撰文 / 張文靜

編輯 / 田晏林

貪婪的“禿鷲”正在“云南地產(chǎn)一哥”頭頂上盤旋。

5月3日，在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上，云南本地房企俊發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱 俊發(fā)集團(tuán)）的部分客戶投訴其拒退購(gòu)房金。前一日，俊發(fā)集團(tuán)的部分員工投訴其違反《勞動(dòng)法》，不允許員工“五一”放假。

盡管《財(cái)經(jīng)天下》周刊向俊發(fā)集團(tuán)求證后，公關(guān)人員極力辟謠，但危機(jī)導(dǎo)火索早已點(diǎn)燃。

假期前，俊發(fā)集團(tuán)就因2.19億元信托貸款延期兌付，引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)波。面對(duì)巨額債務(wù)缺口，俊發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人李俊緊急“滅火”，4月28日主動(dòng)召開新聞發(fā)布會(huì)穩(wěn)定軍心，并宣布將“重新執(zhí)掌俊發(fā)”。

跟所有在20世紀(jì)90年代呼嘯而起的房地產(chǎn)商一樣，俊發(fā)集團(tuán)有過一段意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)光。李俊本人的從商經(jīng)歷更是傳奇。

1998年，年僅23歲的他成立了俊發(fā)集團(tuán)，但五年后卻因行賄罪鋃鐺入獄。兩年服刑期滿，重出江湖的李俊拉來了時(shí)任萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)的王石，出任俊發(fā)集團(tuán)的顧問，還一起打造了“水晶俊園”，再次成為云南地產(chǎn)界的風(fēng)云人物。在2014年至2021年的胡潤(rùn)榜單上，李俊家族數(shù)次問鼎云南首富。

小插曲是，2019年李俊將公司全權(quán)交給兒子李鎮(zhèn)廷打理，以一種半隱退的狀態(tài)，讓“云南王”的身份變得愈發(fā)神秘。

一位熟悉俊發(fā)集團(tuán)的云南房企人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，這幾年，李俊人雖在幕后，心仍在臺(tái)前。此次他宣告回歸，象征意義大于實(shí)際作用，更大程度上是給投資者提振信心。

畢竟，2.19億元的信托貸款逾期，僅僅撕開了這家企業(yè)債務(wù)危機(jī)的一道口子。處在房地產(chǎn)行業(yè)變局中，俊發(fā)集團(tuán)要面對(duì)的難題遠(yuǎn)不止這些。

從2021年下半年開始，俊發(fā)集團(tuán)就因裁員、拖欠民工薪資等問題，被外界非議。雖然李俊說“俊發(fā)不存在資不抵債的情況”，但他卻無法回避企業(yè)短期資金陷入流動(dòng)性困境的現(xiàn)實(shí)。

“云南王”的危機(jī)

李俊在發(fā)布會(huì)上坦言，俊發(fā)目前遇到了短期的流動(dòng)性困難。從今年春節(jié)后至4月中旬，公司的項(xiàng)目幾乎都處于停滯狀態(tài)，住房大面積延期交付。盡管他承諾，全力以赴保質(zhì)保量完成3.6萬套住房的交付，但業(yè)主們并不買賬。

“上一個(gè)這樣說的人還是許家印。”在部分業(yè)主看來，雖然俊發(fā)集團(tuán)的規(guī)模和負(fù)債遠(yuǎn)不及恒大，但李俊預(yù)計(jì)5月全面復(fù)工，這對(duì)于眼下處于資金困局的俊發(fā)集團(tuán)而言，不是易事。

一位接近俊發(fā)的市場(chǎng)人士稱，部分項(xiàng)目的確已于4月下旬復(fù)工，但問題是現(xiàn)在的工人太少。在云南房產(chǎn)中介人士看來，俊發(fā)集團(tuán)現(xiàn)在無法顧及所有項(xiàng)目，只能優(yōu)先急需交房的，其他項(xiàng)目暫時(shí)可能不會(huì)很快復(fù)工。“我們附近一個(gè)項(xiàng)目塔吊都拆掉了，何時(shí)交房更沒有明確時(shí)間?！?/p>

過去數(shù)月，俊發(fā)集團(tuán)欠薪、裁員、收緊舊改項(xiàng)目、大灣區(qū)總部撤離、子公司成為被執(zhí)行人等消息屢屢傳出，集團(tuán)方面數(shù)次發(fā)聲明“回懟”。直到近日2.19億元信托貸款逾期的消息被曝出，才將這家企業(yè)的資金問題擺上臺(tái)面?？“l(fā)不再吞吞吐吐，索性將艱難的處境公之于眾。

據(jù)昆明的房企人士稱，他最早知道俊發(fā)資金出現(xiàn)問題大約在2021年的六七月份。當(dāng)時(shí)整個(gè)俊發(fā)集團(tuán)的裁員比例接近70%，其中工程、開發(fā)、投拓等部門是裁員重災(zāi)區(qū)，不少項(xiàng)目總經(jīng)理都在被裁之列。

去年10月，面對(duì)裁員風(fēng)波，俊發(fā)集團(tuán)官方刊登了一篇《嚴(yán)正聲明》，斥責(zé)網(wǎng)絡(luò)媒體刻意夸大甚至捏造俊發(fā)組織及人員調(diào)整情況，但未否認(rèn)正在進(jìn)行的人事變動(dòng)。那時(shí)的社交平臺(tái)上也有不少關(guān)于“俊發(fā)裁員”的爆料和討論。

一位項(xiàng)目外包建筑工程人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，以前工地上每個(gè)月都會(huì)發(fā)放工人的生活費(fèi)，但到去年11月連生活費(fèi)都停止了發(fā)放。至今，俊發(fā)集團(tuán)仍拖欠他們一年的薪資。

為了緩解現(xiàn)金流，從去年年底開始，俊發(fā)集團(tuán)低價(jià)出售車位、商鋪和地下室等資產(chǎn)。以前每平米13000元至15000元的車位，現(xiàn)在卻降到了9000元左右。

今年4月，俊發(fā)又推出多個(gè)工抵房項(xiàng)目。所謂“工抵房”可理解為開發(fā)商因無法支付工程款，通過把房子抵押給施工方，以抵銷賬款。

由于俊發(fā)開發(fā)的樓盤大多是精裝房，一般情況下會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)，但此次推出的工抵房，均價(jià)10000元/平米左右，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，甚至有的項(xiàng)目工抵房單價(jià)低至3999元/平米，幾乎是“骨折價(jià)”出售。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的消息最靈通。今年2月，惠譽(yù)下調(diào)了俊發(fā)集團(tuán)的評(píng)級(jí)。

據(jù)惠譽(yù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年6月底，俊發(fā)集團(tuán)手頭的無限制現(xiàn)金只有45億元。但2022年10月、12月，俊發(fā)集團(tuán)分別有一筆20億元的境內(nèi)公司債券和2.37億的美元債券到期，另有20億元公司債于2023年3月到期。降至0.4倍的短債比，意味著俊發(fā)集團(tuán)即將面臨巨大的償債壓力。

在4月28日的新聞發(fā)布會(huì)上，李俊試圖給市場(chǎng)喂上一顆“定心丸”——公開披露截至2021年末，俊發(fā)集團(tuán)總資產(chǎn)1580億元，權(quán)益有息負(fù)債263億元，未售土地儲(chǔ)備資源3872億元，其中已確權(quán)拿到土地證的貨值有1263億元。

從這組數(shù)據(jù)的表面上看，俊發(fā)集團(tuán)的資產(chǎn)覆蓋有息負(fù)債綽綽有余。但截至2021年6月末，俊發(fā)集團(tuán)總負(fù)債1236.65億元。面對(duì)工程欠款、項(xiàng)目停工、債務(wù)密集到期，如何在短期內(nèi)將這些資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為真金白銀，才是俊發(fā)當(dāng)下最大的考驗(yàn)。

俊發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人李俊

圖源/俊發(fā)集團(tuán)官方微信

失意的擴(kuò)張

不可否認(rèn)，俊發(fā)集團(tuán)如今的資金狀況出現(xiàn)惡化，與疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化不無關(guān)系。

俊發(fā)集團(tuán)起家于昆明，大部分項(xiàng)目亦集中于此。2021年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行?？硕饠?shù)據(jù)顯示，去年昆明商品房供應(yīng)較2020年下降36%，成交量較2020年全年下降22%。

另?yè)?jù)昆明銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年5月，昆明新建住宅平均15000元/平米左右，下半年的樓盤幾乎集體降價(jià)促銷，房?jī)r(jià)至10月達(dá)全年最低點(diǎn)，徘徊在13000元/平米。再加之去年年底疫情反復(fù)，包括俊發(fā)在內(nèi)的許多房企，銷售量都受到很大影響。

公開數(shù)據(jù)顯示，2021年俊發(fā)的總合同銷售額達(dá)530億元，同比下滑20%?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，由于行業(yè)需求和市場(chǎng)情緒普遍疲軟，2022年的合同銷售額將進(jìn)一步下降。

然而，這些還不是讓俊發(fā)爆雷的最直接原因。2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資政策收緊，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制對(duì)房企的融資放款。俊發(fā)集團(tuán)從去年10月至今，沒有獲得一筆貸款，且為確保征信，公司還給銀行歸還了90多億元的貸款，直接造成現(xiàn)金流減少約230億元。

談及此事，李俊似乎有些后悔。他表示，公司內(nèi)部對(duì)金融機(jī)構(gòu)不放貸款沒有引起高度重視，“不放就算了，可以靠銷售?！?/p>

只是李俊沒想到，當(dāng)所有客觀因素綜合到一起，在融資和市場(chǎng)兩頭夾擊下，俊發(fā)集團(tuán)的現(xiàn)金流會(huì)惡化得如此迅速。不過，他也反思了主觀原因，坦言過去的俊發(fā)習(xí)慣了安逸，遇到問題，反應(yīng)不及時(shí)。

多位市場(chǎng)人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，俊發(fā)在云南深耕多年，屬于本地房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，根深葉大，發(fā)展一直較為順暢。即便是近年，包括融創(chuàng)、碧桂園、萬科等外來房企紛紛加碼云南市場(chǎng)，也沒能撼動(dòng)俊發(fā)的地位。

“他們拿到的地塊都地段好、優(yōu)質(zhì)。”一位負(fù)責(zé)云南區(qū)域的房企人士表示，在昆明，各個(gè)區(qū)都有俊發(fā)的樓盤，十分受本地人歡迎。

或許正是前期發(fā)展得太順，讓俊發(fā)在市場(chǎng)發(fā)生急劇變化時(shí)，缺乏足夠的危機(jī)意識(shí)。可以佐證的是，過去一年，當(dāng)各家房企勒緊腰帶、謹(jǐn)慎拿地時(shí)，俊發(fā)集團(tuán)卻逆勢(shì)擴(kuò)張。

2021年，昆明市土地出讓金下降到最近5年最低值，主城五區(qū)土地出讓面積較2020年銳減85%。多數(shù)品牌房企按兵不動(dòng)，就連碧桂園、龍湖、招商、中鐵建等頗具實(shí)力的房企都選擇少量拿地，只有俊發(fā)集團(tuán)十分“勇猛”，2021年全年拿下了昆明新供應(yīng)土地的1/3。

而且在2021年6月的上海集中土拍時(shí)，俊發(fā)集團(tuán)還與上海燦輝國(guó)際集團(tuán)、上海徐涇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司合力斥資15.37億元在上海青浦區(qū)拿下一宗土地。

上述接近俊發(fā)的市場(chǎng)人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，去年五六月份后，隨著恒大困境浮出水面，市場(chǎng)信心大受影響，許多在昆明的開發(fā)商普遍降價(jià)促銷。但那會(huì)兒的俊發(fā)，樓盤價(jià)格反而微漲?！百?gòu)房者多方對(duì)比，俊發(fā)銷售多少會(huì)受到一定影響?！?/p>

還有一個(gè)擴(kuò)張“后遺癥”的項(xiàng)目。2017年，俊發(fā)集團(tuán)以452億元承債式收購(gòu)云南中豪集團(tuán)，將后者旗下爛尾的螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城收為己有。但據(jù)李俊計(jì)算，螺螄灣給俊發(fā)帶來了309億元的債務(wù)負(fù)擔(dān)，“如果俊發(fā)沒有收購(gòu)螺絲灣項(xiàng)目，有息負(fù)債將大幅減少80%以上?！?/p>

除了被商業(yè)地產(chǎn)連累，依靠舊改項(xiàng)目起家的俊發(fā)集團(tuán)，在城市更新業(yè)務(wù)上也玩砸了。

這些年，俊發(fā)集團(tuán)加碼全國(guó)化，先后在上海、西安、廣州等地推進(jìn)舊改項(xiàng)目。2019年俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司，一年內(nèi)就在大灣區(qū)摘得3個(gè)舊改項(xiàng)目。其中，廣州增城區(qū)藍(lán)山村項(xiàng)目投資總金額高達(dá)82億元。

原本試圖在全國(guó)復(fù)制云南成功的城市更新模式，但俊發(fā)忽略了“外來的和尚難念經(jīng)”。尤其是舊改，大多數(shù)的項(xiàng)目都是由本地企業(yè)操刀，外來房企對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不熟悉，又無資源積累，加之開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)，沉淀資金多，勢(shì)必會(huì)拖累企業(yè)的現(xiàn)金流。

今年2月，市場(chǎng)傳出消息，俊發(fā)集團(tuán)已收縮其在廣州的舊改業(yè)務(wù)，大灣區(qū)總部更是人去樓空。

圖源/俊發(fā)集團(tuán)官方微信

老帥回歸，能否力挽狂瀾？

最近兩個(gè)月，李俊一直忙于拜訪央企、國(guó)企。據(jù)他透露，5月份將有關(guān)于重大資產(chǎn)合作、處置的消息公布。

但一位云南民營(yíng)房企人士對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度，他認(rèn)為云南房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前并不樂觀，找央企接盤不太容易。況且，作為云南本地企業(yè)，盡管早年間該公司在核心區(qū)域搶到不少好地塊，但多年過去，項(xiàng)目存量已經(jīng)很少，此時(shí)對(duì)央企來說，接盤意義已經(jīng)不大。

在行業(yè)人士看來，俊發(fā)手里的新地塊，除非合作開發(fā)，否則對(duì)謹(jǐn)慎的央企或許沒有足夠大的吸引力。不過，也有市場(chǎng)人士推測(cè)，由于俊發(fā)項(xiàng)目集中分布于昆明，又是云南本地龍頭企業(yè)，一旦倒下，會(huì)產(chǎn)生更多問題，當(dāng)?shù)卣?、?guó)企或會(huì)給予一定支持。

4月18日，李俊拜訪了云投集團(tuán)。在發(fā)布會(huì)上，他調(diào)侃道，過去這么多年，俊發(fā)沒賣過一處資產(chǎn)、一塊地，從來都是買資產(chǎn)、買地，“缺乏談合作的經(jīng)驗(yàn)”。

的確，俊發(fā)集團(tuán)從成立之日起，就沒太受過罪，因?yàn)槔羁∵€是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“富二代”。他的父母李黎明、石寶鳳是云南改革開放初期的企業(yè)家，被譽(yù)為“云南創(chuàng)業(yè)第一代”。見過李俊的人描述，他個(gè)頭不高，偏黑瘦，氣場(chǎng)強(qiáng)。即便在年輕時(shí)曾入獄，也沒有消磨斗志，最后還成了地產(chǎn)圈的“云南王”。

但這次，李俊是真遇到難題了。今年1月，他還將久經(jīng)沙場(chǎng)的俊發(fā)前CEO趙彬從紅星地產(chǎn)請(qǐng)回來，讓兒子李鎮(zhèn)廷讓出了總經(jīng)理之位。然而這些安排能否幫助俊發(fā)渡過難關(guān)，目前還是未知數(shù)。

看到近期多地房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，李俊把更多希望放在了236億元的可售貨值上，賣房回款是他覺得最靠譜的方式。

特別是4月16日，昆明出臺(tái)了樓市支持政策，在加快商業(yè)商務(wù)用房去化、紓解疫情期間房企困難、鼓勵(lì)多種方式回遷安置、調(diào)高住房公積金貸款額度等方面共計(jì)提出25項(xiàng)意見。李俊表示，俊發(fā)會(huì)按照省市購(gòu)房政策指定特定貨包向剛需剛改客戶推廣，另外還推出了“公積金貸款補(bǔ)貼計(jì)劃”，以刺激銷售。

可市場(chǎng)的表現(xiàn)真的會(huì)如他所愿嗎？

一位房企營(yíng)銷人士表示，隨著銀行貸款和公積金政策放寬，近期售樓部來訪量的確有所上升，但實(shí)際成交量仍有限，觀望者太多?！氨M管政策逐漸放開，購(gòu)房者手上有錢，但整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，大家還是不敢買。”

并且，相較于其他房企，俊發(fā)集團(tuán)還要面對(duì)重拾購(gòu)房者信心的難題。有昆明的房產(chǎn)中介告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，有購(gòu)房者在上個(gè)月購(gòu)買了俊發(fā)的房子后，不到一個(gè)月就退掉了，只因?yàn)閾?dān)心俊發(fā)交房時(shí)間拖得太長(zhǎng)。

此外，由于俊發(fā)拖欠傭金，加之不少項(xiàng)目復(fù)工、交房時(shí)間遙遙無期，有中介稱，已經(jīng)不再主推俊發(fā)的樓盤，改為推更為穩(wěn)妥的央企、國(guó)企樓盤。

換言之，未來，俊發(fā)集團(tuán)如果找不到“接盤俠”，那么對(duì)于李俊來說，就不是簡(jiǎn)單地做“剪刀手”那么簡(jiǎn)單了。答案或許就在這個(gè)5月揭曉。

標(biāo)簽： 云南房王滑向危急時(shí)刻創(chuàng)始人緊急滅火 密集拜訪央企