機(jī)，并向她發(fā)去采訪訴求，但截至發(fā)稿未能得到回復(fù)。

事實(shí)上，此次寶能公館車位糾紛的重要核心背景，在于開發(fā)商承諾的“買公寓贈(zèng)車位”，車位使用權(quán)贈(zèng)與是否合規(guī)合法成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。而開發(fā)商之所以向公寓業(yè)主宣稱“買房送車位”，或許一定程度上與深圳當(dāng)時(shí)的公寓銷售環(huán)境存在關(guān)聯(lián)。

而從更深層次來看寶能公館事件，其實(shí)本質(zhì)上觸及的是困擾深圳業(yè)主多年的停車難題，以及車位權(quán)屬問題。

糾紛視頻截圖

6月6日，深振業(yè)A股價(jià)跌0.91%，報(bào)4.37元，總市值58.99億元。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探：車位分隔擋板已拆事件發(fā)生后，就有知情人士在某微信群內(nèi)發(fā)表言論稱，項(xiàng)目的公寓不好銷售，開發(fā)商把這些停車位送給了公寓的業(yè)主，而糾紛的停車位在住宅樓下，上面沒有掛私人牌，住宅的業(yè)主停在上面，因此就發(fā)生了糾紛。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，寶能公館共有5棟樓，其中1、2、3棟為住宅區(qū)域，4棟為人才房區(qū)域，5棟為公寓區(qū)域，而停車場(chǎng)共有地下三層，設(shè)計(jì)上，各個(gè)樓棟之間相連互通?！爱a(chǎn)生糾紛的車位在住宅區(qū)，很長(zhǎng)時(shí)間以來負(fù)三層全部開放，負(fù)二負(fù)一層封了很多?！弊≌瑓^(qū)業(yè)主孟先生接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，其實(shí)寶能公館地下車庫(kù)停車位配比是夠的，但車位沒有全部開放的時(shí)候會(huì)有點(diǎn)緊張。

住宅區(qū)的業(yè)主們苦于區(qū)分“贈(zèng)送的車位”隔擋板久矣，住宅區(qū)業(yè)主高先生在接受記者面訪時(shí)表示，負(fù)一負(fù)二層沒打通開放時(shí)，要開車?yán)@很久到負(fù)三層，他們4月時(shí)就已經(jīng)在各方溝通了。

6月6日，記者來到地下停車場(chǎng)后看到，孟先生和高先生所說的此前區(qū)分公寓區(qū)停車位和住宅區(qū)停車位的擋板已經(jīng)被全部拆除，兩個(gè)區(qū)域的地下停車位已經(jīng)被全部打通，現(xiàn)場(chǎng)還有大量空閑車位，極少量車位上還裝有電子鎖。

公寓業(yè)主羅先生指著一條長(zhǎng)車道告訴記者，現(xiàn)在這里可以看到頭，原來這條路半道上是有擋板的，也就是住宅區(qū)域的一部分車位，是被劃分給公寓業(yè)主的。

羅先生說，開發(fā)商原本承諾贈(zèng)送給他的車位，就在住宅樓棟被隔檔出來的區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)在隔檔被拆除后，他的車位被占用，他只能將車臨時(shí)停在靠近公寓入口的車位上。

而被傳遍全網(wǎng)的車主糾紛就發(fā)生在擋板被拆去之后。

羅先生說，端午節(jié)假期期間，公寓業(yè)主車位安裝了車位鎖，此后就發(fā)生了住宅區(qū)業(yè)主拆車鎖和賓利車主堵車吵架的事情，羅先生還向記者提供了車位鎖被拆除時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)視頻。

羅先生表示，他們一共安裝了21個(gè)車位鎖，被拆的大概有15個(gè)，金額約1萬元上下，他們已經(jīng)報(bào)警，要求追究拆地鎖的人法律責(zé)任，并且賠償。

以“贈(zèng)與使用權(quán)”名義銷售停車位？在羅先生看來，他們?cè)谲囄簧习惭b車位鎖是有據(jù)可依的。羅先生向記者提供了一份《車位使用權(quán)贈(zèng)與合同》，合同中項(xiàng)目名稱為寶能公館，甲方為寶能地產(chǎn)控股有限公司，乙方為購(gòu)買公寓的業(yè)主。合同提到，甲方投資建設(shè)了寶能公館項(xiàng)目小區(qū)地下車位，享有該地下車位的所有權(quán)。乙方為本小區(qū)業(yè)主，為方便乙方停放車輛，甲方同意將上述地下停車場(chǎng)指定車位指定年限的使用權(quán)無償贈(zèng)與乙方使用。合同中還約定了可使用車位的具體位置，寫明負(fù)X層XX號(hào)車位。車位贈(zèng)與乙方使用期限為自車位交付日起至寶能公館5棟公寓土地使用權(quán)期限屆滿日，期滿后，乙方應(yīng)向甲方退還車位，并且合同中還約定，贈(zèng)送的車位使用權(quán)人可以變更，同時(shí)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，需要將車位一并轉(zhuǎn)讓。合同第九條中約定，乙方轉(zhuǎn)讓車位剩余使用年限或?qū)④囄惶峁┙o第三人使用的，僅能將該車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或提供給本小區(qū)其他業(yè)主；乙方應(yīng)事先就轉(zhuǎn)讓或提供車位給第三人使用事宜向甲方提出申請(qǐng)并獲得甲方書面同意，井由甲方、乙方、受讓方/使用方三方另行簽訂協(xié)議。同時(shí)應(yīng)至物業(yè)管理處備案及辦理相關(guān)物業(yè)管理手續(xù)?！焙贤羞€提及，若公寓業(yè)主在使用期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)買的本小區(qū)全部房產(chǎn)，須同時(shí)將該車位同時(shí)一并轉(zhuǎn)讓給房產(chǎn)的受讓方或本小區(qū)其他業(yè)主。從這份協(xié)議來看，雖然名為使用權(quán)協(xié)議，但內(nèi)容與車位買賣無異。因此，市場(chǎng)上關(guān)于寶能公館以贈(zèng)與使用權(quán)名義捆綁銷售停車位等質(zhì)疑聲高漲。對(duì)于寶能公館停車位屬于哪一種性質(zhì)，是否為銷售許可范圍內(nèi)的車位，以及市場(chǎng)質(zhì)疑等問題，寶能控股品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人李婕在接受記者微信采訪時(shí)則表示，我們看到了網(wǎng)上的一些相關(guān)報(bào)道和信息。目前政府部門已在關(guān)注，一切以政府后續(xù)相關(guān)發(fā)布為準(zhǔn)。目前不便透露更多信息，感謝關(guān)注。對(duì)于車位糾紛和管理問題，記者也采訪了物業(yè)工作人員，其表示，領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)就這個(gè)事情外出開會(huì)，暫時(shí)無法回應(yīng)。

車位“使用權(quán)贈(zèng)與”是否有效？對(duì)于車位使用權(quán)贈(zèng)與合同，住宅區(qū)業(yè)主孟先生說，在深圳買公寓送車位這件事法律是不支持的，從某種意義上講是抱著僥幸心理的。孟先生將事情歸因?yàn)閷毮?，認(rèn)為寶能操作是不合理的。羅先生則補(bǔ)充：“我們的車位贈(zèng)與合同是否合法，應(yīng)該由人民法院、住建或規(guī)劃部門說明，不應(yīng)該由住宅區(qū)業(yè)主或律師解釋，他們以此為理由進(jìn)行的打砸行為已經(jīng)涉嫌刑事犯罪?！?/p>

車位贈(zèng)與合同 受訪者供圖

事件發(fā)生后，一位上市房企高層人士在與記者的交流中表示，深圳車位糾紛，尤其是人才房、住宅和公寓在一起的，一直存在問題。深圳車位管理和物業(yè)管理規(guī)則跟其他城市不一樣，矛盾根源在于政府制定的規(guī)則不是市場(chǎng)化的，有很多空間。

在該名高層人士看來，該事件深層次原因是深圳的車位管理規(guī)則問題。

那么開發(fā)商贈(zèng)與的車位合同是否有效？6月6日下午，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師通過微信向記者透露，“開發(fā)商與業(yè)主簽的贈(zèng)與合同是否有效，得看車位具體屬性。如果車位是開發(fā)商所有的，可以自由處分，是沒問題的。但如果不是，比如是屬于業(yè)主共有的，則開發(fā)商無權(quán)贈(zèng)與。”

在王玉臣看來，開發(fā)商能否處分車位，得看車位具體屬性：

（1）符合規(guī)劃的，在銷售許可范圍內(nèi)的車位。這類車位是最規(guī)范的，手續(xù)完備的可以直接辦理產(chǎn)權(quán)證。最典型的標(biāo)志就是可以和房子一并購(gòu)買，一并辦理網(wǎng)簽備案，銷售的車位款也要納入監(jiān)管賬戶里。這種車位開發(fā)商可以自由處分，可以銷售，也可以贈(zèng)與，更可以對(duì)外出租。

（2）規(guī)劃上沒有，通過占用車道、綠化或其他公共部分改建的車位。這種也很普遍，開發(fā)商利用小區(qū)業(yè)主公共部分改造而來，一般沒有產(chǎn)權(quán)證，但從相關(guān)法律規(guī)定而言，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。這種情況開發(fā)商是無權(quán)處分的，而業(yè)主則共同享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)。

（3）人防車位。這種也比較多，產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家，但日常屬于“誰投資誰獲益”。如果人防的投資成本沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主購(gòu)房款中，那么使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商日?？梢杂脕韺?duì)外出租獲利。但是如果分?jǐn)偟綐I(yè)主購(gòu)房款中了，則使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商就不能再對(duì)外出租使用，對(duì)外經(jīng)營(yíng)的收益也應(yīng)當(dāng)歸于業(yè)主。

另一位不愿署名的律師則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了不一樣的看法，在他看來，深圳車位的歸屬，存在著一個(gè)法律邊界問題。

他提到，深圳早在2020年就起草了《深圳市區(qū)所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法》，對(duì)停車位的開發(fā)利用、權(quán)屬確定、權(quán)益轉(zhuǎn)讓等作出了明確規(guī)定。

但由于種種原因一直未“出爐”。

上述律師還提到，深圳關(guān)于車位的糾紛其實(shí)不少，但大多通過私下協(xié)商解決，本質(zhì)問題是沒有理清權(quán)屬和法律規(guī)定的權(quán)利界限。在實(shí)際操作過程中，很多車位沒有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，住宅或公寓項(xiàng)目出售的都是車位使用權(quán)，相當(dāng)于長(zhǎng)租，而開發(fā)商在銷售過程中，通常也不會(huì)對(duì)車位的所有權(quán)/使用權(quán)做出明確說明。

“比如你買了一個(gè)車位，被其他人占用，很多人想到的是，你應(yīng)該去法院起訴，讓對(duì)方賠償損失。但實(shí)際上，這么操作的人并不多，因?yàn)槟闳チ耍憔偷秘?fù)責(zé)舉證這個(gè)車位是你的，而一旦你的車位來源不合法，那么你的權(quán)利就不會(huì)被保護(hù)，反而得不償失，所以很多人寧愿私下解決，而不是通過司法層面解決。”

記者注意到，2020年12月，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)停車管理?xiàng)l例（征求意見稿）》發(fā)布，該文件提到：

“對(duì)于小區(qū)的停車問題，一直以來，我市對(duì)居住區(qū)停車場(chǎng)的權(quán)屬并未作出明確界定，因此，《條例》擬規(guī)定，居住區(qū)的停車管理應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮業(yè)主自治管理的作用，將停車管理權(quán)交給業(yè)主共同決定，居住區(qū)停車設(shè)施的管理、使用制度，以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方式、收益分配等事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。還創(chuàng)新規(guī)定設(shè)置便民停車路段，盡量滿足夜間停車需求?！?/p>

從更深層次來看寶能公館事件，其實(shí)本質(zhì)上觸及的是困擾深圳業(yè)主多年的停車難題，以及車位權(quán)屬問題。

公開資料顯示，深圳目前小汽車保有量超過350萬輛（2020年底），全市各類停車泊位約240多萬個(gè)，停車泊位缺口超過100萬個(gè)，近1/3的小汽車無位可停。

據(jù)深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道，“十四五”期間，深圳將再增加100萬個(gè)以上停車泊位，全市停車泊位將超過350萬個(gè)，基本接近小汽車保有量。同時(shí)，深圳市相關(guān)部分正在牽頭修訂《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，結(jié)合城市開發(fā)密度合理確定停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，初步估計(jì)到2035年，深圳將增加約200萬個(gè)居住停車泊位，有效緩解停車難問題。

聚光燈下的寶能公館此次車位糾紛讓寶能公館再次出圈。從地理位置來看，寶能公館地處福田區(qū)農(nóng)林路與建業(yè)三街交匯處，距地鐵7號(hào)線農(nóng)林站步行8分鐘，屬于香蜜湖片區(qū)竹子林版塊，實(shí)際掛牌價(jià)約18萬元/平方米。

值得一提的是，寶能公館所在的香蜜湖區(qū)域，正是深圳豪宅云集的片區(qū)，在該片區(qū)誕生過東?；▓@、香榭里花園、香蜜湖一號(hào)等豪宅項(xiàng)目，銷售參考價(jià)普遍在1500萬元/套以上。寶能公館住宅部分于2018年年底交房入住，公寓則為今年初交房入住。

寶能公館2公里范圍內(nèi)，處于“香蜜湖—車公廟—金地片區(qū)”產(chǎn)業(yè)廊帶，帶深高學(xué)位，醫(yī)療、文體、商業(yè)等基礎(chǔ)配套也較為齊全，包括園博園、深圳市兒童樂園、竹園北社康、暨南大學(xué)附屬眼科醫(yī)院等。

寶能公館的公寓銷控表 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，寶能公館過往主要賣過兩個(gè)項(xiàng)目，分別是住宅和公寓類產(chǎn)品。

其中，一期和二期為住宅項(xiàng)目，約有1084套房源，車位數(shù)為2110個(gè)，2015年9月26日首次開盤，當(dāng)時(shí)開盤均價(jià)8.5萬元/平方米，總價(jià)在620萬-1190萬元不等。

第三期為公寓項(xiàng)目，又稱寶能公館V-HOUSE，共有約437套，車位數(shù)為668個(gè)，項(xiàng)目于2020年5月30日首次開盤，均價(jià)在9.8萬元-12.6萬元/平方米，總價(jià)在800萬-1600萬元不等。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前寶能公館公寓項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)在10.8萬元/平方米，住宅項(xiàng)目的二手房指導(dǎo)價(jià)為12.4萬元/平方米，目前住宅項(xiàng)目的普遍掛牌價(jià)普遍在18萬元/平方米以上。

記者通過鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)了解到，寶能公館一套5室2廳的158平方米房子，掛牌價(jià)2700萬元，折合單價(jià)17.09萬元/平方米；一套4房2衛(wèi)的128平方米房子，掛牌價(jià)2450萬元，折合單價(jià)19.1萬元/平方米。

“贈(zèng)與車位”背后：深圳公寓沉浮

在寶能公館公寓項(xiàng)目2020年5月入市前，深圳公寓市場(chǎng)就已迎來一輪井噴。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，2019年深圳新增商務(wù)公寓預(yù)售數(shù)約1.8萬套，同比激增47%，是近10年增幅最大的一年。

深圳商務(wù)公寓計(jì)稅方式 來源：貝殼找房

此外，由于公寓存在居住功能差、交易成本高和流動(dòng)性弱等問題，在“房住不炒”開始深入人心的情況下，投資客入場(chǎng)較為謹(jǐn)慎，市場(chǎng)更青睞低總價(jià)低、好上車、易流通的產(chǎn)品。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，深圳每年的公寓供應(yīng)量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供應(yīng)量銷售量的2倍。

而2018年-2020年間，深圳與公寓相關(guān)的政策頻出，公寓政策從“限制”走向“禁止”，公寓在2020年以后，又一次成為潛在購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

2018年7月30日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。此外，開發(fā)商在各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。

2020年下半年，深圳的公寓市場(chǎng)開始迎來重要轉(zhuǎn)折。

2020年7月31日，《深圳市規(guī)劃和自然資源局、市住房建設(shè)局關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》出臺(tái)，明確“在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批”。

從最初公寓政策放松，到進(jìn)行限價(jià)、到5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，到2020年宣布停止新的商務(wù)公寓規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，2021年刪除相應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地適建用途中“商務(wù)公寓”描述，至此，深圳公寓進(jìn)入存量時(shí)代，高門檻、高房?jī)r(jià)、高需求的市場(chǎng)背景下，商務(wù)公寓再次成為購(gòu)房者重要承接對(duì)象。

記者|甄素靜 陳榮浩編輯|陳夢(mèng)妤 孫志成 易啟江

校對(duì)|何小桃

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