當(dāng)樓市回暖還存在不確定性時(shí)，部分央國企的銷售已率先復(fù)蘇。

(相關(guān)資料圖)

保利發(fā)展是房企銷售回春的領(lǐng)頭羊。中指研究院及克而瑞數(shù)據(jù)均顯示，保利發(fā)展今年1-2月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額約為635億元，同比增長約21.5%，已連續(xù)兩月位居銷售榜首。排名第二和第三的萬科、碧桂園前兩月銷售同比仍下滑，分別為573.3億元和562億元。

除了保利發(fā)展外，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等央國企前兩月銷售同比也有明顯增長，其中越秀地產(chǎn)增幅達(dá)到164%。

克而瑞研究中心指出，目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局繼續(xù)分化。

“分化”不僅是今年房企銷售格局的關(guān)鍵詞，也成為當(dāng)前樓市的關(guān)鍵詞。東吳證券分析師指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出“點(diǎn)狀復(fù)蘇、邊際好轉(zhuǎn)、一二線城市好于三四線、二手房優(yōu)于新房、改善型優(yōu)于剛需”的特點(diǎn)。

2023年才走過兩個(gè)月，民營房企是否還有超車的可能，當(dāng)前樓市的回暖是否具有可續(xù)性，這些仍存在不確定性。

房企銷售分化

從2月單月銷售成績來看，百強(qiáng)房企銷售同環(huán)比增長。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。

不過，這一組數(shù)據(jù)并不能成為樓市回暖的有力證明，畢竟今年1月和去年2月均屬于春節(jié)月，銷售基數(shù)相對(duì)較低。

累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元，在去年同期基數(shù)較低的情況下，同比仍然下降，但降幅較上月收窄至11.6%。

從銷售門檻變化來看，百強(qiáng)房企整體銷售仍較低迷。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-2月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元；TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別同比下降28.4%和29.1%；TOP100房企的銷售操盤金額門檻則大幅降低32.1%至11.3億元。

在此背景下，百億銷售級(jí)別房企數(shù)量持續(xù)減少。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，前兩月累計(jì)銷售百億以上的房企僅有26家，較去年同期減少4家；第二陣營(50-100億)企業(yè)26家，較去年同期持平；第三陣營(30-50億)企業(yè)22家，較去年同期減少2家。

在市場(chǎng)仍未全面復(fù)蘇的情況下，部分央國企呈現(xiàn)出較強(qiáng)的修復(fù)能力，首當(dāng)其沖的便是保利發(fā)展。

自去年銷售排名從第四名沖到第二名后，保利發(fā)展延續(xù)這一進(jìn)取態(tài)勢(shì)，在今年1、2月超過萬科、碧桂園，穩(wěn)居銷售榜首，同時(shí)實(shí)現(xiàn)自身銷售止跌，但較2021年同期仍有一定差距。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2021-2023年前兩月銷售分別為751億元、522.8億元、635億元。

保利發(fā)展方面對(duì)界面新聞表示，去年底公司對(duì)部分地產(chǎn)一級(jí)子公司進(jìn)行了合并，從34個(gè)縮減至32個(gè)，同時(shí)今年對(duì)各子公司的銷售質(zhì)量也提出了更高要求，更著重對(duì)去化能力、盈利能力、結(jié)構(gòu)調(diào)整能力的考核。

去年還能守住銷售規(guī)模第一的碧桂園，在今年前兩月已經(jīng)退居到第三名的位置。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，碧桂園累計(jì)全口徑銷售約為562億元，同比下降39%。

萬科前兩月全口徑銷售也仍未止跌，同比下降11.3%至573億元。

TOP10房企中另外兩家房企龍湖和綠城中國也已止跌，1-2月銷售分別同比增長4%至281.3億元、增長17%至248.5億元。

銷售明顯回升的房企仍以央國企為主。

受益于央企身份的信用背書，今年前兩月排名第四的中海地產(chǎn)，在銷售上已明顯止跌回升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)1-2月累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售405億元，同比增長50%。

此外，華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)前兩月銷售分別同比增長60.8%、52%、26%、164%，均表現(xiàn)突出。

復(fù)蘇能否持續(xù)

在房地產(chǎn)鏈條仍未完全修復(fù)的背景下，央國企銷售業(yè)績率先領(lǐng)漲的重要原因在于樓市已經(jīng)開始緩慢復(fù)蘇。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月整體市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；在基數(shù)較低的情況下，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。

中銀國際分析師也指出，從基本面數(shù)據(jù)來看，近期需求端的新房到訪量和二手房帶看量都有所回升，從這兩周的數(shù)據(jù)來看，新房成交降幅持續(xù)收窄，二手房成交同比增速維持高位。

不過當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇仍是分化的，呈現(xiàn)二手房優(yōu)于新房、一二線城市好于三四線等特點(diǎn)。

從新房看，春節(jié)后的三周，澤平宏觀統(tǒng)計(jì)的44城新房累計(jì)成交面積同比2022年下31%、較2019年下降36.6%。從二手房看，春節(jié)后的三周，20城二手房累計(jì)成交面積同比2022年增長56%、較2019年增長31.5%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，二手房市場(chǎng)回暖或有兩方面原因：一是，近一年二手房掛牌價(jià)有所回調(diào)，且可選擇的位置范圍更廣；二是，居民對(duì)期房交付能力的信心未完全恢復(fù)。

對(duì)于當(dāng)前樓市回暖態(tài)勢(shì)的可延續(xù)性，當(dāng)前業(yè)內(nèi)存在不同的聲音。

中信證券分析師的觀點(diǎn)相對(duì)樂觀，其認(rèn)為新房和二手房市場(chǎng)都在快速復(fù)蘇，預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)將在3月迎來網(wǎng)簽的同比正增長。不少三四線城市也在復(fù)蘇之列，企業(yè)認(rèn)購情況已經(jīng)在最近一周明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2月底網(wǎng)簽數(shù)字將有所表現(xiàn)。

中指研究院也認(rèn)為，短期來看，各地供需兩端政策有望持續(xù)改善優(yōu)化。核心一二線城市市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)有望得到延續(xù)，部分城市“小陽春”行情或更加明顯，但供給端修復(fù)不足或一定程度影響熱點(diǎn)城市市場(chǎng)銷售規(guī)模。

“整體來看，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)逐漸形成示范作用，將帶動(dòng)全國市場(chǎng)信心修復(fù)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)可期?！?/p>

天風(fēng)證券分析師劉清海有不同的看法，他認(rèn)為現(xiàn)階段需求端政策已經(jīng)不是制約銷售釋放的主要因素，真正制約銷售釋放的主要因素，更多的或是居民對(duì)于未來的信心和對(duì)房價(jià)的預(yù)期。

劉清海指出，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，居民收入、消費(fèi)信心有望逐步恢復(fù)，疊加高層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的定調(diào)，居民房價(jià)預(yù)期有望持續(xù)修復(fù)。“我們認(rèn)為2023年樓市有望走入復(fù)蘇通道，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積同比增長0-5%。”

中銀國際分析師的看法相對(duì)保守，其認(rèn)為房地產(chǎn)銷售前期的深度調(diào)整接近尾聲，但后續(xù)復(fù)蘇力度和持續(xù)性仍待觀察，短期的銷售波動(dòng)仍會(huì)存在?！拔覀冾A(yù)計(jì)全國需求端最早或在3、4月出現(xiàn)明顯修復(fù)的可能?！?/p>

東吳證券研報(bào)則指出，結(jié)合1月居民長期貸款和高頻交易數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為全國市場(chǎng)的整體回暖仍需后續(xù)供需兩端政策繼續(xù)加碼，隨著政策持續(xù)落地催化，下一輪行情或?qū)⒊霈F(xiàn)在“銷售同比降幅拐點(diǎn)出現(xiàn)”至“銷售增速同比轉(zhuǎn)正出現(xiàn)”之間。

標(biāo)簽： 同比增長 數(shù)據(jù)顯示 證券分析師