撰文 / 張文靜

編輯 / 田晏林

房地產(chǎn)市場變幻莫測，在杭州購房者深度認(rèn)可的綠城、濱江、融創(chuàng)三大房企品牌中，如今融創(chuàng)為應(yīng)付債務(wù)焦頭爛額；業(yè)內(nèi)心中的“白月光”綠城，也自創(chuàng)始人宋衛(wèi)平淡出后，在杭州本土人士眼中已“泯然眾人”。看起來，曾經(jīng)的“千年老二”濱江集團(tuán)似乎扛起了浙系房企的大旗，成了這輪下行周期里的贏家。但事實(shí)果真如此嗎？

中國的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有完全脫離煎熬期，一點(diǎn)風(fēng)吹草動就容易草木皆兵。這點(diǎn)，從開發(fā)商的拿地意愿上可見一斑。

土地，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的生產(chǎn)資料，現(xiàn)如今，卻被更加謹(jǐn)慎、理性地對待。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4681億元，拿地規(guī)模同比下降64.7%。

且相較于央企，民營房企受制于債務(wù)壓力，更不敢在土地市場貿(mào)然加碼。但就在房企普遍如履薄冰的時候，杭州本地民營房企杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（簡稱“濱江集團(tuán)”）卻以單月豪擲超180億元買地，震驚業(yè)內(nèi)。

數(shù)據(jù)顯示，從今年前五個月的新增土地貨值排名看，華潤置地、濱江集團(tuán)和綠城中國分別以634億元、592億元和565億元占據(jù)榜單前三位。

作為僅次于央企華潤的拿地“猛將”，濱江集團(tuán)是極少數(shù)依靠押注單一市場，成為擁有千億年銷售額的全國百強(qiáng)房企。盡管在2021年，該公司銷售額達(dá)到1691億元，但在過去很長一段時間里，濱江都跟在“老大哥”綠城中國身后，聲名不顯。

甚至在全國房企紛紛涌入杭州市場那會兒，招架不住外來勢力進(jìn)攻的濱江集團(tuán)還曾一度因保守掉隊(duì)。2015年前后，這家深耕杭州市場的房企也曾嘗試走出杭州，向深圳、上海等一線城市擴(kuò)張，但最終都無功而返。

業(yè)內(nèi)對濱江集團(tuán)的評價自此出現(xiàn)兩極分化——喜歡它的人，把它視為杭州的房企標(biāo)桿；同時外界也質(zhì)疑濱江有限的對外擴(kuò)張能力，支撐不起它的勃勃野心。

2022年，是濱江集團(tuán)“三十而立”之年，也是創(chuàng)始人兼集團(tuán)董事長戚金興整60歲的年頭。半個月前，戚金興對外表示，未來5至10年是濱江最好的發(fā)展期，也是其本人綜合能力最強(qiáng)的時期。

只是市場還很不放心。面對當(dāng)前的房地產(chǎn)行情，濱江集團(tuán)逆流而上，真的踏準(zhǔn)市場節(jié)奏了嗎？偏安杭州一隅，能否讓其一勞永逸？

單月豪擲180億

5月26日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱，提請股東大會批準(zhǔn)項(xiàng)目公司向合作方股東提供財(cái)務(wù)資助合計(jì)不超過186.2億元。在此一周前，該集團(tuán)董事會剛剛通過決議，一天內(nèi)成立了4家地塊項(xiàng)目公司。種種“豪橫”舉動，無不透露出“要大干一場”的信號。

今年上半年，在同行們捂緊錢袋子，經(jīng)常缺席土地拍賣會時，濱江集團(tuán)先是豪擲186億元在杭州首輪土拍中拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤出險(xiǎn)房企陽光城位于浙江永康市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的6宗地塊。這意味著，短短1個月內(nèi)，濱江將17宗土地收入囊中。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，TOP100企業(yè)前4月拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。而濱江集團(tuán)，1月至4月以累計(jì)新增貨值575億元排在全國房企榜首。

與一年前杭州首批集中供地時的擔(dān)憂心情不同，近兩個月來戚金興大筆投資，引起了市場和投資者的注意。一向低調(diào)的濱江，為何在鶴唳風(fēng)聲的2022年選擇逆勢擴(kuò)張、積極并購，背后到底在打什么主意？

要知道在一年前，戚金興對土地市場還非常悲觀，認(rèn)為“努力做到1%至2%的凈利潤水平”就很不錯了。但在今年5月召開的2021年業(yè)績會上，面對投資者對濱江逆勢拿地的疑問，戚金興一反前態(tài)，稱拿地是基于對杭州房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的信心，“公司今年拿地利潤率整體高于去年，平均凈利潤率在8%左右?！?/p>

不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個利潤水平可能是保守估計(jì)，實(shí)際可能會超過8%。一位杭州房企人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，今年一批次集中供地中，濱江的運(yùn)氣并不算好，11宗地中僅1宗是搖號中標(biāo)；5宗是不足封頂獲得的；另外5宗，商業(yè)地塊較多或是未來社區(qū)地塊。

在該房企人士看來，濱江能拿到這么多的土地，與拍賣規(guī)則的調(diào)整有一定關(guān)系。據(jù)悉，今年杭州首創(chuàng)了“次高報(bào)價者得”，即當(dāng)競拍地塊達(dá)到10％溢價后，將直接轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價環(huán)節(jié)。一次性報(bào)價環(huán)節(jié)中，若有2個及以上有效報(bào)價，即有效報(bào)價中金額第二高報(bào)價為競得價。

這意味著，單打獨(dú)斗比不上抱團(tuán)取暖。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，按照新的規(guī)則，最高價肯定沒人想投，因?yàn)榉科蠖际墙涣司揞~保證金來參加土地拍賣的，不是來“自殺”的，“如果以小團(tuán)體的形式，在出價的時候直接拉到最高，其余都往第二高的價格去投，那么小團(tuán)體中，肯定會有盟友參加搖號或是直接中標(biāo)?！?/p>

一位接近濱江集團(tuán)的杭州房企土地投資部人士透露，濱江今年拿到的11宗土地基本沒有全自營的，都是合作，而且是抱團(tuán)參拍搖號?！坝行┩恋刂辽儆?家企業(yè)合作，多的能有5家聯(lián)合，從一開始就綁定?！?/p>

《財(cái)經(jīng)天下》周刊還注意到，前兩年，濱江集團(tuán)在浙江省全覆蓋布局，而今年更多在看杭州的機(jī)會。一位熟悉杭州樓市的人士表示，由于限價，杭州核心地段市場“倒掛”現(xiàn)象較為普遍，即同地段二手房比新房價格高得多。“2021年杭州一系列政策推行，二手房銷售受到影響，但核心地段新房幾乎不受影響，都是期房就售空，且搖號中簽率并不高?！?/p>

并且近年來，互聯(lián)網(wǎng)電商的發(fā)展吸引了大波人才，杭州人才引進(jìn)量居全國前列。只要不斷有人口流入，就不怕沒人買房。但濱江集團(tuán)營銷員工也坦言，整體市場行情下行，銷售有一定壓力，只不過杭州人口一直向內(nèi)流入，也讓濱江拿地充滿底氣。

對杭州未來樓市的看好，以及在本土積累的龐大客戶群，濱江集團(tuán)才敢毫不猶豫地加大賭注。但在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，找到靠譜的盟友，抱團(tuán)拿地并非易事。濱江能如此順利地做到，與掌門人戚金興的行事風(fēng)格息息相關(guān)。

（2019年，上海，杭州濱江集團(tuán)開發(fā)濱江樓盤公園壹號樓盤 圖源：視覺中國）

老板是何來頭？

1962年出生的戚金興是杭州本地人，最早曾任杭州市江干區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局科長。1992年，他拿著借來的8萬元，帶著6名員工開始籌建一家集體所有制的房屋開發(fā)單位——濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司。

1996年，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立。1999年，濱江集團(tuán)開始改制，以戚金興為代表的管理層買下了公司60%股權(quán)，之后的兩次增資，江干區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司持股比例被稀釋至8%。2006年，戚金興又買下了這8%的股權(quán)，濱江集團(tuán)徹底成為一家民營地產(chǎn)公司。

2002年，濱江憑借開發(fā)金色海岸豪宅項(xiàng)目，一戰(zhàn)成名，杭州樓市也因此進(jìn)入豪宅精裝修時代。此后，金色家園、金色海岸等項(xiàng)目相繼面世，更加奠定了濱江集團(tuán)在杭州的地位。2008年，濱江集團(tuán)在深交所上市，成為國內(nèi)最早一批登陸A股的房企。

但沒人能想到，創(chuàng)業(yè)之初，戚金興一直在經(jīng)歷沒錢、沒人、沒土地的窘境。這也使他想到合作建房，直到今天，也成了濱江集團(tuán)的經(jīng)營底色。據(jù)行業(yè)人士透露，房企們愿意跟濱江綁定的最大原因是戚金興肯讓利。據(jù)悉，濱江集團(tuán)在合作項(xiàng)目中的持股比例都不高，大多數(shù)為20%，最低只有10%，最高也不過40%。

一位在杭州負(fù)責(zé)土地投資的房企人士劉明與濱江集團(tuán)有過幾次合作，在他看來，戚老板能在杭州呼朋引伴，與他的性格和管理手段不無關(guān)系?！捌堇习寤静缓Y合作伙伴，只要能一起賺錢，誰都行。而且濱江付款很及時，都是現(xiàn)金支付?！?/p>

《財(cái)經(jīng)天下》周刊獲悉，在與濱江合作的企業(yè)中，不乏興耀、建杭、中豪等與濱江關(guān)系密切的“老伙計(jì)”，也有拍地過程中直接敲定的“新盟友”。

劉明說，像中豪、通達(dá)、杭州灣等公司，都是跟著濱江集團(tuán)一起發(fā)展起來的，這些企業(yè)的老板都曾是戚金興的“小老弟”，現(xiàn)在在各自領(lǐng)域發(fā)展很好?！霸S多合作單位愿意跟著戚金興，就是因?yàn)槠堇习逶敢饨o利潤。”而且，由于濱江在杭州具有強(qiáng)大的品牌影響力，有些項(xiàng)目不用做營銷就能快速去化，合作者也紛至沓來。

數(shù)據(jù)顯示，2021年濱江集團(tuán)全口徑銷售額1691.3億元，但在權(quán)益銷售額方面，該公司仍未達(dá)到千億規(guī)模，2021年僅為871.5億元，權(quán)益銷售比僅為51.53%。

2019年，濱江集團(tuán)首次跨入千億規(guī)模。但由于該公司長期采取合作方式經(jīng)營項(xiàng)目，其銷售額也經(jīng)常被外界質(zhì)疑“注水”。

不過，戚金興并不在乎這些言論。2017年，杭州市場一直以來的“綠城第一、濱江第二、萬科第三”格局被打破，綠城讓出多年杭州銷售冠軍的位置。戚金興曾說，“既然格局打破了，濱江就必須爭第一了。不然對不起我的團(tuán)隊(duì)，他們兵強(qiáng)馬壯，戰(zhàn)斗力強(qiáng)，我必須給他們爭奪榮譽(yù)的機(jī)會?！?/p>

其實(shí)在創(chuàng)業(yè)近20年的時間里，戚金興一直低調(diào)地排在綠城中國創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的身后。當(dāng)年融創(chuàng)收購綠城失敗后，外界直言最高興的是戚金興。因?yàn)樗涡l(wèi)平歸來，戚金興不再孤軍奮戰(zhàn)，有所依附，浙江品牌可與外來巨頭抗衡。而有宋衛(wèi)平的綠城在前，濱江也更安全。戚金興也說，有宋衛(wèi)平在，“他風(fēng)風(fēng)火火，我就躲在他后面——他的高調(diào)顯得我低調(diào)?！?/p>

如今，這個杭州房企的“千年老二”似乎要扛起“浙系”房企的大旗了。

“濱江是少數(shù)在廢墟中真的活下來的民營兄弟。”一位資深地產(chǎn)從業(yè)者感慨道，在他看來，濱江在這輪周期下能活下來的原因在于沒大舉擴(kuò)張、也沒玩高周轉(zhuǎn)，“不過，像這種小而美、中而美的房企在其他省市也有，只是都沒上市罷了?！?/p>

多位杭州房企人士向《財(cái)經(jīng)天下》周刊表達(dá)了對戚金興經(jīng)營方式和管理手段的肯定，在普遍裁員、降薪的房地產(chǎn)行業(yè)，濱江集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)離職率保持低位。事實(shí)上，直到2021年，該公司員工人數(shù)僅有1644人。

“總部就幾十個人，戚金興身邊的人都是跟了他二十多年的。好在沒怎么加杠桿，而且合作代建多，自己出資少，基本不出浙江省，所以公司還算穩(wěn)健。”在上述房企人士看來，濱江的模式，很多房企學(xué)不來，它能夠用綠城1/5的人力，將成本壓低10%。

（杭州濱江集團(tuán)董事長戚金興 圖源：視覺中國）

為何走不出浙江？

走不出浙江，一直是外界對濱江集團(tuán)最大的詬病。

2018年，戚金興在接受媒體采訪時評價濱江上市十年的表現(xiàn)，稱“充其量算合格”。這談不上是一個滿意的評價。在他看來，那些年的保守謹(jǐn)慎和踏錯節(jié)奏讓濱江錯失了不少機(jī)會。盡管濱江的負(fù)債水平一直保持在行業(yè)低值，但沒能把企業(yè)規(guī)模拉大，始終讓戚金興感到遺憾。

2008年，房地產(chǎn)行業(yè)向好，濱江集團(tuán)卻只拿下3個項(xiàng)目。之后的兩年，濱江拓展到三四線城市，但花了三年半時間才消化完畢。2014年，完成去化一身輕的濱江，再次謹(jǐn)慎起來，為保持現(xiàn)金流和銷售量，降低貸款與負(fù)債。

但到了2015年前后，戚金興決定提速，嘗試走出杭州舒適圈，向深圳、上海等一線城市拓展，但由于人員精簡，不能支撐跨省管控，管理半徑一大，企業(yè)就支撐不了，幾度陷入突圍困境。

離開大本營之后，濱江集團(tuán)“水土不服”得厲害。2015年底，濱江聯(lián)合平安不動產(chǎn)以34.65億元競得上海寶山區(qū)一宗地塊，沒想到遭遇調(diào)控，這個項(xiàng)目被套了好幾年；2016年深圳龍華舊改項(xiàng)目，也因政策原因被按下暫停鍵，濱江退出了項(xiàng)目，并且向合作方借出的11.6億元也打了水漂，導(dǎo)致2019年濱江計(jì)提了7.24億元壞賬。此外，上海湘府花園項(xiàng)目也出現(xiàn)類似糾紛。

嘗試走出浙江失敗后，濱江再次回到杭州，并加大拿地力度。2021年，濱江新增38個項(xiàng)目，35個分布于浙江，其中杭州有18個。此外，截至2021年底，公司土地儲備中，杭州占60%，寧波等二三線城市占25%，外省僅占15%。

“濱江確實(shí)很少走出浙江，南京，廣東有個別項(xiàng)目，但是都沒有擴(kuò)出去，最近更是杭州都不出。”杭州一位房企人士直言。

在劉明看來，水土不服的原因在于“玩不過同行的高周轉(zhuǎn)”。據(jù)他透露，濱江目前仍是較粗放的人管項(xiàng)目模式，制度化或信息化滯后?！盀I江團(tuán)隊(duì)都是老員工，合作的是老施工單位，使用老工法工藝，所以很少出錯，這也是濱江人均效能高的原因之一。”

但他同時表示，因?yàn)橹贫炔蝗?，招?biāo)或是成本管控上還是很粗放的，一旦出現(xiàn)新管理者和新的施工單位，對濱江沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)及熟悉度，就容易出錯，舞弊案件會層出不窮。

在5月份的業(yè)績會上，戚金興表現(xiàn)出對杭州市場極為看好。他說杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。人才的流入，也支撐了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，濱江在杭州市場份額這幾年都保持在10%左右。

但有投資者提出異議，認(rèn)為如果永遠(yuǎn)偏安一隅，浙江市場是否足夠大，能支撐濱江一直領(lǐng)先？以及走向省外，濱江能力是否存在明顯短板？對此，戚金興只以“向同行借鑒學(xué)習(xí)”“省外與合作方優(yōu)勢互補(bǔ)”等模糊言辭回應(yīng)。

在劉明看來，如果在杭州市場，濱江都做不下去了，那么其他房企更做不下去；如果杭州市場都不行，其他城市會更糟糕。不過，他也表示，從長期來看，杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有待進(jìn)一步觀察，在企業(yè)裁員的背景下，樓市風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

對于一家企業(yè)的掌舵者來說，選擇哪種經(jīng)營戰(zhàn)略，往往是一個辯證取舍的過程。是求穩(wěn)、求快、還是求規(guī)模，考驗(yàn)的是老板的智慧和決斷。戚金興給出的答案是，在行業(yè)下行期，保住規(guī)模，守住大本營。

但在行業(yè)人士看來，濱江集團(tuán)未來最大的風(fēng)險(xiǎn)，一是成也戚金興，敗也戚金興；二是成也杭州，敗也杭州。

（應(yīng)采訪對象要求，文中劉明為化名）

標(biāo)簽： 逆勢豪擲600億買地 房企艱難時刻殺出一匹黑馬